文/乐居财经 魏薇

《金隅又双叒叕成功摘地》。通州副中心拿地后，金隅地产在官微发文庆贺。

在北京土地市场11月首三场土地出让中，金隅旗下的北京金隅嘉业房地产开发有限公司（简称“金隅嘉业”）以底价11.96亿元摘得通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块，楼面价25232元/㎡，销售指导价6.2万/㎡，浮动8%。

用“又双叒叕”来形容金隅今年在北京的拿地很贴切。6月以来，金隅已经在北京土地市场托底拿了三块地，斥资超百亿。上个星期，金隅嘉业刚以27亿元的底价，摘得丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516-60地块。

前不久，金隅地产的新项目规划出炉。四入朝阳十八里店，“北京隅·东序”尚未开盘就占了下风。

与之一路之隔的692地块调了规划，主要涉及建筑高度和规模，这已经力压四个多月前就拿下的北京隅·东序所在地块。虽然692地块还未开拍，但激烈的产品力竞争时代，后来者定会想方设法“居上”，在各方面赶超竞品。从地块规划到产品本身，北京隅·东序都已不占优势。

金隅地产和金隅嘉业都是金隅集团（SH.601992）旗下的地产平台，金隅集团对二者100%持股。

强势对手一路之隔

6月25日，金隅地产以底价63.8亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港一期1303-686、1303-687地块（即北京隅·东序所在地块），其中，686地块用途为商品住房、687地块为幼儿园。成交楼面价5.09万元/㎡，期房销售指导价7.9万元/㎡，现房8.1万元/㎡。

10月25日，686地块项目案名正式公布：北京隅·东序。

对于此案名，金隅方面给出的诠释是：“北京隅”既是北京金隅的昭显，亦蕴藏着“一隅北京，一隅世界的内涵；“东”有太阳升起的方向、主位等内涵；“序”则体现开头、序幕、序次、序列等含义。

这是金隅地产城市高端住宅产品系——“北京隅”系的首次亮相。以“东序”为案名，寄托着金隅地产对朝阳港片区的期望。

北京隅·东序规划了17栋住宅楼，6-18层洋房、小高楼，共有824户，指导价为7.9万/平米。

近日，北京隅·东序正式公布了户型图，从95㎡至188㎡，共8款户型，刚改兼顾，主力户型集中在127㎡三居到177㎡四居，另有少量的189㎡大四居和100㎡以下的小三居。预计将于11月中旬开放样板间。

从项目外立面的效果图看，外立面采用铝板和玻璃幕墙，色彩运用上使用玫瑰金为主色调，边户转角包裹大面积弧形玻璃造型，整体显得大气且精致。项目设计了阳台，这是朝阳港区域内第一个阳台设计项目，但这个阳台是不能封闭的。

与成交地块一路之隔的西南方向，有一个巨无霸地块即将开拍。

10月15日，北京规自委官网显示，“北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块”进入用地预申请，起始价153亿元，上限价格175.95亿元。挂牌竞价起始时间为11月15日。

这个地块组合包有三个子项目：酒仙桥地块起始价50.22亿元；小红门地块23.95亿元；十八里店地块78.83亿元。其中，十八里店的692地块，在北京隅·东序的西南方向，二者仅一路之隔，是北京隅·东序即将面对的竞争对手。

9月30日，692地块调规。一方面，该地块中30%用地的建筑高度从60米变成80米，这意味着楼间距比之前更宽了；另一方面，原规划需配建建筑规模4500平方米的机构养老施设、建筑规模1500平方米的社区居家养老设施，现调整为配建不少于1000 平方米社区居家养老设施（社区养老服务驿站)。地块总建筑规模由134320.86平方米调整为129320.86平方米，据此计算容积率得出2.695。初始容积率为2.8。

从楼间距到容积率，692地块在规划上已经胜过北京隅·东序，发挥空间也更大，后者的控制建筑高度都是60米、容积率2.8。

拿下692地块的开发商，在产品迭代上也会全面对标北京隅·东序，直接形成降维打击。最直接的就是阳台，692地块项目或许会将阳台纳入室内使用面积。

这样一来，阳台既是北京隅·东序的亮点，也是缺憾。

云筑前三期去化率71.8%

2021年10月12日，金隅首次进入十八里店，金隅地产和北京昆泰集团联合体以37.6亿元的底价竞得十八里店朝阳港一期1303-693地块，二者联合打造了金隅昆泰云筑，也就是云筑一期项目。

