文/乐居财经 严明会

龙年春节前夕，上海第九批次土地集中出让，保利发展打响了2025年土拍开门红。

经过51轮竞价，保利发展以20.52亿元摘得松江区SJS30003单元01-18号地块，溢价率27.9%，折合楼板价29425元/平米。中止价为20.85亿元，对应溢价率30%。拿地当天，地块设计方案就公示。很明显，保利为这块地做了充足的准备。

低密是此地块的一大亮点。容积率仅1.01，占地面积约6.9万方，总建面约6.97万方，限高24米，是洞泾镇东部最后一块低密度别墅用地。

放眼整个上海市场，1.01的容积率也非常罕见。有媒体做出统计，上海近十年共计成功招拍挂出让1155块住宅&商住用地，而容积率1.01的土地，仅有1块。

上架之前，该地块进行过一次调规。容积率从1.2调整至1.01，修改后的建筑高度为24米，地块内不得建设三面（两单位并联）或四面临空的类似别墅建筑。

该地块原本传闻只有保利发展托底，正式开拍前，保利发展、招商蛇口都相继都发布了招标信息。

去年12月10日，保利发展的全资子公司上海保邺置业有限公司发布了该地块项目的招标计划公告，拟投资34亿元，其中建安成本4.94亿。

今年1月22日，赶着土地开拍之前，招商蛇口全资子公司上海虹润置业有限公司发布招标计划公告，拟投资40亿，其中建安成本20亿。

土拍现场实际共有四家参拍，除了保利发展和招商蛇口外，还有国贸地产、象屿地产两家房企。保利发展在现场竞价环节首个出价，国贸地产在价格超19亿后退出，保利发展与招商蛇口展开了后续角逐。

根据设计方案，地块拟建19幢3层联排别墅、10幢4层叠加别墅、6幢7-8层洋房以及一幢8F的保障房，洋房部分楼栋首层局部架空设计。其中别墅总层高约10米-13.25米，洋房约24米。总户数567户，机动车停车位958辆。

配套方面有老年活动室、生活服务点、文化活动室、居委会、社区养老服务设施等。在保障房北侧，设有垃圾收集站，这里同样靠近5#商品住宅楼。

小区的主入口设置在了东侧的泗砖南路，次入口设置在了南侧的振业路上，全人车分流设计。

在洞泾板块，保利已经有过一次成功的实践。

地块北侧的01-13号地块在2023年10月出让，也由保利发展摘得，总价14.88亿元，溢价率7.12%，容积率1.5，折合楼板价2.46万/平，房地联动价5.3万/平。

01-13号地块被打造成了保利西郊和煦，2024年6月26日首开，前后三次推盘，共推出104套联排、420套小高层房源，均价约5.12万元/㎡，目前网签率81%。最新一次开盘时间为2024年11月，共推出120套小高层房源，均价4.48万/㎡，网签率64%。

保利再次拿下洞泾地块，楼板价上涨且无中小套型及联动价限制，容积率更低，意味着户型产品面积会更大，拉高总价门槛。从已知规划来看，保利在新地块上的产品与西郊和煦类似，都含有联排别墅和8F的小高层，新地块多了叠加别墅。

纵观周边在售项目，实则同质化问题明显，多为多层/小高层+别墅产品混搭。

地块南面为香港兴业·兴云间和中建大椿·嘉利椿廷，两个项目的容积率均为1.1。兴云间在2024年1月31日首开，共推出262套多层、联排和叠墅房源，目前网签208套，成交均价约5.06万元/㎡。嘉利椿廷在2023年9月首开，共313套多层、联排别墅房源，目前网签169套，成交均价约5.3万元/m²。

1月，伴随着保利发展组织架构的调整，保利上海公司迎来总经理轮换，原上海公司总经理傅小君担任保利浙江公司董事长；原保利发展集团产研中心总经理吴劲松，担任保利上海公司总经理。

吴劲松是保利的“老人”，在产品设计方面经验丰富。早年间，吴劲松在保利浙江担任过技术部经理、集团总部规划部经理，后来又升任保利北京设计副总。2022年，他被调任至保利发展集团总部，担任产品研发中心总经理。

保利上海是保利发展的战略要地。2024年，保利发展上海全口径销售金额364.37亿，在各大房企排名中位居第二。这一年，保利发展以 583 亿元的权益拿地金额排名上海拿地房企第二位，期间在上海共拿了6宗地，其中杨浦3宗，浦东、嘉定、青浦各1宗。