文/乐居财经 严明会

今年上半年，房地产市场整体下行压力依然较大，全国房地产开发投资同比下降10.1%，为过去一年来最低位。此外，新建商品房销售额4.7万亿，同比下降25.0%，仅完成去年全年销售额的四成。

房企作为这个行业的个体之一，所受大环境的影响也是不言而喻的。

与保利发展（600048. SH）一样同为保利系旗下地产平台的保利置业（00119. HK），也在经受低迷地产环境的影响。

8月29日，保利置业发布了2024年中期业绩公告。上半年，保利置业收入124.57亿元，较去年同期减少20.3%；股东应占溢利3.73亿元，较去年同期减少41.6%。期内的营收、归母净利均有不同程度的下降。

对于业绩的下滑，保利置业实际上在上月中旬就发布了盈利警告。当时，该公司称，拥有人应占溢利减少主要源于期内结转项目减少、市场下行导致毛利率下滑。

这些数据表现，在保利置业的中期业绩报告中也显而易见。

保利置业曾在规模上有一番追逐，2020年业绩会上，保利置业立下flag，“十四五”期间要再造一个保利置业，争取达到销售一千亿。此后，保利置业董事会主席万宇清曾将2022年销售目标定在650亿元。

而2021年、2022年，保利置业实际的销售额为566亿元、503亿元，2023年虽同比上一年有所增长，但仍不及2021年的水平。

面对不慎乐观的市场形势，保利置业管理层在今年3月的业绩会上表示，千亿目标实现起来会比较困难，整体上还是顺应市场。进而，保利置业将目标转向维持500亿的销售水平。

从上半年的数据看，保利置业完成合约销售金额284亿元，虽同比减少24%，但似乎已过全年目标的一半。

但也正如该公司自身所言，其期内结转并不高。2024上半年，保利置业结转金额113.89亿元，结转面积67.4万平方米。按这个数字计算的话，其上半年结转的金额仅有销售的四成，一半都没到。

而受楼市低迷的持续影响，保利置业的毛利率14.2%，较年初减少6个百分点，而比去年同期下滑10个百分点。2021、2022、2023年，保利置业的毛利率分别为33.86%、26.94%、20.42%，近年来其毛利率持续走低。

中期业绩报告显示，保利置业上半年主要在售项目127个，其中首次开盘项目3个，分别为杭州桂月云翠、济南保利鹊华赋和苏州保利珺华赋。

保利置业的短期负债水平也在走高。于2024年6月30日，该集团尚未偿还的银行及其他借贷（包括应付票据）745.93亿元。按到期日，一年内偿还的金额226.21亿元，相比20023年底增长了8.78%，占比30.3%。

此外，在一年后但两年内偿还的金额206.75亿元，占27.7%；在两年后但五年内偿还的金额218.41亿元，占29.3%，在五年后偿还的金额94.56亿元，占12.7%。该集团的资产负债比率也微增至78.2%。

近段时间以来，保利置业多次发行债券，一方面用以偿还债务和补充流动资金，另一方面也出于优化债务结构的需要。

期内，该公司获得50亿元公司债券额度，并于上半年完成15亿元公司债券的发行。其中3+2年期和5+2年期品种的票面利率分别为2.5%和2.8%。这推动该企业平均资金成本降至3.67%。

而在2023年，保利置业也曾多次发行债券，例如，“23保置01” 和“23保置02”募集资金总额20亿元，其中13.2亿元被用来偿还有息债务，6.8亿元被用于补充流动资金；“23保置03”品种一和品种二合计发行20亿元，其中5亿元被用于偿还有息债务。

上半年，保利置业销售开支4.31亿元、行政开支4.42亿元、融资成本7.07亿元，均有不同程度的下降。

这些费用支出的下降，也是有原因的。伴随着业绩规模的收缩，保利置业上半年的雇员为6124名，比上年同期的8848名减员了2724人，即便相比2023年底的7748人，也减少了1624人。今年1-6月，保利置业的雇员酬金3.58亿元，比上年同期的5亿元，减少了28%。

地产仍在深度调整，保利置业在拿地上也变得更为谨慎。上半年，其仅在宁波和济南取得3个项目，新增土地储备约66.8万平方米。去年同期，其新增5个项目、新增项目规划总建筑面积105万平方米。

今年3月，保利置业发布了一纸人事公告，任命胡在新为执行董事及董事总经理，负责保利置业整体战略规划及运营管理。胡在新来自保利发展，被称为是仅次于保利发展董事长刘平、总经理周东利的“第三号人物”。

保利置业对胡的到来寄予厚望，它曾表示，该人事调整有望为公司带来新的业务发展机遇。完成人事调配的保利置业，等待着扭转业绩下滑的趋势。