文/乐居财经 严明会

2024年临近年末，象屿地产在上海办了一场品牌发布会，象屿地产浙沪区域总经理鲍轶群开篇，洋洋洒洒讲述了象屿地产与上海长远同行的历史。

发布会的重点是产品，象屿地产位于静安核心板块的苏河琹庐正式亮相。这是象屿1号作品序列，从外立面到屋内细节，象屿地产花了不少心思。

从拿地到面世，苏河琹庐的推进过程并不算快，前后用了大约9个月的时间。去年3月中旬拿地，12月中旬过会，一个多星期后，售楼处样板房同步开放。

对于这个稍显陌生的案名，发布会上介绍了其由来，“琹庐”的名字源自地块保留建筑“琹庐”牌匾，取其深意，通过这个牌匾看到了这片土地的故事，以及历史时代中折射出的家庭背后治业、治身、治心的理想。

苏河琹庐由1幢高层和16幢风貌别墅组成。这幢高层共有132套商品房，都是面积为100平的紧凑型三居室，联动价12.5万/平；16套风貌别墅是地上2-3层的小面积合院，无地下室，面积段190-220平，联动价18万/平。

整体来看，由于地块面积较小，社区较为迷你，活动空间有限。项目南侧是老北站铁路，据说未来拆除后会建造一个17.5万方的公园绿地，但改造时间尚未明确。南侧距离宝山路高架约100米且没有遮挡，北侧是虬江路，少量噪音还是难以避免。

首期推出的是高层产品，风貌别墅将在2025年推出。

在这栋26层的高层建筑中，一层是架空层，2-4层为保障房，为了将保障房与商品房归家动线分开，苏河琹庐在北面单独设置了入户门及电梯。但该部分居住人群可以和商品房业主共享公区和架空层设施。

100平的商品房有4种户型，三梯六户，A、D是边套，B、C是中间套。整体得房率较低，在73%左右。多方面原因影响了得房率，一方面，根据规定，超过18层必须要有两个逃生通道（楼梯），得房率很难提升；另一方面，超低能耗导致墙体更厚，也会拉低室内使用面积，保障房的独立电梯可能也会占据公摊面积。

A户型是东边户，三面宽朝南，全明双卫，主卧有L型大飘窗，但次卧和书房面积较小，次卧面积约6㎡，书房面积约5.3㎡。

B户型是与A户型拼接的中间户，同样是三面宽朝南，两个卫生间都有飘窗，次卧面积稍大，大约有8.3㎡。该户型北侧有连廊，或会影响卫生间、书房和厨房的采光。

C户型是D户型拼接的中间户，整体布局和房间面积与B户型接近，北侧连廊也会影响北向房间的采光。

D户型是西边套，阳台朝西，主卧和次卧朝南，主卫面积不足4㎡。为了客厅部分能有一个相对完整的额墙面，在南侧建了墙面，从而产生了一个面积约3㎡的走道。

整体看下来，室内空间有些局促，收纳空间不足，主卧以外的房间使用面积偏小。好在，中间套室内无承重墙，后期可进行空间改造；书房飘窗都没有墙垛，可以做成榻榻米当房间使用。

项目集采装标不低于4000元/㎡，厨房配置方太集成灶、16套洗碗机，单开门冰箱，全屋采用华为的智能家居系统，卫生间的品牌基本都是高仪。

有看房者质疑，使用方太是否诚意略弱，同板块内面积相同、价格相近的永兴里同样4000装标，用的是嘉格纳和博世双开门冰箱。

但苏河琹庐在价格上很有优势，是近期内少数1200万就可以上车静安内环内的项目。

内环核心地段的房价普遍在15W /㎡，内中环的价格普遍在12W /㎡。随着7090政策取消，中小套住房建筑面积标准提高，内环内100㎡的供应也会逐渐减少，1200W左右买内环内三房的机会也在减少。

地理位置上，直线距离苏州河约1公里；3公里内，涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路等城市CBD。交通方面，项目周边可选择3/4/8/10/12五条轨交，高架隧道俱全。

商业方面，项目周边配套成熟，购物便利，周边2公里内有凯德虹口商业中心、静安大悦城等。教育医疗方面，地块3km范围内聚集了市重点小学静安实验小学、市重点中学上海市鲁迅初级中学、三甲医院上海市中医医院芷江中路院区。

苏河琹庐入市在即，购房者对于这个优缺点都很明显的项目反响如何，还有待市场检验。

2024上半年，象屿地产实现营收137.59亿元，同比增加1514.5%；净利润为6.47亿元，去年同期为-2.25亿元，同比扭亏为盈。在这部分净利润中，归母净利润为0.01亿元，归属少数股东的净利润为6.46亿元。

2021年开始，象屿地产的少数股东权益大幅增加，且持续超过归属母公司股东的权益。2022年末，其少数股东权益为74.34亿元，2022年末增加至124.73亿元，2023年末进一步增加至134.57亿元。2024年中期末为144.2亿元，归属母公司股东的权益为90.97亿元。2024年上半年，少数股东又向象屿地产投资了10.79亿元，2023年同期为7.56亿元。

近年来，象屿地产不断向其母公司——厦门象屿拆解资金。2023年，象屿地产向厦门象屿拆借了625亿元的资金，支付利息4.3亿元。2022年，象屿地产从厦门象屿拆借了431亿资金，支付利息4.9亿。

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