文/乐居财经  严明会

2024年的最后一个月，广州的土拍市场难得地出现了民营房企的身影。

来自江苏的南通亚伦，以一己之力，拿下番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块，总价12.35亿元。

仅一个月后，这宗地块传来了最新消息。

2月5日，广州规自局发布了番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块建设工程设计方案审查及调整批后公示。

文件显示，地块建设单位为广州瑞伦置业有限公司，总用地面积为45448.5平方米，计容建筑面积为84097.1平方米，绿地率为35.01%，建筑密度为24.32%。

项目配置地下机动车位877个，地面机动车位99个，非机动车位844个。

根据总平图，项目共规划5栋32层的住宅，其中南边的两栋（2#、3#）为一层五户设计，北边的三栋（1#、5#、6#）为一层四户设计。

此外，还有9班幼儿园（4#）、垃圾收集站（7#）、居民健身场所（8#），以及托儿所、社区居委会、颐康服务站等。

整体来看，小区在设计上有以下几个亮点：

1、虽然小区的楼栋户型较为密集，部分楼栋甚至做了5户的设计，但从平面图看，小区户型产品较多阳台、飘窗等面积赠送，得房率或成一大亮点。

2、小区的5栋住宅楼，无论是4户还是5户产品，通过对楼栋朝向的调整，阳台做到了全南向的设计，特别对于5户的产品，这是较为难得的。

3、小区的正门出入口，做了类似酒店的环岛设计，门前有景观水体。另外，小区内部的园林也打造了多个景观水体，其园林绿化的层次得到了提升。

4、小区还在正门、2#住宅楼、托儿所、8#居民健身场所之间打造了风雨连廊进行连接。

当然，仅从平面图看，项目也有不足之处。

一方面，小区的2#、3#住宅楼，由于是5户设计，必然导致部分户型间距较窄。乐居财经通过平面图的标尺推算，该两栋住宅楼距离最近的两个户型，最窄处甚至不足两米，或对产品的隐私有一定影响。

另一方面，项目的托儿所设计在小区里面，出入口就通过风雨两廊连接，这方便了家长日常接送小孩的同时，也对小区的后续管理、噪音干扰等问题带来挑战。特别是对于低楼层的户型。

从地理位置看，该项目具有一定优势。其与18号线沙溪站、3号线厦滘站都不远，离18号线沙溪站约700米，通过这条高速地铁，可快速通达珠江新城等核心区。

项目也有景观上的优势。尽管BA0104082地块不是临江地块，但由于周边都是楼层较低的建筑，因此地块的高层单位，享受南北均望江的景观资源优势。

此外，该地块所在的洛溪岛，已经近20年没卖过宅地，目前附近在售的南天名苑和星河湾半岛，都属于江景顶豪。项目没有直接的竞品，潜在客群较大。

后续如果定价得当，或能快速走量。该项目剔除配建的楼面地价为1.58万元/平方米，远低于上一年隔壁大石宅地拍出的2.2-2.4万元/平方米。在定价权上有一定的优势。

拿下BA0104082地块的南通亚伦，在全国市场并不算知名。

其母公司是江苏亚伦集团股份有限公司，后者是靠做家纺起家的，产业涉足家纺产业、不动产物业、房地产开发等多个领域。

亚伦集团背后的老板是刘伯香，被称为是南通的纺织大亨。

南通亚伦的项目布局主要集中在长三角区域，最近两年，随着房地产的一轮洗牌，该公司的脚步开始迈出长三角。

2022年、2023年，南通亚伦先后进入深圳、西安、广州等城市拿地。

虽然地块由南通亚伦所拿下，但拿地时就有消息称，项目未来会跟龙湖进行合作开发。

乐居财经查阅，这个消息曾通过“广州市规划和自然资源局”官微得到证实。

就在去年12月5号拍出地块后，“广州市规划和自然资源局”微信公众号在当晚发布的官微文章就显示，番禺地块跟海珠地块的竞得者为龙湖和绿城。

也就是说，番禺地块虽有南通亚伦拿下的，后续不排除将由龙湖为主导进行操盘。

早在2023年4月，龙湖就曾与南通亚伦进行过合作，开发了龙湖广州·御湖境。

该地块当时也是南通亚伦先拿下的，龙湖后续进入持股70%，项目已在2023年9月开盘入市。

龙湖已是南通亚伦对外扩张的老伙计了。据了解，2021年以来，南通亚伦新增投资中的7家项目公司，合作方大股东均为龙湖。

如，北京宏望房地产开发有限公司，南通亚伦持股15%，龙湖方面持股32%；合肥卓乔房地产开发有限公司，南通亚伦持股20%，龙湖方面持股50%。

此外，南通亚伦在杭州、宁波、广州、西安等城市的多个项目，也都有龙湖的身影。

不过，BA0104082地块目前尚未有龙湖入股的动作。

股权信息显示，项目的开发主体广州瑞伦置业有限公司，由合肥瑞伦房地产开发有限公司100%持股，后者由南通亚伦100%持股。

广州瑞伦置业的法定代表人、经理、董事为黄金，监事为张海斌。该两位人士，同时为广州市辰发房地产有限公司的监事、董事。

广州辰发房地产，是南通亚伦与龙湖合作开发的广州御湖境的项目主体。