文/乐居财经 李奕和

今年3月，华润置地将其业务模式做了细微调整。原先三大主要业务之一的“经营性不动产业务”，被调整为“经营性不动产与资管业务”。

自此，华润置地自2021年确立的“3+1”一体化业务模式，有了新的内涵，更新为开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务的有机联动。

2024年上半年，房地产市场仍面临较大不确定性，全国新房销售规模4.7万亿元，同比下降25.0%。行业规模收缩，房企业绩下滑甚至亏损仍是主调。

这样的大背景下，华润置地的“3+1”业务模式为其面对下行周期的冲击提供了足够宽的“护城河”。凭借差异化的商业模式、多元的赛道组合，华润置地上半年业绩保持了平稳。

截至2024年6月30日，华润置地（01109. HK）实现营业额791.3亿元，同比增长8.4%；核心净利润107.4亿元，微降4.7%。行业排名，华润置地上半年实现签约额1247.0亿元，保持在行业第四。

得益于多年的培育，华润置地期内的经常性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3%，提升0.2个百分点；核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比51.4%，提升8.6个百分点。

在开发业务仍旧低迷的环境下，华润置地的经常性收入撑起了利润的大半边天。

更重要的是，凭借着多年在购物中心、写字楼、酒店等经营性业务的深耕积累，华润置地正积极向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线。在行业探索新发展模式下的当下，走出一条独具特色的发展之路。

地产行业已全面进入存量时代，经济短期波动以及行业调整仍将延续。在8月28日的中期业绩会上，华润置地董事会主席李欣表示，华润置地将保持战略定力，坚持统筹发展与安全。

“一方面，摒弃惯性思维，把工作重心转移到做优存量，同时以自身能力的确定性，应对形势变化的不确定性，防范风险、穿越周期；另一方面，坚持长期主义，坚持转型创新的核心战略任务，以城市投资开发运营商的战略定位，适应行业发展新模式。”

业绩逆势增长，稳健底色不改

上半年，华润置地各业务板块的业绩均实现了不错的增长。

其中，开发销售型业务营业额591.3亿元，同比增长8.3%；经营性不动产业务营业额114.7亿元，同比增长7.0%；轻资产管理业务营业额58.9亿元，同比增长17.6%；生态圈要素型业务营业额26.4亿元，同比增长0.8%。

期内，由于受地产大环境的影响，华润置地开发销售型业务实现核心净利润52.2亿元，同比下降19%；生态圈要素型业务实现核心净利润2.9亿元，同比下降5.8%。

但除此之外，“3+1”业务的另外两项经营性不动产业务、轻资产管理业务均实现较高的增长。当中，经营性不动产业务核心净利润45.1亿元，同比增长12.5%；轻资产管理业务核心净利润7.2亿元，同比增长达41%。

这最终使得华润置地经常性收入业务（经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务）实现核心净利润55.2亿元，同比增长14.4%。

从整个市场来看，虽然行业规模不断下探，但华润置地仍保持在绝对的头部位置。2024上半年，华润置地实现物业签约销售额1247.0亿元，实现签约面积521万平方米。保持在行业第四。

如果拉长时间看，华润置地于2013-2023年的销售金额年均增速达16.6%。2023年销售目标完成率102.3%，高于典型房企平均的89.5%。在2020年到2023年，华润置地的市占率由1.8%增至2.6%。

截至2024年6月30日，华润置地还有已销售尚未结算的签约额3214.5亿元，预计其中的1661.2亿元将于2024年下半年结算，为其在后续的市场波动中保持业绩稳定打下基础。

经营业绩之外，华润置地在财务上也不改稳健底色。行业流动性依然不足的情况下，期内，华润置地的现金储备逆势增长3.5%至1183亿元。

其总借贷为2511.3亿元，其中一年内到期债务650亿元，剔除受限资金的现金短债比达到1.54倍。平均债务期限延长至6.5年。报告期末，华润置地剔除预收账款的资产负债率56.4%，净有息负债率33.6%。三道红线指标维持绿档。

凭借自身的信用优势，截至6月末，华润置地加权平均融资成本较2023年末下降32个基点至3.24%，维持在行业最低梯队，创历史新低。期内，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持该公司Baa1/BBB+投资级信用评级。

由于在手资金较为宽裕，华润置地也得以在合适时机保持对土地市场的关注。

上半年，该公司聚焦核心城市核心地段获取项目11个，新增土储面积202万平米。截至2024年6月30日，华润置地总土储面积5699万平米，其中开发销售型业务土储面积4771万平米，一二线城市面积超7成。

2024年下半年，其总可售货源3687亿元，可售资源所处城市能级及产品类型结构优质，其中85%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市。

“3+1”模式赋能，护航高质量发展

房地产行业由增量时代走入存量时代，地产开发天花板渐现，行业规模收缩，华润置地在低迷市场所展现的穿越周期的韧性，离不开“3+1”模式战略的引领。

作为最早布局商业地产的一批房企，早在2005年，华润置地就提出了“开发+商业”的双轮驱动模式，2016年提出“2+X”战略。2021年，华润置地应对行业变局正式确立了“3+1”一体化业务模式，并持续成为其转型高质量发展的动能。

地产开发以外，华润置地各业务在近几年低迷的市场行情中均有不错的发展，并保持在各领域的领先地位。

经营性不动产方面，2024年上半年，华润置地购物中心租金收入达94.8亿元，同比增长9.7%。旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三。

1-6月，该公司6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%；在北京、大连新获取两个购物中心地块，继续践行在核心城市商业深耕。

在轻资产管理上，华润置地也是行业标杆级别的存在，旗下华润万象生活（01209. HK）持续巩固行业头部领先地位，营业收入及核心净利润保持双位数增长，股价跑赢行业，市值及市盈率持续稳居首位。

数据显示，2024上半年，华润万象生活实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%，实现核心净利润17.7亿元，同比增长24.2%。

得益于华润置地在经营性不动产领域的领先优势，华润万象生活商管航道保持行业综合实力第一。期内，华润万象生活管理的在营购物中心108座，其中重奢购物中心13座。

物管航道市场化拓展规模及质量也在持续提升，期内，在管面积3.98亿平方米，合约面积4.46亿平方米。

华润万象生活积极向城市空间运营服务商转型，期内拓展城市空间项目面积占比89.7%，美好城市运营生态落地实效显现，运营服务一体化模式优势巩固。

生态圈要素型业务方面，发展质量和品牌影响力也在稳步提升，不断为集团贡献业绩和利润。

期内，华润置地城市代建业务实现营业额3.9亿元，在管项目358个；租赁住房业务实现营业额3.8亿元，累计在管项目62个；体场馆运营业务实现营业额3.0亿元，在管项目17个，管理规模行业排名第一。

尤为值得一提的是，上半年，深圳后海中心区智慧城市建设运营服务项目初步构建了统筹内外部城市运营要素的大型片区综合运营模式，形成智慧运营、文化活动、商圈统筹、城市空间服务等细分赛道，华润置地城市运营商转型步伐不断加快。

有两个数据，可以凸显出华润置地经常性收入业务的重要性。期内，华润置地的经常性收入业务营业额200亿元，占总营收的25.3%，却为整个集团贡献了51.4%的核心净利润。华润置地预计，2024全年经常性收入可两倍覆盖股息及利息。

此外，上半年，华润置地综合毛利率22.3%，在行业毛利不断下探的背景下，仍保持在百分之二十以上。其中，受行业大环境影响，开发销售型业务毛利率为12.4%。但经营性不动产业务毛利率同比提升0.2个百分点至71.5%，如果不含酒店的毛利率更达到77.4%。

经营性业务的高毛利，无疑对冲了地产开发低毛利对华润置地的影响，让其整体毛利率水平依然保持在行业的领先水平。

华润置地称，下半年，还将更好统筹“发展与安全”，以“现金流创造”、“毛利率及ROIC提升”、“降本提质增效”、“库存去化攻坚”为四大管理主题，全力以赴保证业绩稳定增长。

而围绕这一过程，华润置地“3+1”业务模式仍将发挥其重要作用，成为该公司迈向高质量发展的关键动能。

布局大资管，打通地产新模式最后一环

中国经济当前正处在新旧动能转换的关键期，房地产作为国民经济的支柱产业，也正在经历从“三高”模式向高质量发展转型。地产开发之外的轻资产、经营性业务成为推动企业转向高质量的必然。

凭借着一直以来对购物中心、写字楼、酒店等经营性业务深耕积累，华润置地开始向大资管转型。今年3月，其对业务模式做了细微调整，将原先三大主要业务之一的“经营性不动产业务”，调整为“经营性不动产与资管业务”。

自此，华润置地的“3+1”一体化业务模式更新为开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务的有机联动。

一直以来，购物中心、写字楼、酒店等经营性资产，虽然能为企业提供稳定的现金流以应对房地产市场的周期性波动，但同时也沉淀了企业的大量资金，成为企业发展的掣肘。公募REITs的开闸，完美解决了这一点，并让诸如华润置地一类在经营性业务有长期积累的企业，优势得以进一步显现。

今年3月14日，华夏华润商业REIT（180601.SZ）在深圳交易所正式挂牌上市。该基金是首批消费基础设施公募REIT中规模最大的一只，发行规模达到69.02亿元，位列已发行的34单公募REITs中第五，同时在产权类项目中排名第一。

自此，华润置地搭建完成了华润万象生活轻资产管理平台以及华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT（508077.SH）两个公募REITs平台。以此打通资产价值释放通道，把握优质资产收并购整合机会，实现了“投融建管退”的资本闭环。

随着对“大资管”赛道的布局，华润置地打通了资产管理“退出”的最后一环，成为率先跑通地产新发展模式的房企之一。随着其在商业、长租两个领域REIT平台的确立，华润置地后续将得以将旗下优质的经营性物业注入其中。

数据显示，截至2024年6月30日，华润置地的资管规模达4491亿元，较23年末增长5.1%，主要增长来自购物中心。该公司经营性不动产公允值2637亿元。这些体量巨大的资产，未来将通过旗下的两个REIT平台资产价值得以释放，为企业利润作出正向的贡献。

据了解，华夏华润商业上半年实现运营净收益1.96亿，预算完成率107.4%。在首批消费REITs中率先实现季度分红，一季度年化分派率5.03%，高于披露值。

华夏基金华润有巢REIT业绩稳中有增，按一、二季度报告已披露数据合计，实现基金营业额3931万元，同比增长1.5%，实现基金EBITDA为2460万元，同比增长4.3%。截至6月底，该基金二级市场市值期内累计上涨10%。目前，华润置地正积极推动扩募，计划下半年完成首次扩募。