文/乐居财经 严明会

久违地携两住宅项目回归，深圳城建集团不料却一头扎进了“冬泳”的河里。

今年6月27日，深圳城建集团旗下位于罗湖的凌云华府项目获批预售，共推出378套住宅，主力户型为80-144㎡的2-4房产品，备案单价约6.66-8.07万/㎡，整体均价约7.3万/㎡，总价约637-1371万/套。

三天后，项目迎来开盘，开盘均价6.21万元/㎡，相比备案价打了85折。可即便如此，项目的去化并不理想。

截至7月18日，乐居财经查询深圳市房地产信息平台获悉，凌云华府项目目前显示已备案房源6套，已签认购书13套，已录合同1套，合计20套。

按此计算的去化率仅5.29%。而如果只算已备案房源，去化率则更低。但据了解，项目曾官宣开盘卖了76套。

同属于深圳城建集团旗下，位于龙岗坂田的城建云宸汇项目，同样去化不甚理想。该项目最早在今年1月份拿证开盘，开盘均价约5.9万/平。预售总套数154，其中，住宅139套，商业15套。

截至7月18日，深圳市房地产信息平台数据显示，城建云宸汇项目已备案房源2套，其余房源均显示“期房待售”状态。也就是说，项目开盘至今半年，城建云宸汇项目只卖了两套。

深圳城建集团（全称：深圳市城市建设开发（集团）有限公司）异常低调，其是深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）下属，具有国家综合一级房地产开发资质的国有独资房地产开发集团企业。

该公司前身为1982年成立的深圳市基础工作组，已有超40年的历史。至今，深圳城建集团累计开发项目100多个，开发面积2000余万平米。

不过，外界已经好一段时间没有看见深圳城建集团的项目入市了，凌云华府与云宸汇项目是它在住宅市场的久违回归。

凌云华府位于深圳罗湖笋岗街道宝安北路与梨园路的交汇处，是深圳城建集团笋岗片区旧改项目的一部分。该项目前身为城建梅园城市更新单元，规划为城建云投创新金融总部基地，总投资约150亿元。

项目由1栋81层的商务写字楼(云投大厦)、1栋48层的研发办公楼(高投大厦研发办公楼)、1栋36层的商务公寓、1栋60层的云端住宅(凌云华府)，3栋46-60层的保障性住房(青云苑)以及学校、幼儿园组成。建筑面积达63.35万平方米。

城建梅园城市更新单元最早在《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第二批计划》中已列入；2018年11月，项目取得专规批复，并完成实施主体公示，当时确定的实施主体为深圳城建集团旗下城建产业园（深圳市城建产业园发展有限公司）。

到如今开盘，项目已经历了多年的推进建设。

云投创新金融总部基地，是深圳城建集团内部较为重要的项目。

其建成后达到407米的项目主楼云投大厦，将成为仅次于平安金融中心和京基100的深圳第三高楼。该主楼同时也是目前深圳在建的最高楼，有着“罗湖之冠”的别称。

位于龙岗坂田的云宸汇项目，同样是集住宅、商业、办公和宿舍为一体的综合体项目，共由1栋住宅组成，总高31层，3梯7户设计，另外配建有1栋公寓+办公38F。

云宸汇项目规划的住宅户型，为65㎡的2房1卫，81㎡的4房1卫，87-104㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，单价区间约5.2-6.5万/㎡，总价区间约341-725万/套。

如今来看，深圳城建集团位于其大本营的这两个住宅项目均遭遇了“滑铁卢”。

对于项目去化不理想，曾有业内人士称，地段非核心、户型不抗打、价格又没优势，是凌云华府去化冷清的主要原因。项目位于红岭路与泥岗路交汇处东南角，地处红岭路北端，紧邻泥岗路，虽位于红岭路金融产业带上，但已是末端边缘。

此外，凌云华府虽为大型旧改项目，但商品住宅只有一栋，容积率达到了10，导致户型使用率较低，大概在70%。而项目折后均价6.5万/平，80平的两房总价500万左右，这个价格在笋岗地段竞争力不高，同样的预算还有更好的选择。

而云宸汇项目，虽然户型上80方左右做到了四房设计，但项目周边有几个大型城中村，界面比较混乱，旧改需要时间。且项目附近缺大型商业配套以及优质学校，也是其短板所在。

久违入市的项目面临去化难题，深圳城建集团还成为了被执行人。今年6月3日，深圳城建集团被广东省深圳市中级人民法院执行，案号（2024）粤03执1283号，执行标的10万元。