文/乐居财经 严明会

几日前，深圳湾超级总部基地网红豪宅中海深湾玖序开盘热卖，创造了低迷楼市下的豪宅销售记录，为一众同行所侧目。

该项目地块是中海地产在去年6月拿下，到如今刮起热潮，仅一年有余。

在这块超高定位的区域，并非每家开发商都如此幸运。有房企拿地十数年，仍在等待着幸运女神的眷顾。

2010年，联泰地产打出了一则轰动深圳地产圈的广告：城市巨作，细细研磨中。

“研磨”或许不是出于本意。

2004年，联泰地产拿下了红树湾别墅地块，它是早年联泰建设滨海大道后政府返还赠送的用地。此后十余年间，地块上的围挡都没撤掉，里面杂草丛生，废弃物散落一地。

因为规划的调整，联泰这一磨，磨了15年，直到2019年才最终确立方案。

联泰地块停滞的这十几年间，其功能定位随着区域定位不断发生变化，身价也水涨船高。红树湾所在的区域变为“深圳湾超级总部基地”。

只不过，联泰地产在这宗地块不知还要投入多长时间。

今年4月，联泰超总湾国际中心（广顺T208-0038(DU07-01)地块、深圳湾滨海商务中心）工程由于存在诸多问题，被予以通报，并要求整治督办。

没错，这宗多年前拿下的地块，已经被命名为“深圳湾滨海商务中心”。从“联泰红树湾”，到“联泰超总湾国际中心”，再到如今的“深圳湾滨海商务中心”，项目仍在等待被揭开最终的面纱。

低密别墅变商务公寓

根据2006年的建设用地规划许可，联泰地块属居住用地性质，用地面积84268.19㎡，容积率0.62，建筑高度≤5层，规定建筑面积52150㎡（其中住宅47650㎡、社区活动中心2000㎡、幼托2500㎡）。联泰计划将其开发成高端别墅群，项目被命名为“联泰红树湾”。

2006年5月，国土资源部发布通知称，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。红树湾别墅项目的开发也因此搁浅。

闲置超10年后，联泰地块又迎来新进展。在这期间，深圳楼市发生了翻天覆地的变化，红树湾所在的区域变为“深圳湾超级总部基地”，规划也调整了，取消了所有的住宅用地，全部转向商务开发。定位也变成了：全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。

2018年7月21日，深圳市规划国土委南山管理局发布《关于变更T208-0038宗地规划设计条件的公示》（T208-0038宗地即联泰地块）。

联泰地块用地面积由84268.19㎡调整为92372.29㎡，用地性质从居住用地调整为商业服务业用地，容积率大幅提高至3.0，规定建筑面积迅速“膨胀”至27.7万㎡。其中包括商业建筑面积13870㎡，办公建筑面积78480㎡，商务公寓建筑面积183120㎡。项目的名字也改为了联泰超总湾国际中心。

2019年11月14日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布了《关于变更T208-0038宗地规划设计条件的公示》。

联泰地块位于深圳湾超级总部基地深湾四路与白石四道交汇处东南侧。此次变更是因为深圳湾超级总部基地城市设计深化，部分设计条件发生变更。根据最新的设计条件，联泰地块总体布局及相关建设要求中涉及的公共开放空间、建筑高度、建筑覆盖率、停车位等需符合深圳湾超级总部基地城市设计要求，最高建筑限高300米。

“细细研磨”15年，联泰地块从一个低密别墅项目变身深圳湾超总特色街区。联泰集团官网显示，超总湾国际中心的状态为“待建”，是一个涵盖超高层国际公寓、特色企业办公总部、高端商业等多元化业态的顶级商业标杆综合体。

从12亿到216亿

深圳湾超级总部基地最初叫“深圳湾填海区”。大概在1990年，深圳就完成了这片填海区的填海工程，希望将其建成“21世纪蓝色滨海风景线”，定位是“深圳未来的城市名片”.

2001年12月，这个填海区卖了三宗居住用地，都成为了当时的全国地王，一时间名声大噪。

泰华地产拿下两块，合计14.55亿元，楼面价分别为2833元/平方米和2793元/平方米，后来两块地全部被给了中信华南，后者在这里开发了总建筑面积高达65万平米的中信红树湾项目。2004年，入市均价9200元/㎡，操盘手中信华南一战成名。

第三宗地由百仕达以7.8亿总价拿下，楼面价3055元/平方米，创下了当时的全国地王。项目被命名为“红树西岸”，2005年发售时价格高达2.5万/平米，创下当时深圳的平层楼王记录。

联泰地块虽付出了时间代价，但伴随着深圳楼市的跃迁，深圳湾超级总部基地房价大涨。

红树湾在2005年的时候房价是不足一万元/平方米，到了2010年涨到了5万/㎡。五年的时间是足足的翻了五倍。2010年，央视甚至为此发表了《深圳最牛闲置 五年地价翻五倍》的专题报道。

2019年联泰地块方案确定时，中信红树湾在二手房市场最低的一套也要8.2万/㎡。片区新盘深圳万科瑧湾汇公寓的备案均价11.8万/㎡，以此计算，联泰地块当时仅公寓价值就达216亿。

