文/乐居财经  魏薇

境外债务重组取得新进展之后，碧桂园在1月14日晚间发布了2023年、2024上半年报。

一年半的时间，碧桂园净亏损共计2160亿元。

分年度来看，2023全年，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约1743亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约2170万平方米，实现总收入同比减少6.8%至4010亿元，实现税前亏损约1673亿元，净亏损2009.62亿元。

这份财务报表的大额亏损，大部分是基于会计谨慎性的减值预提。这一年，碧桂园对在建物业及持作销售的已落成物业进行计提减值约823.54亿元，对金融资产和财务担保计提减值损失约372.43亿。上述两项合计占税前亏损总额的71.5%。

另外，碧桂园2023年录得营销及市场推广费用和行政费用约180亿元、净财务费用约55亿元，以及其他收入和损失净额约103亿元。

该计提的计提完了，因此，到了2024年上半年，碧桂园的账面亏损大幅收窄。期内，碧桂园实现合同销售金额约260亿元，合同销售面积约265万平方米，总收入同比减少54.9%至1021亿元，期内亏损约为150.64亿元，公司拥有人应占亏损约为128.42亿元。

对于2024年全年能否达到盈利，碧桂园回应称，2024年上半年市场虽然依旧疲软，但受益于2023年已计提较大额减值准备，致使需额外计提的存货减值已大幅减少，预计2024年全年亏损会大幅收窄。

碧桂园指出，基本判断公司已将存货减值大部分出清，除非未来市场价格还有大幅下跌。同时，由于存货的公允价值伴随市场情况动态波动，随着外部环境的逐步回暖，该部分减值未来可能转回。长期来看，公司当下的资债压力有望逐步减缓，轻装上阵，未来权益预计会有较大的增厚空间。

在财报中，碧桂园展示了家底。截至2024年6月末，碧桂园的净资产为740.56亿元，开发项目共3059个项目，国内未售权益总货值约6041亿元。

净资产为正，至少意味着碧桂园仍具有一定的偿债能力。若房地产市场持续低迷，这些资产的价值可能还会进一步缩水。

截至2024年年底，碧桂园已与政府或相关城投公司达成收储合作意向的地块合计约19个，收储土地对价合计约为23.8亿，其中约12亿已于2024年年内完成盘活。

截至2025年1月9日，碧桂园共有超200个项目获批纳入白名单，获得新增融资15.23亿元，贷款延展金额207.7亿元。同时，2021年至今，控股股东累计向碧桂园提供折合约96亿港元的无息无抵押借款等现金支持。

债务仍然是压在碧桂园之上的一座大山。截至2024年6月底，碧桂园的总借贷约为2502亿元，其中约1218.5亿元须在1年内偿还。账面现金余额448亿元，其中还有约381亿元为受限制现金。

从现金流量来看，截至2024年6月，碧桂园经营活动产生的现金流量约为44.25亿元，投资活动产生的现金流量约为24.32亿元，融资活动产生的现金流量约为-26.7亿元。报告期末，碧桂园的现金及现金等价物余额为66.98亿元。

经营和债务的双重压力之下，外界更关心碧桂园的后续经营策略。碧桂园称，将继续围绕“保交房、保经营、保信用”的三保战略开展工作。

保交付方面，近三年来，碧桂园累计交付约170万套房屋，其中，2024全年累计交付房屋约38万套，未达到年初制定的48万套目标。未来，碧桂园仍有约20万套房屋的交付任务。

关于债务，几天前，碧桂园披露了境外重组提案的关键条款，给债权人提供了5个选项，包括现金回购、强制性可转换债券等。

如果最终方案落实，将实现大幅去杠杆化，目标是减少境外债务最多116亿美元。同时，碧桂园也有望延长境外债务到期时间以及降低融资成本：其中，到期时间延长至最多11.5年，加权平均借贷成本则从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

目前，碧桂园已与7家知名银行组成的协调委员会就重组方案达成共识，并获得对方表态支持。该协调委员会由持有三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。

碧桂园预计，2025年上半年可与境外债权人就重组方案达成一致。