文/乐居财经 魏薇

上海优质板块的宅地，从来不缺热度。

2月20日，2025年上海一批次集中土拍开拍，涉及浦东新区、虹口区、松江区、奉贤新区4幅宅地，总起拍价高达119.24亿。最后全部溢价成交，总成交价约159亿元。

此轮土拍的参拍企业以国央企为主，包括中海、保利发展、招商、绿城、华润、越秀、金茂等，龙湖是唯一参拍的民企，还有来自新加坡的庆隆集团和星狮集团，阔别土拍市场两年的金地也重新归来。

虹口区瑞虹新城板块地块和浦东新区新杨思板块地块备受关注，两个地块最终分别由金茂&庆隆联合体、华润置地&越秀联合体拿下，溢价率分别为38.2%、33.4%。

松江区的松江新城地块由金地联合星狮、国贸拿下，溢价率14%；奉贤地块由龙湖＆建华联合体拿下，溢价率16.5%。

01、金茂重回市中心

虹口区C080302单元hk329-11地块是本批次土拍中最贵的一块，起拍价64.86亿元，楼板价8.7万/㎡。

华润置地越秀联合体全程未参与竞价，保利只在竞拍初始阶段参与了一轮竞价，地块的竞争主要在中海、绿城&招商蛇口、金茂&庆隆之间进行。

经过183轮竞价，金茂&庆隆联合体在第184轮出价后，以89.6435亿元拿下虹口区地块，楼面价117474元/㎡，溢价率38.2%。出让面积1.93万㎡，容积率3.95，最低装修标准4000元/㎡。须配建公共设施1400平方米、商业面积500平方米，无配建保障房要求。

此地价也是全国楼板价第三高的宅地，仅次于去年成交的徐汇滨江2幅地块：绿城徐汇滨江13.1万/㎡、宸嘉龙华地块12.6万/㎡。

地块位于内环内，属于虹口区板块界面较新区域，几乎都是新房。稍有不足的是，地块整体不是很方正，开发设计有一定挑战。3.95的容积率在当下市场也不多见，但在高层住宅林立的瑞虹板块并不意外。

周边市场方面，项目对面的瑞虹新城瑧庭2022年初的开盘价为12万/㎡，暂无二手房在售；旁边瑞虹新城璟庭建成已有10年，2024年12月成交均价约12.3万元/平方米。

南侧1公里处有虹口源717项目在售，上一次开盘时间是去年6月，共推出228套建面约100-356房源，备案均价13.8万/㎡，认购率86%，截至目前，已售住宅148套，网签去化率约65%。

地块周边最近一次土拍是去年11月27日，华润置地以总价51.36亿元竞得地块南侧1.6公里左右的虹口区C080301单元hk191A-03地块，成交楼面价92934元/平，溢价率11.97%。

近几个月以来，金茂在上海的补充意愿十分强烈。

2024年12月，金茂在上海以联合体方式拿下宝山区3宗地，总地价超百亿，主要分布在外环外。在去年11个月，金茂在上海只拿下了1宗地块：第七批次土拍中，华润+建发+金茂联合体以15.81亿元底价拿下普陀桃浦一宗地块。

02、庆隆是谁？

在一众眼熟的国央企中，庆隆是个相对陌生的名字。

庆隆集团来自新加坡，是一家以金融投资为主的投资机构，在住宅开发领域，以开发高端住宅为主，在新加坡和香港均有代表作，它的背后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族。

黄祖耀家族在银行、保险、证券、资管、风投、房地产、酒店管理、制药业等多个领域均有涉猎，如新加坡大华银行、华业集团、虎豹集团等，

早在十多年前，庆隆集团就涉猎过上海房地产市场。

2010年，庆隆集团子公司以超20亿元竞得上海普陀长风宅地，正式进入上海住宅领域，开发了沁和园项目。

2012年7月，庆隆又以超6亿元获取杨浦新江湾综合地块，楼板价约14780元/平方米，溢价率约25.9%。2016年才公示规划方案，项目即现在的沁风雅苑，并传言2017年下半年会入市。

直到2023年1月4日，沁风雅苑开盘，一次性推出全部459套房源，建面约311-478㎡叠加，均价120056元/㎡，开盘当天仅12组客户参与摇号，认筹率约11.9%。截至目前，开盘两年有余的沁风雅园还有413套房源可售。

之后，庆隆逐渐淡出了上海楼市。

03、华润控盘新杨思

下午场的土拍，浦东新区Z000602单元20Ea-01地块（即新杨思地块）是主角，华润没像上午一样闲着，开始积极出价。

该块地吸引了招商蛇口、保利、中海、浦发、建发、华润置地&越秀6家房企报名。

经过76轮报价后，华润置地&越秀联合体以总价50.9亿元成功摘得新杨思地块，成交楼面价为74696元/㎡，溢价率33.38%。

这块地的竞争并没有预期来的激烈。这是整个新杨思区域的倒数第二幅纯宅地，距离新杨思板块全新规划的核心更近。

地块出让信息公示以来，一直备受外界关注。相比于去年的新杨思地王，起始楼板价来到了5.6万/平，贵了约3000元/平。

此次竞拍的地块溢价率并未超过此前出让的新杨思地王项目，但是其楼面价已经超过。

去年11月27日，华润&中能建&越秀联合体经过202轮竞价最终以总价78.97亿元竞得浦东新杨思地块，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%，创下了土拍有史以来最高溢价率纪录。高品质建设指标也全部达到了上限：不低于5000元/平的装修标准，公共服务设施300㎡，还需建设2%的高端人才住房。

目前已被打造成翡雲悦府，整个社区由小高层和叠墅组成，总计提供700余套住宅，其中120平方米的户型约有500套。

临时展厅已于2月12日正式启用。项目计划于2月底开放正式售楼处及样板间，并将于3月份启动认筹程序。

此次竞拍地块北侧就是新杨思上园，该项目于去年4月30日首次开盘，共计推出612套住宅，目前已售541套，网签去化率约88%。

在半个月前就对新杨思地块发布招标信息的象屿地产，并未参与竞拍。