文/乐居财经 李奕和
作为这一轮行业洗牌中新晋的地产一哥,保利发展(600048. SH)的一举一动,吸引着外界的关注。
8月20日下午,保利发展举行了2024年半年度网上业绩说明会。
2024年1-6月,保利发展实现签约金额1733.36亿元,同比减少26.81%,实现签约面积954.25万平方米。虽然销售金额有所下降,但仍稳居行业第一。且上半年销售权益比77%,较去年提升9个百分点。
营收方面,该公司上半年营业总收入1392.49亿元,同比增长1.62%;但受行业大环境影响,归母净利润74.2亿元,下滑了39.3%。在一众房企仍陷入亏损的背景下,保利发展仍实现正向的盈利。
负债结构也保持在安全水平,报告期末,该公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。三道红线的指标维持绿档。
整体的业绩上看,保利发展作为央企地产商之一,仍以较高规模、净利水平,以及安全稳健的财务,保持在行业的领先水平。但行业的持续下行,对作为行业一份子的保利发展的影响显然也不可能不存在。
上半年,保利发展的有息负债稍有走高,经营活动现金流也有所下降,而在去年积极投拓的它,今年上半年显然已经有意减缓了步伐。
在业绩交流会上,管理层称,下半年,公司仍将贯彻落实既定的战略方针,稳经营、提质效,持续推进系统性体系化建设,提高公司发展质量。
加快推货
毫无疑问,凭借领先的规模,保利发展仍稳坐”地产一哥”的位置。
即便最新数据,相关机构的榜单显示,1-7月保发展仍以1986亿元的全口径销售金额,排在房企销售规模的第一位。且与第二位的中海地产拉开较大差距。
如何加快去化,是众房企在低迷行情下始终思考的问题,保利发展也不例外。
上半年,面对市场的快速下行,保利发展积极调整销售策略,把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口,一方面积极加大推货力度,二季度推货1254亿元,环比一季度增长181%。另一方面,该公司根据政策热点,加强综合去化举措。
半年报显示,保利发展二季度三个主要节假日(清明节、劳动节、端午节)日均认购近20亿,同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元,环比一季度增长75%,有力扭转了下滑的趋势,环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。
保利发展始终保持着对核心城市的深耕。上半年,该公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%,其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。
同时,38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。期内,38个核心城市中,32个城市市占率排名前五,11个城市市占率排名第一,广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
这些区域与城市的深耕,为其上半年的业绩作出了重要贡献。
为了加快去化,保利发展也积极响应国家政策、梳理在手资源,在存量土地调规、置换,存量房收购等方面积极与地方政府沟通政策落地细则和计划。据了解,其目前已在郑州、金华等地实现了存量房收购。
管理层在业绩说明会上表示,下半年,公司仍将坚持去库存、调结构的经营策略,积极应对本轮行业深度调整、保持稳健经营。
具体而言,对于将采取何种措施消化三四线城市的存货减值压力和去化压力,管理层称,一方面将积极提升产品品质,把握市场机会,坚定贯彻落实去库存策略;另一方面,把握政策机遇,积极推进存量房收储、土地置换。
拿地减少
明显的一点,保利发展在2024年上半年的土地投拓明显减少了。2023年全年,该公司拓展项目103个,总地价1632亿元,权益地价1359亿元。新增了逾3000亿元的总货量。
而今年1-6月,保利发展在土地市场整体供应缩量的背景下,拓展项目仅12个,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元,总地价126亿元。这与其2023年上半年拓展的41个项目、总地价709亿元相比,有较大的降幅。
截至2024年6月30日,该公司土地储备计容建面7140万平方米,较年初下降8%,其中,核心38城面积储备占比约7成,三四线占比不到3成。
投拓下降,一方面跟土地市场整体供应有所下降有关。数据显示,2024上半年,全国300城土地(住宅)推出规划建筑面积1.15亿平方米,同比下降44%,环比2023年下半年下降73%;成交面积0.89亿平方米,同比下降36%,环比下降75%;成交金额5434亿元,同比下降43%,环比下降72%。
另一方面,经过去年的积极投拓,保利发展的土地仍在消化阶段,且去年拿地的支付款部分需在今年上半年支付,这无疑加剧了企业现金的流出,故保利发展在上半年放缓了投拓。
半年报显示,保利发展用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元,同比2023上半年增长了160亿元,同时,该公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元,致使其上半年经营活动现金流净额录得-171亿元,较去年同期下降243亿元。
不过,虽然经营现金流录得负值,保利发展的债务结构仍处在安全线内。
截至2024年6月30日,该公司合并报表范围内公司有息债务余额为3735.10亿元,较2023年末小幅增长5.44%。其中,银行贷款2753.79亿元,占比73.73%;公司信用类债券665.72亿元,占比17.82%;非银行金融机构315.60亿元,占比8.45%。
年限方面,一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99个百分点;三年以上到期的有息负债占比33.12%,较年初提升1.52个百分点。其扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22,三道红线维持在绿档水平。
截至6月30日,保利发展账面现金1464亿元,占总资产10%以上,同时,其并表口径已售待回笼资金(含销项税)1033亿元,整体现金流合理充裕。
保利发展也在持续通过其外部融资优势,扩充现金流。就在披露半年报的同一天,保利发展公告,拟向特定对象发行可转换公司债券,涉及发行总额不超过95亿元,期限为六年。
业绩说明会上,管理层介绍,截至目前,公司已获批注册 100 亿元公司债券,正结合市场情况择机推动发行;100亿元中期票据也已完成股东大会审议,将按要求进行注册申报和发行。
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