文/乐居财经 严明会

中海新城选择在情人节，给朝阳献上一份“好房子”大礼包。

这一天，中海新城公布了朝阳区十八里店1303-692、683地块总平面设计方案。它是中海新城153亿朝阳组合地块最后一幅住宅子地块。

为了给买家减负，朝阳区方面也是费尽心思，不惜为它调规。

去年9月30日调规之后，692地块有30%用地的建筑高度，从60米变成80米，意味着楼间距更宽。同时，该地块砍掉了5000平米养老机构面积，不仅节约了配建成，容积率还降至2.695。

从平面图可见，中海新城并没有把“局部”80米用足，只有2#、3#、4#超过60米。

虽然只有三栋楼超过（等于）20层，但足以把小区的楼间距拉开，保证园林景观面积够大。此外，4# 东南侧有一个327平米的活动场地，13#与16#之间还有一个217平米的活动场地。

眼下，1000平米的社区养老服务驿站，被中海新城安排在15#一层，还很贴心地安排了一个人行出入口。

从地块形状上看，中海十八里店项目是菱形，地上住宅建面12.75万㎡，17栋7-23F，共888户，户均建面144㎡。

网传，中海十八里店项目有四类户型，其中100-105平米三居（占比13%）、146-153平米四居（占比64%）、159平米四居（占比15%）、185-190平米四居（占比8%），一层有下跃。

整个小区，机动车停车位993辆，全部位于地下；非机动车停车位1811辆，其中666辆位于地下。地库出入口位于项目西北侧和西南侧。

大门也位于西南侧，前方有个出租车站。从平台图看，中海新城似乎并没有在追求气派大门。它更在乎实用性，把钱用在刀刃上。

除了大门，东北侧和东南侧还有两个人行出入口，其中东北侧的小门距离地铁口只有30米左右。但同时也有弊端，6号楼和10号楼距离地铁很近，噪音或许比较明显。

大门往里进是一栋1层配套楼（物业、小型商服等），从配套楼楼梯往下，可以进入下沉庭院。但从图纸上，中海十八里店项目放弃了好房子“三件套”的风雨连廊、首层架空。

之前，在酒仙桥项目上做了朝阳首个架空层，把豪宅该有尺度的拉满，为的是跟北京宸园拼配置。

到了十八里店项目，一街之隔的竞品北京隅东序，因为没赶上“好房子”东风，没设架空层，而中海却主动选择放弃。毕竟架空层建安成本不低。

相较于北京隅东序，中海十八里店项目在阳台上“松口”了。

北京隅东序为开敞阳台，不许封闭、计一半面积；而中海十八里店项目为内嵌式阳台，可以封闭、计一半面积。

除了有南向内嵌式阳台，中海十八里店项目北向设备平台（全送），部分边户有侧面飘窗赠送。网传得房率88%-96%，部分户型可达108%（注：含半赠送面积）。

北京隅东序在赠送上不及中海，它的北面没有赠送。

较为离奇的是，中海十八里店这版平面图上没有标记楼间距数字。

项目方案设计公司是香港华艺设计顾问(深圳)有限公司，它也是组合地块中小红门和酒仙桥项目的设计公司。但这两个兄弟项目的地块平面图上都注明了非常详细的楼间距，甚至到配套楼的距离都有注明。

但到了十八里店项目，平面图显得非常“干净”。不但没有楼间距数字，就连楼栋的面宽、进深等基础数字，也没体现。

有业内人士分析，它至少有两种考量：一是故意给北京隅东序制造悬念，二是提高了公众提反馈意见的门槛。

去年11月29日，备受关注的朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块完成出让，由中海企业发展集团有限公司153.32亿元摘得，溢价0.2%，实际操盘公司为中海新城。

早在拿地之前的11月初，中海就在朝阳注册成立了新的项目公司：北京新鑫兴业房地产开发有限公司，张欣出任项目公司总经理。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

这是中海新城十多年来首次在朝阳成立项目公司，为的就是开发“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块。该组合地块是北京2024年第二次将不同板块多个业态的地块捆绑出让。