2022年6月1日，金隅和北京住总集团以38.8亿元的底价摘得十八里店朝阳港一期1303-685、694地块，楼面价为4.5万元/㎡，打造了朝阳港云筑，即云筑二三期项目。

2022年4月28日，金隅昆泰云筑（备案名：云筑家园）首次取得预售证，获批销售536套，目前已网签442套，成交均价约7.49万元/㎡，去化率约82.5%。

2022年12月9日和2023年3月17日两次开盘推出备案名为云尚家园和云悦家园的房源，批准销售房源分别为400套和368套，截至目前分别网签284套、210套，对应的成交均价分别为7.49万元/㎡、7.56万元/㎡，对应的去化率约为71%、57%。

整体来看，三期云筑的去去化率约71.8%。

十八里店在北京土拍市场曾经火热过一把。2023年9月27日，朝阳十八里店678地块吸引了34家房企参与竞拍，最终由上海成通京置业以28.75亿元摇号摘得，溢价率15%，土地总面积约1.98万㎡，建筑规模约5.54万㎡，楼面价大约5.19万/㎡，指导价为7.8万/㎡。地块所在项目即现在的保利朝央和煦。

保利朝央和煦项目在2024年1月13日首次取证，推出394套房源，成交均价为7.77万元/㎡，目前累计签约344套，去化率为87.3%。对比来看，云筑的房价更低，但去化速度并没有保利朝央和煦来得快。

新房市场的热度逐渐下降，十八里店的住宅销售指导价却在不断上涨，从2022年的7.5万元/㎡，到2023年的7.8万元/㎡，再到如今新成交地块的7.9万元/㎡，两年时间上涨了4000元/㎡。

受累地产

金隅集团的主营业务包含水泥、房地产、新型建材以及物业投资管理，水泥和房地产业务是金隅集团主要的利润来源。

2024年上半年，金隅集团实现营业收入455.62亿元，同比下降7.27%；归母净利润亏损8.07亿元，上年同期盈利4.10亿元；扣非净利润亏损20.56亿元，上年同期亏损5.49亿元‌。

其中，地产开发及运营板块实现主营业务收入108亿元，同比下降2%；实现利润-0.78亿元，同比下降112%。

在金隅集团的半年度工作会议上，董事长姜英武强调，下半年要把治理亏损作为头等大事。

2023年2月，姜英武被选举为金隅集团党委书记、董事长。2016年10月起，姜英武曾担任金隅股份副总经理，金隅集团副总经理，执行董事、总经理等职。

事实上，金隅集团在2023年就由盈转亏，是其近10年来首次净利润为负。2023年，金隅集团实现营业收入1079.56亿元，同比增长4.99%；净利润-12.9亿元，同比减少174%。

对于利润大幅下降，金隅集团表示，2023年受市场竞争加剧，上游原料成本高企，下游房地产继续深度调整等多重不利因素冲击，全行业遭遇了近几年来最严重的压力和挑战，价格深度下跌，整体效益大幅下降。

金隅集团在2024 年度第三期中期票据募集说明书中表示，截至2023年末，金隅地产的总资产为940.17亿元，总负债为717.73亿元，净资产为222.44亿元；2023年度金隅地产实现营业收入226.95亿元，净利润-20.98亿元。

金隅地产的董事长程洪亮，同时也是金隅集团的总经理助理。金隅地产的受益所有人也指向程洪亮。

截至今年上半年末，金隅集团的有息债务余额为1066亿元，其中6个月以内到期的部分为304.88亿元。同时，期末现金及现金等价物余额为118.87亿元，现金短债比0.39。

截至2024年上半年末，金隅集团共有存续债券27只，规模429.65亿元，其中8只共计130亿元将于一年内到期。

今年以来，金隅集团频繁借新还旧。

例如，在7月3日，金隅集团发布2024年面向专业投资者公开发行科技创新公司债券（第一期）发行公告，债券发行规模不超过20亿元，募集资金拟用于偿还银行贷款。

9月18日，金隅集团拟发行2024年度第三期中期票据，金额为20亿元人民币，发行期限5年期，所募资金将用于偿还公司到期债券、保障资金周转，改善并优化公司的债务融资结构。