文/乐居财经 李奕和

1862人！万科的骨干管理人员开始行动了。

他们将要在未来6个月内，自筹2亿元资金增持万科A股股票。

目的，是要表达对万科前景的坚定信心。

当企业遭遇危难，管理层的真金白银投入支持，是对企业发展信心的最好证明。

从眼下来看，万科确实太需要这样的信心了。

紧随这份增持公告发出的，是万科2024年的中期业绩预告。

今年上半年，万科净利润录得亏损70亿元至90亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损50亿元–65亿元。而上年同期是盈利98.7亿元。

市场下行，万科的成绩单在不断刷新着下探的纪录。

今年3月，万科宣布了上市30多年来首次不分红。而这一次亏损，是万科2006年以来首次出现亏损。同时也是万科自上市30多年来，中报的首亏。

即便今年以来，楼市的大招不断出台，地产市场依然很难。据相关机构数据，2024年1-6月，百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元。虽降幅有所收窄，但同比下滑仍达39.5%。

不仅是万科，从目前已经披露业绩预告的房企来看。较大一部分房企在上半年依然陷入了亏损的境地，地产出清的时刻仍未到来。

截至7月12日，乐居财经统计了已发布预告的61家房企业绩情况。显示，61家房企上半年归属上市公司股东净利润实现盈利的有20家，仅占33%，合计净利润最高88.5亿元，最低85.49亿元。

相比之下，41家房企的净利润在1-6月录得了亏损，占了近七成，合计亏损最高为342.12亿元，最低也达269.97亿元。

累计来看，上半年，61家房企的净利润最低亏损了181.47亿元，最高则亏了256.63亿元。整个行业都处在亏损的泥潭里。

在20家实现盈利的房企里面，净利润同比去年实现增长的，仅有9家，另外11家都不同程度有所下滑。

盈利的房企中，保利发展、海南机场、绿地控股、中国武夷、ST数源分别实现净利润最高75.08亿元、3.30亿元、2.50亿元、2.20亿元、1.09亿元，是盈利最高的几家房企。

而保利发展，是目前已披露业绩预告房企中，净利润唯一达数十亿的房企。但其实，该公司的净利润相比上年同期，也下降了38.57%。

可见，地产企业面临的形势，确实严峻。

市场的持续下行之下，无论民营房企，还是混合所有制房企、国资房企，都出现了亏损。

具体来看，万科A、华夏幸福、金地集团、首开股份、金融街、*ST金科、中交地产在上半年都出现了较大的亏损，亏损额最低分别达70亿元、45亿元、30亿元、19亿元、18.21亿元、15亿元、10亿元。

今年上半年，绝大部分的房企净利润录得较大的下滑。当中，北辰实业、深振业A、ST迪马、中洲控股、大悦城，下滑幅度最高分别达-7927.59%、-4223.00%、-2325.90%、-1575.15 %、-1065.43%。

而净利润增长的房企中，增长最高的不超过300%。

其中，中国武夷、亚通股份、ST数源、三湘印象、财信发展增长最高分别为290.78%、164.57%、160.37%、136.56%、122.99%，虽然净利润额度不高，却是净利润增长最高的几家房企。

从企业披露的原因看，结转项目减少、收入下降，结转毛利率下降，项目计提减值，期内利息资本化率低导致财务费用处于高位等，成为开发商录得亏损的主要原因。

例如，亏损最多的万科，就在业绩预告中披露出现亏损的具体原因为：

1、房地产开发项目结算规模和毛利率显着下降；2、公司对部分项目计提了减值；3、部分非主业财务投资出现亏损；4、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

在结算规模与毛利率下降一项，万科解释，报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。

这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

对于亏损，华夏幸福也表示，受房地产项目结转节奏等因素影响，公司上半年房地产结转项目较少，结转收入下降，从而导致了净利润下降。

此外，随着公司债务重组工作的持续推进，整体资金成本维持在较低水平，但债务存量金额仍然较大。同时，随着房地产存量项目竣备、交付、结转，导致可承载利息资本化的项目载体进一步大幅下降，当期利息资本化率极低，从而财务费用处于高位。

金地集团也指出，亏损原因主要为：

1、公司近年销售规模下降，本期可结转面积较上年同期减少，营业收入较上年同期下滑；2、公司本期部分结转项目毛利率较上年同期有所下降；3、公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，使得部分项目存货可变现净值低于成本，公司基于谨慎性原则计提了资产减值准备。

亏损已成既定的事实，企业眼下要着眼的关键，是接下来要如何重回正轨，扭亏为盈。

在这方面，万科就表示，报告期内，公司聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级。

其称，公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式中，尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东。

为了对冲新房销售市场持续低迷、营收规模下降的影响，包括万科在内的一些房企也一直在寻求资产的变现，以渡过眼下的难关。

前不久，万科印力集团将其持有上海南翔印象城MEGA 48%股份出售予另一外资股东，同时保留最后2%股份，交易价格预计约20亿元。今年2月份，万科将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为23.84亿元。

它还把深圳超总商办地块给出售了。

万达更甚。去年以来，万达旗下的万达广场频繁被转让，至今已有超20家与万达广场相关的公司被转让。今年4月，北京万达总部大楼也被卖了。此外，王健林此前还多次出售万达电影股权等。

此外，为了摆脱地产周期的影响，一些企业也纷纷开始剥离地产开发的重资产业务。

近段时间以来，包括美的置业、华远地产、山子股份、格力地产、冠城大通等在内的企业，纷纷宣布剥离旗下房地产开发重资产业务，转型轻资产，甚至，彻底退出房地产业务。