文/乐居财经  严明会

7月14日这天，北京大雨，御翠园2024中介动员大会拉开序幕。

中介们冒雨挤爆了现场。我爱我家、美联、链家、中原等各大中介机构的销售代表们相继在台上签下了一张张军令状。

据北京市住建委官网，“御翠园”备案名为“逸翠园”，由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。这是和记黄埔在北京的最后一个项目，定位为城市高档低密住宅，有平层和联排产品可以选择。

御翠园于2023年7月18日获得预售证，并传出了即将开盘的消息。预售范围包括9栋住宅，共计批准销售473套，准许销售面积93212.24平方米，最高拟售均价为99744.99元/平方米、最低拟售均价为90672.35元/平方米。

但又拖了一年还未入市。2024年7月27日，御翠园正式开售。

在优惠政策上，御翠园公布了一系列折扣方案：高层住宅享受97折优惠，联排别墅则有98折的专属礼遇，而联排端户因稀缺性故保持原价，不参与折扣活动。

从拿地到入市，御翠园的开发周期超过23年，在业内实属罕见。

但于长实集团而言，拿地后捂地不卖，坐等地价上涨后再卖，是其一贯的开发逻辑，超长的开发周期也为其带来了极为可观的收益。

李嘉诚非常注重现金流，在明显下行的市场之下，折价出货的举动并不意外。

房价超楼面价50倍

2001年，长江实业旗下公司和记黄埔以7亿元拿下总建筑面积达40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。相关高层曾对外宣称，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。

姚家园地块一期包括逸翠园、“御翠尚府”等多个项目。2005年6月，逸翠园一期才开始动工，同年11月开盘销售，销售均价9000元/平方米。2012年左右，姚家园地块“御翠尚府”入市销售，销售均价已接近3万元/平方米。

御翠园是整个姚家园地块最后一个开发地块，为逸翠园系列二期，项目预计在今年底毛坯交付。

对于御翠园的入市，长实集团早有准备。

在获得预售证之前，2022年10月底，御翠园售楼处开放，并称将于11月中下旬取证开盘，吹风价至少在10万元/平方米起。更有消息指出，项目预计申报单价为10-11万元/平方米。

11月初，御翠园曾开启验资，根据意向购买的房源类型平层或联排别墅，购房人须在自身账户存有50万元或100万元，同时还须提供购房人名下200万元或800万元的首付资金（含存款、理财、股票）证明。

获批预售价出来后，御翠园的整体平层产品均价约9.8万元/平米，联排别墅均价约9.1万元/平米。与此前吹风价相比，定价低了一成左右。

去年8月，御翠园售楼处开放后，购房者看房已经不需要验资，直接预约就可以前往。现场除了购房者，还有大批房产中介，这意味着御翠园开售即开放了中介渠道。

在经历了23年漫长的开发周期后，御翠园的最低拟售均价为90672.35元/平方米，相较于1750元/平方米的楼面价，已经暴涨超50倍。有人估算，李嘉诚在这块地上获利近百亿。

调低定价、取消验资、开售即开放渠道，长实正逐步降低购房者门槛以加速去化。

目前，项目一期逸翠园的参考均价约90545元/m²、御翠尚府94439元/m²，周边的银谷美泉家园、汇成家园等在售，均价在8万-8.5万元/m²区间。

与周边同档次项目二手房价格比较，御翠园的备案价有一定的竞争力。项目周边的观湖国际均价约10万元/平方米，泛海国际均价在12万元/平方米。同在四五环朝青板块的融创壹号院，项目售价14万左右带装修，去除装修后毛坯价约13万左右。

五折抛售东莞项目

在广东东莞，和记黄埔开发的另一个项目“海逸豪庭”正在经历降价。

7月初，海逸豪庭推出30套特价房，仅1.4万-1.5万元/平米，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。此前该项目销售均价约2.3万元至2.4万元，以此计算，该项目每平方米售价下降近1万元。

销售表示，楼盘正在清盘，优惠的都是天地楼层或楼层较矮的房源。

海逸豪庭是和记黄埔开发的楼盘，位于东莞市厚街镇横岗水库旁，是东莞少有的大型楼盘之一。

这块地被捂了25年。1999年，长实集团控股子公司和记黄埔以极低的价格，在东莞市厚街镇横岗水库旁，拿下这块总占地超过7000亩、总建筑面积达200万平方米的地块。

此后，该地块闲置了近8年时间，被东莞市政府罚款了近8000万元。但之后，项目的开发又拖了5年。

海逸豪庭最近一期取得预售证的时间为2023年6月，备案单价3.1万~4.3万元/平方米。此前取得预售证的时间，可以追溯到2021年12月和2022年2月。

2024年上半年，东莞市成交了8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。在低迷的市场环境下，以价换量的策略在一定程度上加速了项目去化。

海逸豪庭此前取得预售证的时间可以追溯到2022年2月和2021年12月，和记黄埔瞄准了市场高位推盘。

2016年，东莞房价从2015年的9797元/平方米涨至13761元/平方米，涨幅达40%，创历史最高。2017年-2022年间，海逸豪庭加速向市场释放房源。

土储8年新低

2023年，长实集团的营收和利润双双下跌。

期内，长实集团实现收入472.43亿港元，同比减少16.15%；股东应占溢利173.4亿港元，同比减少20.03%。其中，房地产销售收入同比减少29%至131.53亿港元，内地板块实现了66.3亿港元，主要的销售项目有东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京誉天下。

截至期末，其银行及其他借款总额为549亿港元，同比增加63亿港元。1年内到期借款为178亿港元，2至5年内到期借款为304亿港元，5年后到期借款为67亿港元。银行结存及定期存款425亿港元，净负债为124亿港元。资产负债率从2022年的23.5%下降至21.5%，负债压力下滑。

长实集团在香港、内地、海外的土地储备分别为700万平方尺、6300万平方尺、400万平方尺，共计7400万平方尺，为近8年来的最低水平。

长实将内地视为经济增长引擎，但在谨慎的拿地策略下，其在内地的土地储备减少至6300万平方尺，规模仅有2016年的一半左右。

距离李嘉诚家族上一次（2012年）在内地拿地，已经过去了十年。

面对今年业绩发布会上“集团是否会买地”的追问，长实集团管理层表示无理由现在来回答，无论买地也好或补地价也好，最紧要是“计数”，即合理的回报率，“回报率决定一切”。

截至2023年12月末，长实集团已签订合约但尚未确认的物业销售，内地仍以34.59亿港元位居“香港、内地、海外”三大地区首位。目前，长实仍有不少内地项目等待出售。