文/乐居财经 严明会

2025开年，上海土拍大幕还未正式拉开，杨浦滨江已经悄悄卖了一块地。

1月21日，上海市杨浦区定海社区I15-01地块的土地使用权协议出让公示发布，意向用地者为中铁置业。成交价14.26亿元，出让面积1.35万平方米，容积率1.4，地上计容建筑面积1.9万平方米，楼面价约7.5万元/平方米。

此次公示距离地块遴选公告发布已超过两个月。去年11月中旬，该地块正式启动遴选。此次公开遴选的I15-01地块也是杨浦滨江大桥东区域首幅通过遴选方式出让的风貌住宅地块。

中铁置业或许早有计划将这块地收入囊中。去年10月26日，上海市“历史文化风貌区更新”主题论坛在中铁置业上海公司举行，上海公司总经理、党委副书记王伟东致辞。

公开资料显示，该地块内公共租赁房的建筑面积占比为5%，整体建筑高度限制为12米。地块完全位于规划肌理保护范围内，风貌保护用地占地块出让范围的100%，历史建筑面积约为7000平方米，均为具有传统特色的里弄建筑。

地块上的别墅产品，与中铁置业此前落地上海的高层住宅产品存在较大差异。地块出让方对风貌保护也提出了诸多要求，如需要保留的历史建筑结合实施方案进行细化甄别，沿杨树浦路道路红线内的历史建筑结合本地块规划管理阶段方案统筹考虑等。

近年来，中铁置业在上海主要走高周转路线，主要打造刚需和刚改产品，近年来多个项目被业主反映有质量问题，能否做好面向高端人群的风貌别墅，或许还要打个问号。

从位置上来看，地处杨浦内中环的滨江段， 其直线距黄浦江500米，西侧350米即为内环高架。交通方面，地块距离12号线宁国路地铁站大约1公里。

在此地块北侧，是上海第七批次土拍出让的N090601单元I5-01地块，由保利发展与上海建工联合体竞得，成交价28.71亿，溢价率17.09%，楼面价81960元/㎡。相比之下，中铁置业所拿地块74999元/㎡的楼面价，有着更高的利润空间。

市场方面，地块西北侧680米处为兴华里项目在售，于2024年12月推出106套多层房源，均价12万元/平方米，认购率108%，累计网签52%。地块东北侧约200米是已售罄的中建壹品·浦江之星，高层入市均价10.99万元/㎡。

曲线加码上海高端楼市背后，2024年，中铁置业在上海仅拿下两块地。

3月14日，上海第一批次集中供地，中铁置业联合华发股份拿下闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块，总价34.71亿、楼面价55066元/㎡、溢价率10%。该地块是古美板块内最后也是唯一一个新房项目，拿地14天后，就进行了项目规划公示，创造了中铁置业在上海从拿地到公示的最快纪录。该项目案名定为古美阅华。

5月28日，上海第二批集中供地，中铁置业击败保利发展、招商蛇口、中海地产等实力开发商，拿下浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块，成交价13.24亿元，楼面价53042元/㎡，溢价率10%，房地联动价10万元/平方米。之后，案名定为中铁·世博云境。

去年6月，上海取消土拍限价、恢复价高者得，中铁置业再也没在上海土拍市场拿到地块。

业绩方面，2024年，中铁置业在上海实现销售额46.83亿元，位列上海房企第44位。这一年，中铁置业在上海的新盘并不多，主要在售的项目包括世博云境、古美阅华和中铁峯汇里。

去年12月15日，中铁世博云境（备案名：云启名邸）开启认购，共推出158套房源。截至12月19日，项目认购结束，认购率295%，触发积分制。网上房地产显示，世博滨江云境总供应158套，已售总套数150。

古美阅华（备案名：古美阅庭）总供应436套，目前已售262套，去化率约60%。中铁峯汇里（备案名：峰汇庭）于2023年12月23日开盘，总供应196套，已售192套。

2024年上半年报告显示，中铁置业实现营收约69.87亿元，同比减少57.29%；归母净利润约-10.44亿元，而上年同期为-1.67亿元。期内经营现金流为-9.66亿元，而上年同期为59.78亿元。

同时，中铁置业在上海的楼盘面临信任危机。

在青浦徐泾，中铁置业曾打造了红极一时的虹桥逸都项目，在2022-2023年先后三次开盘入市，均以售罄收官。

随着项目的交付，多位业主在人民网领导留言板反映该项目存在多项问题，包括外立面凹凸不平、连廊安全隐患、公共区域绿化降标、户型降标、室内粗制滥造等‌。业主还从资金流向、建设成本明细、同地段同期项目对比，指出中铁置业在中铁虹桥逸都项目中的资金流向和造价存在诸多疑点。

开发商对部分问题作出了整改，但效果不尽如人意。去年9月，业主在自建的微信公众号“虹桥逸都业主港湾”上接连向中铁置业董事长杨智艳发出数封公开信，指出虹桥逸都项目中存在的诸多问题至今未能得到有效解决。

另外，去年2月起，中铁诺德璟宸项目业主陆续发现该项目存在诸多质量、消防安全及虚假宣传等问题，具体包括房屋外墙鼓包、开裂、破损，到室内、连廊、地库等渗水漏水等，业主耗费近一年时间与开发商沟通，但未得到实质性整改。