文/乐居财经  严明会

玖系产品在上海的热销，让中海尝到了甜头也出尽了风头。

近日，中海在上海杨浦滨江的项目案名公布：云邸玖章。不仅沿用了“玖系”这个金字招牌，项目会所空间也与领邸玖章同源，由原班人马打造。

紧接着，云邸玖章销售团队正式组建，预计最快月底开放展厅。

2024年，中海上海总销售额突破700亿，玖系产品就贡献了超六成的销售额。

新天地的顺昌玖里单日热销196.5亿，创下全国单日销售额最高纪录；徐汇滨江的中海领邸·玖序/玖章五开五罄，180天内热销282亿，创上海单盘最短时间最高总销额纪录。

云邸玖章比较特殊，分成南北两区、三个地块。

‍北区包含G2-5地块和K2-04地块，这两块地由中海在2024年第六批次土拍中以32.1亿元摘得，溢价率2.32%，容积率2.5，出让楼面价69158元/㎡，中小套型占比40%，装标集采价4000元/㎡。

‍‍‍‍‍‍南区是K8-05地块，由中海在2024年第七批次土拍以36.45亿元拿下，成交楼面价73288元/㎡，溢价率16.33%，容积率2.3，中小套型占比50%，集采价4000元/㎡。

三个地块相距很近，中海索性打包操盘了，项目的设计方案历经三次优化调整。云邸玖章的打法简单明了，以13-18F小高层产品为主，一共只有三个户型：104平三房两卫、146平四房两卫、148平四房两卫。

虽是豪宅定位，但更多还是走量，面积最小的104平是主力户型。

但由于南北地块在地价和各项指标上有差异，户型分布上也有所不同。就地块本身而言，南地块更为方正，社区内配套更好，价格可能也会更高。

K2-04地块有3幢17-18F小高层和4幢3层风貌别墅，户型分布是104㎡的三房、146-148㎡的四房，104㎡三房户型一梯两户设计，146-148四房户型全部两梯两户。

G2-5地块最小，有一栋15F小高层，由三个单元组成，局部架空，全部都是104㎡的三房，一梯两户设计，东南角落有保障房。

K8-05地块是三个地块中最大的，规划有7幢12-17F小高层，有148㎡和104㎡两个户型。148户型都分布在在小区中央核心位置，全都是类一梯一户设计。有保障房，入户大堂、下沉庭院、会所配套等都在此块地内。

北区距离地铁站更近、隔壁就是医院，有人觉得靠着医院风水不好、有人觉得下楼看病很方便；‍‍‍‍‍‍南区距离黄浦江更近，步行距离约600米，与在售新盘缦云上海仅一街之隔，均价约12.1万/平，容积率3.0。

缦云上海项目上一次开盘时间是今年9月14日，共推出104套建面约206-229㎡房源。

云邸玖章的户型面积段覆盖入门级豪宅和改善级豪宅，与缦云的面积段恰好错位。因此，云邸玖章未来首批的定价策略会是一大看点。

从户型来看，云邸玖章延续了中海南向大面宽的特点，格局方正、南北通透，全系无连廊设计，整体没有太多槽点。

104平三房两卫是标准的飞机户型，布局紧凑，很少有浪费空间，南北通透，门口有独立的电梯厅，卧室和厨房有飘窗赠送，卫生间与卧室区域设计了薄柜空间。

146平四房两卫也是飞机户型，三开间朝南，房间都带飘窗，主卧套房，带有270度转角飘窗，增加了视野和采光，次卫干湿分离。148平的四房两卫继承了146平户型的优点，还做到了南向四面宽，入户有超过3平米的储藏间，相对不足的是，次卫没有做干湿分离。

云邸玖章的开发公司为上海海瑧房地产有限公司，成立于2024年11月，法定代表人为刘慧明。

刘慧明毕业于清华大学，持有清华大学工学硕士学位，是“海之子”出身，历任中海苏州助理总经理、北京总经理、天津总经理等职位，历任集团助理总裁后，分管成本，在工程经验和成本管控上有着丰富经验。2020年，刘慧明临危受命空降华东担任中海地产华东地区总经理。

中海在上海的领先优势能保持多久，还是个未知数。

据中海地产年报，截至2023年末，其在上海的在建项目仅有顺昌玖里/恒昌玖里、海上和集、玖序/玖章。这些项目中，仅剩海上和集还有少量房源未售出。

海上和集在2023年8月、9月、10月先后三次开盘，总供应842套住宅，目前已网签819套。