文/乐居财经 李奕和

作为这一轮行业洗牌中新晋的地产一哥，保利发展（600048. SH）的一举一动，吸引着外界的关注。

8月20日下午，保利发展举行了2024年半年度网上业绩说明会。

2024年1-6月，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米。虽然销售金额有所下降，但仍稳居行业第一。且上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点。

营收方面，该公司上半年营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%；但受行业大环境影响，归母净利润74.2亿元，下滑了39.3%。在一众房企仍陷入亏损的背景下，保利发展仍实现正向的盈利。

负债结构也保持在安全水平，报告期末，该公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。三道红线的指标维持绿档。

整体的业绩上看，保利发展作为央企地产商之一，仍以较高规模、净利水平，以及安全稳健的财务，保持在行业的领先水平。但行业的持续下行，对作为行业一份子的保利发展的影响显然也不可能不存在。

上半年，保利发展的有息负债稍有走高，经营活动现金流也有所下降，而在去年积极投拓的它，今年上半年显然已经有意减缓了步伐。

在业绩交流会上，管理层称，下半年，公司仍将贯彻落实既定的战略方针，稳经营、提质效，持续推进系统性体系化建设，提高公司发展质量。

加快推货

毫无疑问，凭借领先的规模，保利发展仍稳坐”地产一哥”的位置。

即便最新数据，相关机构的榜单显示，1-7月保发展仍以1986亿元的全口径销售金额，排在房企销售规模的第一位。且与第二位的中海地产拉开较大差距。

如何加快去化，是众房企在低迷行情下始终思考的问题，保利发展也不例外。

上半年，面对市场的快速下行，保利发展积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。另一方面，该公司根据政策热点，加强综合去化举措。

半年报显示，保利发展二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿，同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。

保利发展始终保持着对核心城市的深耕。上半年，该公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。

同时，38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。期内，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。

这些区域与城市的深耕，为其上半年的业绩作出了重要贡献。

为了加快去化，保利发展也积极响应国家政策、梳理在手资源，在存量土地调规、置换，存量房收购等方面积极与地方政府沟通政策落地细则和计划。据了解，其目前已在郑州、金华等地实现了存量房收购。

管理层在业绩说明会上表示，下半年，公司仍将坚持去库存、调结构的经营策略，积极应对本轮行业深度调整、保持稳健经营。

具体而言，对于将采取何种措施消化三四线城市的存货减值压力和去化压力，管理层称，一方面将积极提升产品品质，把握市场机会，坚定贯彻落实去库存策略；另一方面，把握政策机遇，积极推进存量房收储、土地置换。

拿地减少

明显的一点，保利发展在2024年上半年的土地投拓明显减少了。2023年全年，该公司拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元。新增了逾3000亿元的总货量。

而今年1-6月，保利发展在土地市场整体供应缩量的背景下，拓展项目仅12个，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元。这与其2023年上半年拓展的41个项目、总地价709亿元相比，有较大的降幅。

截至2024年6月30日，该公司土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%，其中，核心38城面积储备占比约7成，三四线占比不到3成。

投拓下降，一方面跟土地市场整体供应有所下降有关。数据显示，2024上半年，全国300城土地（住宅）推出规划建筑面积1.15亿平方米，同比下降44%，环比2023年下半年下降73%；成交面积0.89亿平方米，同比下降36%，环比下降75%；成交金额5434亿元，同比下降43%，环比下降72%。

另一方面，经过去年的积极投拓，保利发展的土地仍在消化阶段，且去年拿地的支付款部分需在今年上半年支付，这无疑加剧了企业现金的流出，故保利发展在上半年放缓了投拓。

半年报显示，保利发展用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比2023上半年增长了160亿元，同时，该公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，致使其上半年经营活动现金流净额录得-171亿元，较去年同期下降243亿元。

不过，虽然经营现金流录得负值，保利发展的债务结构仍处在安全线内。

截至2024年6月30日，该公司合并报表范围内公司有息债务余额为3735.10亿元，较2023年末小幅增长5.44%。其中，银行贷款2753.79亿元，占比73.73%；公司信用类债券665.72亿元，占比17.82%；非银行金融机构315.60亿元，占比8.45%。

年限方面，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点。其扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，三道红线维持在绿档水平。

截至6月30日，保利发展账面现金1464亿元，占总资产10%以上，同时，其并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。

保利发展也在持续通过其外部融资优势，扩充现金流。就在披露半年报的同一天，保利发展公告，拟向特定对象发行可转换公司债券，涉及发行总额不超过95亿元，期限为六年。

业绩说明会上，管理层介绍，截至目前，公司已获批注册 100 亿元公司债券，正结合市场情况择机推动发行；100亿元中期票据也已完成股东大会审议，将按要求进行注册申报和发行。