文/乐居财经 严明会

国内土拍看上海。

时隔8年，上海再度诞生全国单价地王，绿城中国豪掷60亿拿下徐汇区斜土街道。与绿城一起走到摇号环节的，还有中海&西岸、宸嘉、招商&徐汇城投三家。

开拍之前，招商蛇口有意该地块，早早发布了该地块的招标计划公告。即使有当地国资的加持，招商蛇口最后也未能如愿拿下该地块。

上海是招商蛇口投资版图的重中之重。

万科、华润、中海消失在上海土拍的那三年，招商蛇口迅速加仓耗资几百亿布局上海，华东大区也成为了招商蛇口的绝对业绩重心。

深圳是招商蛇口的大本营，近些年，华南区域除了深圳公司以外，其他城市的业绩一直不理想。在招商蛇口的年度报告中，深圳区域是独立于华南区域的存在。这两个区域加起来，还抵不过华东上海一个城市公司。

2022年招商蛇口上海公司共拿地10宗，累积权益金额212.96亿元。2023年，招商蛇口拿下浦东新场、浦东周浦、松江永丰、浦东三林、闵行浦江和宝山顾村共计6幅涉宅地块，数量和体量都不小，但没有一块位于内环核心板块。

有业内人士表示，招商未来还若不能在上海城央板块继续摘地，或将面临边缘化风险。

曲线入中心

土拍失利之前，招商蛇口刚拿下上海一处旧改项目。

8月6日，上海新长桥企业发展有限公司股权转让项目签约仪式在上海交易集团举行，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政与上海地产集团等领导出席仪式。

招商蛇口出面的是副总经理伍斌，可见重视程度。

7月1日，上海新长桥100%股权在上海联交所挂牌转让，底价约17亿元，转让方为上海徐汇城市更新建设发展有限公司，背后股东包括上海城市更新建设发展有限公司及上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司，二者分别持股60%和40%。

最终，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政公用集团组成的联合体，以16.99亿元的价格成为上述股权转让项目的受让方。

据悉，上海新长桥于今年5月以79.04亿元协议方式获取徐汇区长桥街道xh315-10与xh313-16两幅地块，涉及普通商品房、医疗卫生用地等，总计容建筑面积123970.32平方米。

对于城市更新，招商蛇口并不陌生。招商蛇口曾参与大虹桥区域、自贸区新片区、上海“五个新城”战略，还加入800亿元上海城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

去年11月，招商蛇口以底价16.245亿元拿下了平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目，打造高端别墅产品“桐安里”。

7月，华发&招商联合体官宣，通过遴选成为静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体候选人，房地联动价达到21万元/平方米。3月，招商蛇口、绿城中国、上海地产共同打造的历史风貌项目“弘安里”正式对外亮相，该项目坐落于虹口北外滩核心地段。

销售滑落

自2017年提出“重返上海”策略以来，为了攻占市场，招商蛇口不仅布局了多个产品线，同时加大了合作开发的力度。既有象屿招商·公园1872等刚需项目、合作项目，也有围标事件后踩准时机发力的“玺系”高端项目，在各类地段均有操盘。

2021年，在“重返上海”的基础上，招商蛇口将战略升级为“重返上海心”。之后，招商蛇口聚焦上海中心区域，在虹口北外滩接连推出3个“玺”系产品——招商外滩玺、招商云玺、招商虹玺。次年又在静安中兴路打造了天汇世纪玺，在普陀打造了苏河玺、天汇玺，在徐汇滨江布局了汇元玺。

2022年招商蛇口在上海迎来爆发大年，问鼎上海操盘面积及销售金额“双冠”。2023年，招商蛇口继续蝉联上海房企销售榜单各维度第一，且是全口径榜单上唯一销售额破600亿的房企。

据第三方机构统计，今年前7个月的上海销售榜单中，招商蛇口以119亿元的销售额排在第六，跟第一名的中海地产相差150多亿元。

今年，招商蛇口在上海推出了4个全新项目——招商臻境、招商中旅揽阅、招商时代乐章TOD、招商时代潮派TOD，其中臻系和揽阅是全新首发的产品。

松江区泗泾板块的招商时代潮派（备案名：星誉铭庭）今年6月、7月两次开盘，总共推出了357套房源，已售277套，去化率77%。

宝山顾村板块的招商时代乐章（备案名：新顾城瀚悦名邸）于今年5月、6月两次开盘，总套数347，已售287，去化率约83%。

浦东新区三林板块的招商臻境（备案名：臻境名邸）于今年5月11日开盘，总套数338，已售202，去化率约60%。

闵行区浦江板块的招商中旅揽阅（备案名：浦江澜庭）于今年4月、6月、7月三次开盘，总套数548，已售231，去化率约42%。

截至2023年底，招商蛇口在上海有12个在建开发产品。

在2023年的财报中，华东区域的销售额遥遥领先于其他区域，当年产生的营业收入同比增长了10.1%。但毛利率同比减少2.38个百分点到15.88%，远落后于西南和深圳区域。

谨慎拿地

招商蛇口华东区域常由区首兼任上海公司总经理。

去年9月升任招商蛇口董事长的蒋铁峰也曾在华东区域任总经理。2019年10月底，彼时的华东区域一把手蒋铁峰升任招商蛇口总经理，吕斌被提拔为华东区域总经理兼上海区域总经理。

吕斌任职后，招商蛇口加速了重返上海市场的步伐。2020年招商蛇口斥资约百亿元在上海拿地，拿地金额排上海前三；当年，招商蛇口上海公司全年全口径签约额达277亿元，操盘面积29.86万平方米，跻身城市前五。

吕斌现在已经是招商蛇口副总经理、招商积余董事长。

今年春节期间，招商蛇口进行了组织架构的调整。将原来的七大区域（华北、华东、江南、华中、西南、华南、深圳）合并成了五个区域，构建了新的华北、华东、江南、华西、华南五大区域。

原华东区域副总、上海城市总经理温恩奇升任华东区域总经理，上海公司总经理也由温恩奇继续担任。

对于投资拿地，蒋铁峰今年在业绩会上表示：不会盲目追高，宁可错过，不可错投。

即使是在上海，招商蛇口今年也略显谨慎，今年以来仅拿了两个地块。

7月9日三批次土拍中，招商蛇口&港中旅联合体以底价311195万元摘得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块，成交楼面价22252元/平方米，该地块无房地联动价。

仅8个工作日后，7月22日，招商蛇口&港中旅就宝山顾村项目发布公示，拟建18栋15-18F高层1栋18F保障房，可售住宅约1136套。

今年1月10日，松江区泗泾地块（即招商时代潮派所在地块）经过56轮竞价后触顶摇号，最终招商蛇口以52.5亿的价格竞得，楼面价17634元/㎡，溢价率9.33%。

但这两块地都不在内环板块。