文/乐居财经  严明会

2025上海第一批次土拍，金茂杀回市中心。

金茂、庆隆联合体加价果断，经过184轮竞价后以89.6435亿拿下虹口区C080302单元hk329-11地块，溢价38.20%，成交楼板价约11.75万元/㎡。

项目放风价17万 /㎡，已经达到板块制高点。

土拍现场，金茂从开始到结束举牌不断，颇有势在必得的意味。这是金茂继虹口金茂府之后，时隔5年再次在虹口拿地。

他的合作方——庆隆集团，是13年来首次在上海拿地。这家以金融投资为主的投资机构给了金茂加价的底气，庆隆背后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族，资金实力雄厚，在新加坡和香港均有豪宅代表作。

2025年，金茂在上海要大干一场。除了高溢价拿地，近期，有关金茂项目的各类信息满天飞。开年刚刚两个月的时间，金茂在上海已经有5个项目蓄势待发。

200亿拿地，金茂占多少？

去年11月以来，金茂在上海突然加速了。

在2024年12月上海最后一轮土拍中，金茂与合作方一举摘得宝山3宗地块，总价约103.5亿元；一个月前，金茂联合华润置地、建发在普陀以底价15.8亿元拿下桃浦地块。

年前年后三个多月时间，金茂在上海拿地总金额超200亿元。

这5个地块中没有一个是金茂独立拿地的，合作方包括区域国资、央企、实力外资，地块的拿地主体也各不相同。

虹口项目的股权比例暂不明晰，其他四个项目中，金茂的股权占比最高是70%，最低的26%，且项目的操盘方都是金茂。不出意外，虹口项目也将由金茂操盘。

目前已知的是，虹口地块的拿地主体是中国金茂旗下的西安葆茂置业有限公司（简称“西安葆茂”）和沁睿佳（上海）置业有限公司组成的联合体。

西安葆茂成立于2023年10月，法定代表人王振松。2023年12月，金茂进行了一波高管大裁员，其中，王振松兼任的金茂上海总经理职务被免去。王振松自1999年起就加入金茂，在金茂供职时间已经超过25年。此人在金茂旗下多家公司担任法定代表人。

其他四个地块的整体推进速度很快，部分地块拿地当天就出了规划。除了刚拿的虹口地块，其他四个地块的规划方案已经公布，普陀桃浦和宝山杨行项目的案名已公布。棠系产品首进入上海，另外三个项目以金茂府系产品为主。

按当前进度来看，5个项目中，最先拿地的普陀桃浦地块会最早入市。此地块的成交价最低，还集合了金茂、建发、华润置地三大国央企，案名定位“润雲金茂府”。项目名不仅冠上了“金茂府”三个字，也把第一大股东华润置地带上了。

刚刚过去的周末，润雲金茂府展厅已经开放。

金茂府去化挑战

外界猜测，虹口项目预计也会是府系产品。年内多个金茂府相继入市，或是金茂想借此机会重塑其在上海豪宅圈的地位。

2024年，金茂在上海推出的两个府系产品去化不佳。

浦东新区的张江金茂府（备案名：康茂嘉苑）是金茂在上海的第六座金茂府。

去年6月下旬，张江金茂府一批次开盘，推出203套房源，容积率约1.6，均价6.6万/㎡。接着在去年9月、11月、今年2月三次加推，共计推出567套房源，已售301套，去化率约53%。

这也是浦东首座“金茂府”，金茂铺天盖地的宣传了一系列卖点：“府系3.0产品”、“五衡科技系统”、“超低能耗建筑”、“配备约1800平方米的泳池会所”……

但张江金茂府开盘遇冷，首批203套房未触发积分，项目最终仅收到193组认筹，认筹率95.07%。去年9月，张江金茂府二批次入市，推出房源126套，均价约为6.7万/平方米，收获认筹130组，对应认筹率103%，之后仅92组参与摇号。

再上面一个是中环金茂府（备案名：览秀金茂名邸），位于宝山大场镇南大板块，于去年3月一批次开盘，推出266套房源，不久后售罄。二批次于去年6月27日开盘，目前还有7套可售。去年10月、12月又推出265套房源，目前还有56套可售。整盘去化率约79%。

2023年4月入市的普陀金茂府（备案名：金茂雅筑）至今仍未完成去化。该项目在2023年4月、6月、10月三次推盘，共推出589套住宅，目前已售364套，去化率约62%。

对于即将推出的润雲金茂府，金茂下足了功夫。项目容积率1.29，是清一色全叠加别墅产品，主力面积段集中在180-200㎡。

区别于市面上主流的毛坯叠墅，润雲金茂府将搭载金茂科技系统，还覆盖到了地下室。

根据目前释放的效果图和市场信息来看，金茂对上叠产品做出了创新：拥有北向独立入户花园，和罕见的上叠地下储藏空间，还有超大观景阳台以及星空露台。项目下叠拥有南向独立入户花园，地下室层高约5.9米，可以分隔成两层。

宝山淞南K1-11地块的案名也已确定为“江湾金茂府”。据说，该项目的会所会是金茂在上海首个做到“开放即运营”的样板。买完房，业主就可以使用会所区域。