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文/乐居财经 严明会

去年9月，绿景白石洲开盘摇号，人群簇拥，台上镭射灯晃动，主持人言辞激昂，现场被一片红色喜庆的氛围所包围。

在这样热烈气氛的烘托之下，事后，项目传出销售数据，推出首批钜惠单位共826套，劲销了527套，“重现了市场久违的热销”。

这个被称为是深圳旧改航母的巨无霸城市更新项目，自正式获批推进以来，备受关注。

最近，它又一次被推上了“热搜”，不过与之前的热销相比，此次却是因为开发商延期发放过渡期租金而引发。

前不久，一封《关于租金延期发放的说明函》被流传开来。里面提到：

“最近因相关贷款银行到项目考察，发现很多已签约房屋没有拆除，导致贷款银行对项目改造进展的预期产生差距，对放贷一事信心有所动摇。”

“另，依据深圳2024年7月4日出台的’按揭贷款需在主体封顶后才能放款’的规定，导致贷款银行在审批流程和相关手续上有所变化，影响到本季度过渡期租金发放。经与银行沟通，本季度第一批租金将在8月10日前发放，后续租金将有序发放，直至本季度租金发放完成。”

文件最后的落款单位，为“深圳市绿景天盛实业有限公司”。该公司正是绿景白石洲旧改项目的开发主体。

旧改过渡租金也叫临迁费，是拆迁村民回迁安置房之前，在外租房过渡的租金补贴费用。

据了解，白石洲纳入拆迁改造的私人楼房1500多栋、将近1900户村民业主。而平均每户村民的房屋拆迁面积达五六百平米。

这并非一笔小数目。在银行贷款政策生变的情况下，绿景中国要拿出这笔钱，似乎已出现了困难。

实际上，对于白石洲这个旧改巨无霸而言，只排在中小房企行列的绿景中国，无疑有蛇吞象的意味。

这个位于深圳市南山区深南大道以北，毗邻科技园及华侨城片区，被誉为深圳的“旧改航母”。

绿景自2016年获得白石洲开发权，2017年与白石洲股份签订搬迁补偿协议。2018年，深圳市规土委正式批复白石洲专项规划，项目正式启动推进。

根据规划，白石洲项目总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约为358万平方米。项目预计将用八到十年的时间、分为四期滚动开发完成。

而2023年，绿景中国的合同销售金额91.52亿元，营业收入61.18亿元，总资产1055.13亿元。期末，包括受限制银行存款及抵押银行存款在内的银行结余及现金仅40.17亿元。

相对比之下，绿景白石洲项目的总计划投资据悉达1700亿。也就是说，项目的投入只能依赖外部的融资撬动以及项目后续回款滚动开发。

但眼下的市场行情，想要依靠项目的快速去化滚动开发，显然不太现实，况且，白石洲项目本身就是旧改项目，开发周期长。这对绿景而言，是一场持久战。

去年9月，白石洲项目一期开盘入市，产品以住宅和公寓产品为主，总计约2746套，住宅主力户型在110–125平之间。

根据CRIC数据，截至8月12日，白石洲项目一期璟庭共成交448套。其中面积段50平米以下成交10套，90-120平米成交123套，120-140平米成交296套，180-200平米成交19套。

这跟项目开盘对外放出的销售数据，无疑有所出入。

绿景中国2023年报显示，目前，白石洲项目一到四期整体看，签约率已超95%。二期至四期业已陆续启动旧屋拆除工作，预计2024年具备全面开工条件。

为了推动白石洲项目的开发，绿景中国尝试过很多的融资。

2022年，绿景获得白石洲项目专项银团授信207亿。该银团由六家知名银行组成，牵头的为光大银行。按绿景预计，该授信贷款可以满足白石洲一期的开发与建设费用。

此外，万科作为绿景中国基石投资人，2022年也继续增资了白石洲项目。

但绿景万万没想到，政策法规的出台，影响了银行贷款的节奏，进而导致了这次租金延发事件的发生。

在上面的那封说明函，绿景在最后说到：“在此我们呼吁广大业主攻坚克难，共同推进项目改造进度。”

显然，在眼下充满不确定性的市场，事件也为绿景白石洲后续的开发推进蒙上了一层霾。

自去年开盘以来，绿景在想方设法推动白石洲项目的去化。很多人或许没想到，该项目还是深圳房地产市场第一个响应“以旧换新”号召的楼盘。

今年7月，它又玩起了更狠的一招——“0息供楼”。为了加快去化，据了解，绿景白石洲将给新下定的购房者减免一定周期月供的利息。