文/乐居财经  李奕和

坐拥深圳最牛街道粤海街道，被深大、南山科技园环抱，由桂庙新村城市更新单元转化而来的翰熙典居，一举一动备受外界的关注。

该城市更新自2015年正式立项，至今已快十年。今年一季度，翰熙典居的首批项目据传将入市。而就在这样的关口，翰熙典居部分总平图出现变更。

前不久，深圳规自局南山管理局披露了关于翰熙典居2栋项目总平面图变更的公示。

变更的内容主要有：

2栋二单元的层数由26F改为27F，建筑高度由125.7m改为130.5m；

2栋三单元的层数由50F改为51F，建筑高度由165.0m改为168.0m；

以及，裙房屋面增加风雨连廊；用地西南侧坡道上空范围缩短；公共开放空间、公共配套设施轮廓边界微调。

主要的技术经济指标表也有所调整：

2栋地块（宗地号T204-0150）项目容积率由9.12变更为9.32，总建筑面积由16.38万平方米变更为16.68万平方米，计容积率建筑面积由12.75万平方米变更为13.04万平方米。

这些调整带来的最直接影响是，项目2栋盖得更高了，容积率也变得更大。

要知道，翰熙典居的容积率本来就不低。

位于寸土寸金的粤海街道，翰熙典居从旧改启动之日起就备受关注。

早在2015年8月，桂庙新村旧改已被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，并于当年10月正式立项。

2020年11月，《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元》草案的公示，桂庙新村的旧改正式官宣。2021年3月，桂庙新村明确了旧改的范围以及各项更新指标。

2023年2月，项目正式开拆，5月实施主体确认公示，项目实施主体确认为深圳市贯凯投资有限公司。

资料显示，项目总用地面积4.17万平方米，总建筑面积36.91万平方米，其中住宅24.99万平方米（含人才住房和保障性住房3.25万平方米），商业、办公及旅馆业建筑10.65万平方米（含商业文化设施不低于5330平方米）。

建成后将成为集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合项目。

该项目具体分三期进行建设。

其中，01地块（宗地号T204-0148）建设用地面积1.49万平方米，总建筑面积16.87万平方米，规划3栋43F-55F的超高层住宅（1栋一、二、三单元），容积率9.0。总户数1038户，包括保障性住房612户、回迁房179户、可售商品房247户。

02地块（宗地号T204-0150）建设用地面积1.4万平方米，总建筑面积16.8万平方米，规划3栋51F-53F超高层住宅（2栋一、三、四单元），以及1栋27F办公楼（2栋二单元），容积率9.32。总户数872户，包括回迁房544户，可售商品房328户。

03地块（宗地号T204-0149）建设用地面积1.28万平方米，总建筑面积17.32万平方米，规划2栋52F-53F超高层住宅（3栋一、二单元），以及1栋35F的办公 酒店物业，容积率11.19。总户数1120户，包括回迁房991户、可售商品房139户。

也就是说，该项目三块地的住宅总套数达3030套，而可售商品房套数仅714套。另值得一提的是，可售商品房最多的02地块，西边有一个“叶氏宗祠”。

据市场消息，项目最早预计在今年3-4月入市，首推约247套105-120-130-155平方米住宅。从推售的套数看，项目首推为01地块。

翰熙典居的最大优势无疑是地段和交通。项目的一侧是深圳大学，另一侧是大厂云集的南山科技园，产业基础雄厚，周边聚集高素质人才。地铁通勤，距离9号线深大南站则不到500米。

另外目前项目周边新房不算多，也成为其后续去化的一大优势。

不过，翰熙典居的缺点也较为明显。当中重要的一点，项目的居住群体不纯粹，有大量的回迁房和保障性住房，可售商品房仅占一少部分。

而项目三个地块达9.0以上的容积率（03地块甚至达到11.19），更导致居住密度较大，直接影响居住舒适度。文件显示，三个地块的规定容积率分别为8.62、8.5、9.41，也就是说项目01-03三个地块的容积率均超过规定容积率。

要知道，此前深圳罗湖布心村水围村城市更新也曾因较高的容积率而受到关注，其水围村地块的最高容积率11.1。而翰熙典居03地块的容积率，比这还要高。

另外，项目的车位也相对紧张。根据《建设用地规划许可证》要求，项目01、02、03地块共配建停车位2600辆，据此的车位户数比仅0.86。

翰熙典居的开发主体深圳市贯凯投资有限公司，成立于2022年10月。该公司由深圳市万亿企业管理有限公司、深圳市阳光华艺房地产有限公司、深圳市宇泽投资有限公司分别持股75%、15%、10%。

往上穿透，万亿企业管理由一家名为泽明国际有限公司的香港企业实际控制；阳光华艺房地产则由陈泽平、陈灏平、郑茹、陈雄铭持股40%、40%、10%、10%；宇泽投资由赖元潘100%持股。

阳光华艺房地产在深圳旧改行业小有名气，曾开发了南山城市花园、流塘阳光花园、阳光粤海门等多个旧改楼盘。其成立于2002年，注册地在南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦。