文/乐居财经 严明会
此轮房地产市场波动中,龙湖的运营和服务业务起到了“压舱石”的作用。
从营收来看,地产开发业务仍是主要贡献来源。今年上半年,龙湖录得营收468.6亿元,其中337.6亿元来自开发业务,占比72%;运营和服务业务分别对应66.1亿元和64.9亿元,合计占比28%。
但运营和服务业务的利润占比已经提升至八成以上。期内,龙湖地产开发业务毛利率为7.4%,得益于运营和服务业务的拉升,最终综合毛利率达20.6%,对应毛利96.4亿元,剔除公平值变动等影响后的净利润达47.5亿元。
龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示:“盈利是行业共性问题,也是整个行业穿越周期需要解决的难题。我们将逐步修复开发板块利润,同时保持运营及服务板块收入及利润的稳步增长,不断优化利润结构,未来回归增长。”
龙湖预测,2028年可以实现经营性业务带来的收入占比超过50%,由此进入“较低的债务,高经营性收入”的新模式。
董事会主席兼首席执行官陈序平表示:“新旧模式转换的关键在于债务结构的调整。债务是刚性的,并不会随着业务模式的转换消失。对龙湖而言,债务结构转换的前提有两个,把债务规模降下来,把债务周期拉长。”
从2023年开始,龙湖集团主动有序压降负债规模。一方面,龙湖通过经营性业务带来的现金流,为降低债务规模提供资金;另一方面,通过长周期债务替换短周期债务,双管齐下去降低债务规模、延长债务期限。
截至2024年6月底,龙湖的有息负债余额为1874.2亿,相较于2023年底减少52亿,今年年底还会持续下降。
短期债务的提前削减优先于增量投资。今年以来,龙湖已归还到期信用债107亿元,年内到期信用债仅剩10亿元,目前资金已经提前备好。同时,龙湖已经开始提前筹划明年一季度到期的境内债券,预计在今年年底之前全部归集。在2026年底前,无境外到期公开债券。
今年上半年,龙湖经营性物业贷净增219亿元,其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元,平均融资成本约4.16%,平均借贷期限拉长至9.19年。
截至期末,龙湖集团在手现金为500.6亿元。净负债率为56.7%,剔除预收款后的资产负债率为58.6%,短债占比15.7%,外债占比16.5%。
以下为龙湖集团2024年中期业绩发布会问答精选:
问:上半年,楼市利好政策频出,市场短期升温但随后又恢复常态,龙湖如何看待后市走向?
答:2024年上半年新房市场规模4.8亿方,同比下降19%;销售额4.7万亿,同比下降25%;二手房整体表现好于新房,规模同比微降,但价格降幅较大。在中央及地方一系列政策的带动下,市场在5-6月出现一定回暖,但7月开始回落。应该说,目前房地产市场仍处于量价调整的阶段,市场信心有待恢复。
7月30日的高层会议上,也对房地产工作进行了部署,下半年行业整体要积极围绕“消化存量和优化增量”相结合,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。房地产企业需要告别“三高”,加快构建发展新模式,实现自身的高质量发展。
新旧模式转换下,市场恢复仍将经历波动,既有挑战也有机遇。公司看清形势,坚定战略,扎实执行。保证财务安全及品质交付的前提下,聚焦存货去化、土储调整,有序压降负债,优化资产质量;同时,通过业务行活不断提升,持续提升运营效率。龙湖始终坚守长期主义,以内生动力推动集团整体高质量发展,这与当下行业新常态是高度契合的。
问:公司1-7月签约586亿,在目前市场状况下,将如何安排今年的供销节奏?会采用何种营销策略加速存货去化?
答:面对外部市场的变化,龙湖始终将安全放在一切发展的首位,谨慎预判、以销定支。在产品端,结合供求关系的新变化,以及人民群众对“好房子”的新期待,我们持续精进产品、提升行活能力,新项目保持产品力优势,稳住售价同时快速去化。其中,重庆照母山云河颂上半年实现100%去化,杭州金沙御湖境已供去化70%,佛山御湖境推出不到两个月去化率达70%。与此同时,我们还迎来了全国首个御湖境——上海松江御湖境的交付,项目品质受业主好评,交付满意度接近92%。在此基础上,我们继续推陈出新,全新产品线观萃已在北京、上海、成都相继落地。
结合“去库存”的政策导向,我们还加大力度去化现房、车位、商铺等存量房源。上半年续销项目签约占比达87%,相比2023年同期占比提升11个百分点,现房去化占比26%。下半年我们将攻坚存货去化,并根据市场情况保持弹性推盘,实现高回款率及毛利率的修复。同时,我们也会更加关注品质交付,持续提升交付满意度。
问:国内购物中心进入存量增长时代,在商业内卷严重的当下,龙湖商业的经营情况是否达到预期?龙湖天街下半年开业计划是怎样的?
答:今年上半年龙湖商业客流和营业额均取得了同比双位数的增长,以租金收入扣除疫情三年分摊,我们实现了同店同比租金6%的增长,同店同比权益后利润实现10%的增长,在当下这个环境下,应该是达到了预期。
龙湖商业能够实现持续的增长,首先是因为我们的布局,已开业项目包括已获取项目基本上位于一线二线核心地段、轨道节点,这些位置、人流、入住率是持续在增加的,龙湖商业基本上没有下沉三四线,也没有做重奢,整个消费是面向品质用户,所以在一系列调整的时候,我们观察到上半年的客流同店同比增长6%以上,客流客单价保持稳定,在这两个因素驱动下,就实现了营业额包括租金收入的增长。
展望未来,基于我们的布局、包括商业的行活,品牌的不断提升迭代,我们有信心实现商业的持续增长。具体的抓手分两条线,第一个是抓好新开业,今年上半年开业了三座商场,都是提前开业。其中成都东安天街实现了招商率100%、开业率99%,南京雨山天街开业率也在96%以上,重庆的云领天街实现了提前半年开业。截止目前,我们已获取未开业的商业项目还有超过50座。这50座里面今年下半年会开业10座,明后年会保持每年10座左右的开业,为未来五年商业新开打下比较坚实的基础。
第二,我们抓存量项目的改造提升。去年底已经完成改造的苏州狮山天街项目,今年上半年实现客流营业额同比13%的增长。今年上半年我们也启动了重庆时代天街AB馆、重庆北城天街,包括上海虹桥天街等九年以上项目的存量改造。这些改造提升预计在今年底明年陆续完成,改造完成之后,也会为进入成熟期的项目实现长期增长打下基础。我们对整个商业赛道非常有信心。
问:市场低迷背景下,龙湖对于第二增长曲线的战略和投入力度是否会有所调整?未来公司对于经营性业务有哪些发展计划?
答:龙湖早在20年前,也就是2003年开始做商业,在2017年开始做长租公寓,过往在地产开发整个市场比较好的时候,我们每年以销售回款的10%用于投资和沉淀经营性的资产。经过了大概十几年的积累,经营性资产规模大概有接近2000亿的规模。从2021年起,整个房地产市场出现了一个比较大的调整,我们提前布局经营性资产也就是所谓的第二曲线。
近两年,我们一方面是做了航道的整合,形成C2、C3两个重资产运营航道,以及C4、C5两个轻资产服务航道。另一方面,我们每个航道都要实现自身经营性现金流为正,且利润要持续增长,在2023年就实现了。2023年我们C2到C5,四个航道每个航道都是为正的现金流,且利润都是增长的。这意味着,过往这些航道是需要地产去投入现金流的,但从去年开始商业航道就实现了自身收支平衡,实现了百亿租金收入,这些租金收入减去运营开支之外的现金流足以覆盖存量项目的建造,未来我们也会是这个刻度。因为商业的开业项目越来越大,存量项目也在增长,所以租金规模也在增长,那就意味着他可以去实现的正现金流是越来越大的,未来也可以用这部分现金流再去投资获取新的项目。
物业跟龙智造这两个轻资产因为不需要资本性的开支,所以一出发就实现了正现金流,这两个航道我们现在重点抓应收款的管理、现金流的管理,我们非常警惕轻资产航道应收款规模,同时我们也非常警惕轻资产航道的收并购,因为它的收并购本身逻辑性不是特别强,还是应该重视客户满意度的提高,提升行活的水平,去做常规的业务拓展。所以这两个航道在这两年的整个应收账款也在有序压降过程中,包括现金流也持续为正。
从收入、利润结构来看,上半年经营性收入131亿,占比28%,毛利额占比超过70%,核心净利占比超过80%,按照这个速度,预计2028年经营性收入占比能够过半,龙湖可以实现第二曲线收入超过第一曲线。后续在经营性业务上,除了坚持现金流为正这样一个业务逻辑之外,我们还会再坚持城市聚焦、航道协同,包括行活提升,还有我们接下来会结合我们的整个会员体系,抓好用户共享。
问:我们看到公司的经营性业务贡献利润持续提升,但当下地产板块普遍盈利下降甚至亏损,管理层如何预期龙湖今明两年利润情况?
答:从目前各房企的业绩发布及盈利预告的情况,不难看出盈利下降依然是行业需要共同面对的问题。
今年上半年,在地产开发结算收入和毛利率的影响下,地产开发板块依然盈利承压。相比较而言,运营及服务两大业务板块则为集团带来了较大的利润贡献,上半年利润占比已提升至80%以上,也让集团上半年的核心利润达到47.5亿元。我们的应对策略是,在开发业务上,聚焦核心城市、核心区域,注重签约质量,新项目保证毛利率水平,存量项目注重量价平衡,通过一盘一策,兼顾现金回款和利润率,逐步实现开发业态结算毛利率的修复。
总的来说,盈利是行业共性问题,也是整个行业穿越周期需要解决的难题。我们将逐步修复开发板块利润,同时保持运营及服务板块收入及利润的稳步增长,不断优化利润结构,未来回归增长。
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