联泰若在拿地后如期建成红树湾，参考同期百仕达红树西岸开盘价2.5万/㎡，联泰地块住宅部分的价值约12亿。

目前，瑧湾汇二手房的挂牌均价约16.12万/㎡，百仕达红树西岸的挂牌价高达20万/㎡。

卖不了的梅沙湾

在早期，通过为政府修建道路等大规模公建，政府补偿性的出让土地，成为不少开发商的拿地模式。

联泰还有一块修路置换来的地，位于盐田梅沙片区。与超总湾国际中心不同，项目已经建好了，是别墅，名为“联泰梅沙湾”。

2000年7月，当时的规划国土局在报业大厦会堂举行拍会，联泰的前身濠信地产以1.1亿元获得了该地块。

项目用地分三部分：别墅用地、公寓用地和酒店用地。项目占地面积139726.71平方米，总建筑面积32130㎡，容积率为0.23。

早在2007年就有消息传出梅沙湾将在2008年开售77套别墅，每隔一段时间就有楼盘开售的消息，但一直没有实质性进展。

预计售价也从2009年的2000-3000万起，涨到了2011年后的6000万-1.5亿起。之后，再无价格方面的消息传出，一直显示“待售”状态。

业内有传闻说，是因为联泰迟迟没有补上地价，因此没能被批准入市销售。

目前，与联泰梅沙湾同属盐田梅沙片区的天麓（六区别墅）二手房平均价5.5万元/㎡，爱琴湾的二手房价格约在9.6万元/㎡。

在联泰集团的官网上，已经看不到梅沙湾相关的信息。

据联泰集团2023年债券报告，梅沙湾一期1-12共12栋房产被抵押给了东莞银行深圳分行，贷款金额1.35万元。

联泰集团由盈转亏

联泰集团于1993年在深圳正式成立。最初，联泰集团主打城市基础设施建设，将重点放在高速公路投资和营运。广佛高速公路、深汕高速公路海湾大桥南北引道、深圳市新洲立交、滨海大道、华侨城道路、汕头市礐澳路、中山东路等公路均是联泰集团修建的。

1996年，联泰集团正式进军房地产。联泰集团官网介绍，其地产业务覆盖全国11大区域：深耕华南、华中，辐射全国，下辖深圳、广州、汕头、北京、南昌、武汉、九江、赣州、惠州、西安、桂林等11个地产分公司。

汕头是联泰地产的强势区域。2023年，联泰地产位列汕头房企销售金额、销售面积第三名，排在联泰地产之前的，是中海宏洋和龙光集团。

联泰集团的创始人黄振达现年77岁，鲜少出现在公众视野，与众多潮商一样，黄振达也很注重家族传承。数年前，黄振达退居二线，将公司事务交于子女打理。儿子黄建勳担任联泰集团的法定代表人和董事长，女儿黄婉茹任联泰集团董事。黄振达目前依然在董事行列。

股权方面，联泰集团由黄振达、黄建勳、黄婉茹三人共同持有。其中，黄振达直接持股23.33%；黄建勳直接持股35.47%、通过汕头市得成投资有限公司间接持股11.8%，合计持股47.27%；黄婉茹直接持股11.67%，通过汕头市得成投资有限公司间接持股17.72%，合计持股29.39%。

如今的联泰集团有四大业务板块：工程施工、房地产销售、高速公路运营、环保设施投资运营，其中，房地产销售是最大的收入来源。2021-2023年产生的收入分别为67.52亿元、34.78亿元、41.52亿元，占总营业收入的比重分别为42.54%、34.05%、36.61%。

联泰集团旗下房地产开发业务的公司包括广东联泰地产有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司（简称“深圳联泰”）、汕头联泰房地产有限公司等。

深圳联泰的法定代表人和董事长为黄建勳，黄婉茹为董事，黄振达也在此担任董事。黄振达、黄建勳和黄婉茹三人在深圳联泰的受益股份分别为22.88%、46.36%、30.76%。

据联泰集团2023年债券报告，深圳联泰的控股股东深圳市联泰投资集团有限公司（联泰集团的子公司）总资产为279.53亿元，净资产112.35亿元，主营业务收入47.23亿元，主营业务利润10.79亿元。

截至2023年末，联泰集团对深圳联泰的其他应收款余额为41.32亿元，对深圳市联泰投资集团有限公司的其他应收款余额为7.03亿元。均未计提坏账准备。

就联泰集团自身而言，其在2023年实现营业收入113.4亿元，相比于2022年的106.64亿元略有增加，净利润由盈转亏，对应的净利润分别为-3.12亿元、2.31亿元。

但归属少数股东的净利润不降反增，比2022年多了大约2亿；归母净利润由0.84亿大幅减少至-6.6亿元。

截至2023年末，联泰集团合并口径在一年内到期的有息债务总额为252.72亿元，其中银行贷款248.82亿元。期末现金及现金等价物余额为11.36亿元，远远不够覆盖短期债务。