文/乐居财经 严明会

中国亿级豪宅日光纪录再次被刷新。

9月27日，瑞安集团旗下翠湖天地六期——上海“翠湖天地六和庭”开盘销售，108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元。

“瑞安翠湖天地”官微公示，9月17日至9月21日，项目开启认购，共计393组意向客户签订购房意向书，其中272组意向认购客户符合上海市住房限购等房地产市场调控政策以及商品房销售管理规定，且积分达到入围分数线69.6分。

9月27日13时起按摇号排序结果分批次到场选房，每组顾客选房时间仅3分钟。最后，第121号意向认购客户选走了最后一套房子，弃号率很低。

翠湖天地所在的太平桥综合体是瑞安房地产过去20年以来重点发展的项目，其旗舰购物中心上海新天地就位于此。

2004年，翠湖天地一期雅苑正式上市，此后又陆续推出2-5期产品，推广名分别为：御苑、嘉苑、隽荟、五集。此时的六期距离一期推出已经过去了整整20年。

此次开盘的六和庭，是该项目的最后一期，由一栋180米的超高层和一部分风貌别墅组成。项目将在2026年第四季度竣工，并在2027年第二季度交付。

无独有偶，老盘推新热销的现象在楼市中并不少见。

位于北京西城区的中信城五期“中海京华玖序”，6月底开盘当天揽金62亿。这是一个有着14年历史的老盘，一期中锦园、二期沁园、三期禧园、四期都阙臺，京华玖序为第五期，也是西城区唯一百万平米规划的超级豪宅大盘的最后一期。

盈利下滑

本批拿证的108套准售房源为超高层部分，面积段约437㎡-1352㎡，其中，36层以上高区为1200㎡-1400㎡的复式，36层以下为主力460㎡左右的大平层。本批次房源销售均价为21万元/㎡，套均总价超1.1亿元，最高一套总价3.56亿元，最便宜的也要7500万元。

翠湖六期的开发主体上海复基房地产有限公司（简称“复基房地产”），成立于2004年1月18日，初始注册资本3577.3万美元，最初由香港乐基公司持股99%，上海复星建设发展有限公司持股1%。后者于2021年2月退出，上海永业企业（集团）有限公司接手此部分股份。

2021年6月，瑞安房地产旗下公司乐基与上海黄浦国资委订立增资协议，双方对太平桥项目（即翠湖天地所在的122-1地块、122-2地块及122-3地块）进行增资，注册资本增加至47500万美元。完成后，香港乐基公司和上海永业企业（集团）有限公司各持有合营公司复基房地产50%股权，且合营公司将不再为瑞安房地产附属公司，不再并表入账。

瑞安房地产对此项目的入市给予厚望。今年上半年，因已确认物业销售下跌，瑞安房地产的业绩大幅下滑。

2024年上半年，瑞安房地产收入约20.73亿元，同比减少68%；归母净利润约0.72亿元，同比减少88%。

对于这份业绩，瑞安房地产主席罗康瑞在业绩会上表示：“上半年内地房地产市场非常艰难，种种挑战下，瑞安房地产能够获得盈利，已是难能可贵。”

接下来，瑞安房地产的翠湖滨江即将入市，瑞安房地产权益占比为60%。项目位于黄浦江左岸、杨浦滨江南段，项目一共有90套单元，可供销售及预售的总面积是21400平方米，预计2025年第二季度将竣工，第三季度交付。该项目的预计应占销售额约27亿元，只有翠湖六期项目应占销售额的不到30%。

瑞安房地产行政总裁王颖直言：“相信这两个项目会为集团带来持续的销售收入，并将进一步巩固我们在高端住宅领域的领导地位。”

现金短债比0.6

管理层表示，瑞安房地产未来几年偿还债务的高峰在2025年，大概有86亿左右负债会到期，短期内有一定的压力。

截至2024年8月29日，自2021年以来，瑞房已偿还境外债务合共406亿元（总额），其中包括于2024年8月24日到期的4.935亿美元优先票据。

目前，瑞安房地产还有两笔境外债券，分别是2021年6月29日发行的4亿美元债，利率5.5%，期限5年；2020年3月3日发行的4.89亿美元债，利率5.5%，期限5年。

截至上半年末，瑞安房地产的现金及现金等价物为74.55亿元，相较于2023年末下滑21.7%。一年内到期的银行及其他借贷有119.34亿元，现金短债比约0.6。

为了降低对境外融资的依赖，瑞安房地产自去年下半年也采取了多种手段，如加速出售资产、推动境内融资等。

时隔六年，瑞安房地再次卖起了资产。

今年3月，瑞安房地产公告称将上海蟠龙天地的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。买卖双方签订了售后租回协议，约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产，总租金约7700万元。

去年12月底，瑞安房地产宣布将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙，这笔交易设置了股权回购条款，利率为8%，也可以理解为是变相的股权质押融资。