文/乐居财经 严明会

前滩太古里不失为上海的一处时尚地标。

这是太古地产为上海浦东新区的前滩国际商务区量身定制的上海首个“太古里”项目，背后的开发商除了太古地产，还有上海本土国企——陆家嘴集团（600663.SH）。

8月初，陆家嘴集团宣布，与太古地产合作最新开发的、位于上海浦东新区核心地段的新民洋（原洋泾）综合地标项目，正式命名为“陆家嘴太古源”。陆家嘴集团持有陆家嘴太古源60%的权益。

二者将在这里打造集高端住宅、甲级办公楼、零售商场等业态于一体的综合体，高端住宅产品被命名为“陆家嘴太古源 源邸”。这也是太古地产在上海的首个住宅项目。

新的项目即将启动，陆家嘴集团正在开发的项目却已陷入质量风波数月。

未交房就先维权的项目并不多见。

今年，上海市前滩楼市热门项目东方悦澜（备案名：惠临景悦公寓）陷入货不对板、虚假宣传等质量问题争议，引发了一众业主维权。

这一届的购房者不好糊弄了。

4月18日，有自称东方悦澜业主的网友在人民网领导留言板投诉项目存在的多个问题，具体包括认购不合格、公区与宣传不符、建设质量粗糙、公区室内标准与前滩同开发商其他小区明显降标、地下车库缺乏基本的墙面装饰和吊顶装饰。

5月中旬，上海市浦东新区国有资产监督管理委员会回复称：“经了解，已将您的留言转给陆家嘴集团，陆家嘴集团将近期与您沟通。如您仍有异议，可向行业主管部门建交委反映。”

此前在5月初，有业主代表自发建立公众号“前滩悦澜邻里荟”，向董事长徐而进公开喊话，并公示项目的整改诉求和相关进展。无论是问题描述、观点提炼还是论证，处处透露着专业水准。

该楼盘的开发商为上海佳章置业有限公司，成立于2020年6月，由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称陆家嘴，600663）持股70%，上海陆家嘴（集团）有限公司持股30%，实控人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

据悉，东方悦澜是陆家嘴集团在2020年7月以49.11亿元的总价拍得。根据规划，东方悦澜有5幢17-19层高层住宅楼、1幢租赁住宅楼、1幢12层办公楼和1幢3层幼儿园。项目面积涵盖80-165㎡多种户型，主要以小面积供应为主。

东方悦澜位于整个前滩板块的西南侧，与前滩华二仅一路之隔。项目西边靠江的高层可以远瞰黄浦江江景，优越的地理位置使得项目快速走红。

2022年9月28日，东方悦澜开盘，推出481套房源，共有1463组购房者认筹，认筹率达到304%，堪称网红楼盘。备案价格范围为10.26-13.3万/平方米。

网上房地产显示，截至2024年8月5日，已售480套，仍有1套处于可售状态。

在前滩众多热盘中，从开山之作晶耀名邸一期到现在板块收官之作世纪前滩，二十余个项目中由上海本土国企陆家嘴集团直接或联合开发的项目多达十余个。

在东方悦澜同板块，陆家嘴集团还有世纪前滩·天御（备案名：前滩大厦）和世纪前滩·天汇（备案名：前康大厦）在售。

世纪前滩·天御2023年5月入市384套房源，均价12.98万元/㎡，最终认购758组，认购率197%，未触发积分制。开盘当日21：00所有认筹客户选房结束，项目最终剩余约36套房源。网上房地产显示，目前剩余9套在售。

紧邻着的世纪前滩·天汇在2023年11月底入市，意外爆冷，均价约13.2万元/㎡，258套新房，开盘总认购150 组。在火热的前滩板块来看，数据确实不佳。卖了将近一年，目前，项目所推的258套房源剩余55套，去化率约78%。

一方面，世纪前滩·天汇150米的超高层住宅的宜居性饱受争议；另一方面，此项目推出的110平2房，被质疑用豪宅概念去“收割”中产。

作为上海本土的大“地主”，陆家嘴在其他板块还有多个项目在售，不少项目去化并不理想。

在浦东川沙，陆家嘴锦绣云澜（备案名：妙悦华庭）于2023年6月和10月两次开盘推出共计737套房源，均未触发积分。今年4月和7月又分别推出135套、192套房源。项目总套数1064，当前还剩余474套房源可售，去化率约55.6%。

在浦东新区航头板块，锦绣澜湾（备案名：航佳苑）去年8月首批320套小高层拿证开盘，主推建面约89-127㎡三房，备案均价48361元/㎡，成交均价47233元/㎡。今年7月加推120套房源。项目总套数440，已售160套，去化率仅36.4%。

受前滩悦澜项目维权的舆论影响，预计在8月入市的陆家嘴前滩新项目“前滩公馆”面临着很大压力。该楼盘推出建面约84-147㎡的花园洋房，均价约12万元/㎡。

据陆家嘴2023年年报，其在期内实现房产销售现金流入合计172.85 亿元。收入主要来自于住宅物业（含车位）销售现金流入139.72亿元，产生收入的主要项目为世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批及第二批。

2023年，陆家嘴实现营业收入106.67亿元，同比减少9.25%；归属于上市公司股东的净利润10.93亿元，同比增长4.47%。

截至期末，陆家嘴的土地储备为66.31万平方米，主要分布在上海和苏州两地。位于苏州的绿岸项目因“毒地”事件暂停相关开发、建设、销售工作。

2024年一季度，陆家嘴实现营业收入27.9亿元，同比增长39.34%；归属于上市公司股东的净利润4.14亿元，同比下降4.78%。