文/乐居财经 魏薇

今年3月中旬，胡在新从保利发展“空降”至保利置业集团（00119.HK），担任执行董事及董事总经理。

此次调任前，该职位已经空缺了四个月。2023年11月，保利置业集团董事、总经理王健辞任。

胡在新的任命同样适用于保利置业集团有限公司——保利置业集团在境内的经营主体。

为了与港股同名上市公司区分，内地的保利置业一般被称为“保利置业（上海）”，港股上市的被称为保利置业集团。

从股权关系来看，保利置业（上海）是保利置业集团的全资二级子公司，保利置业集团通过保利（香港）房地产发展有限公司持有保利置业96.3%股权，通过保利（香港）房地产开发有限公司持有3.7%股权。万宇清在保利置业集团担任董事会主席，在保利置业（上海）担任董事长。

保利发展（600048.SH）与保利置业集团互为兄弟公司，同为保利集团的一级子公司。

从一些数据来看，保利置业（上海）约等于上市公司保利置业集团。

营业收入方面，保利置业（上海）为保利置业集团贡献了超96%的收入。2023年，保利置业集团实现收入409.32亿元，保利置业（上海）实现营业收入396.01亿元。

资产方面，保利置业（上海）2023末净资产为269.15亿元，资产总额为1684.8亿元；2022年末的净资产为235.19亿元，资产总额为1681.42亿元。

保利置业集团2023末净资产为451.61亿元，资产总额为2058.11亿元；2022年末的净资产为417.9亿元，资产总额为2031.15亿元。

2023年，保利置业（上海）净资产占保利置业集团净资产的比例为59.6%，总资产占保利置业集团净资产的比例为81.9%。

2022年，保利置业（上海）净资产占保利置业集团净资产的比例为56.3%，总资产占保利置业集团净资产的比例为82.8%。

作为保利置业集团的附属子公司，保利置业（上海）的净利润和归母净利润却比保利置业集团都来的高。

保利置业2023年净利润16.32亿元，其中归母净利润14.45亿元；保利置业（上海）净利润18.12亿元，其中归母净利润15.56亿元。

这意味着，营业收入中另外的那4%，拖累了保利置业集团的整体业绩表现。

保利置业（上海）也是保利置业集团在境内的发债主体之一。前不久，保利置业（上海）向专业投资者发行15亿元公司债券，募得资金将被用于偿还债务及项目建设运营。其中，品种一发行规模5亿元，期限3 2年，票面利率为2.50%，认购倍数为6.79倍；品种二发行规模10亿元，期限5 2年，票面利率为2.80%，认购倍数为1.62倍。

4月8日，保利置业（上海）获得中国证券监督管理委员会的批准，将向合格投资者分期公开发行面值总额不超过人民币50亿元的国内公司债券，发行总额不超过人民币50亿元。

实际上，保利置业（上海）在2023年内曾多次发行债券以偿还债务和补充流动资金。例如，“23保置01” 和“23保置02”募集资金总额20亿元，其中13.2亿元被用来偿还有息债务，6.8亿元被用于补充流动资金；“23保置03”品种一和品种二合计发行20亿元，其中5亿元被用于偿还有息债务。

截至2023年末，保利置业（上海）的应付债券期末余额为150亿元，相比于期初的86.26亿元增加73.89%。

2022年和2023年，其利息费用分别为11.14亿元和11.44亿元，而在2020年和2021年，利息费用分别为9.46亿元和9.48亿元。算上利息收入和汇兑损失，保利置业（上海）的财务费用总体仍呈走高趋势。

报告期初和报告期末，保利置业（上海）合并报表范围内公司有息债务余额分别为603.57亿元和570.83亿元，同比变动-5.42%。其中，银行贷款占比最高，为334.64亿元，占比58.62%；公司类信用债券其次，金额总计156.26亿元，占比27.37%。

期末，保利置业（上海）一年内到期的有息负债余额为104.38亿元。期末现金及现金等价物余额为256.99亿元，相比于期初的261.99亿元减少5亿元，现金短债比2.46。

在手现金充裕的保利置业（上海）与关联方的内部往来借款密切。

期内，保利置业（上海）的非经营性往来占款和资金拆借新增30.01亿元。期末，其来自控股股东、实际控制人及其他关联方未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计为38.38 亿元，相较于2022年的29.07亿元增加超9亿元，占合并口径净资产（269.15亿元）的比例为14.26%，这部分拆借资金将在6个月-1年内到期。保利置业（上海）并未对这部分应收款计提坏账准备。

债务方前5名分别是宁波保瑜置业有限公司、宁波保利置业有限公司、宁波保衡置业有限公司、余姚保利置业有限公司、宁波保辉置业有限公司。上述公司与保利置业（上海）的最终控制人均为保利置业集团，其中，宁波保瑜、宁波保衡、宁波保辉均为余姚保利置业的全资子公司。

2023年，保利置业（上海）的利息收入为4.15亿元，相较于2022年的3.2亿元增加约30%，占归母净利润（15.56亿元）的比例约26.6%。

在2020年业绩会上，保利置业管理层表示，“十四五”期间要再造一个保利置业，争取达到销售1000亿。此后，保利置业开始了规模冲刺。

大举拿地的弊端开始显现。2023年，保利置业（上海）的毛利率18.69%；2022年同期分别为348.66亿元，27.75%。房地产销售是保利置业（上海）的主要收入来源，期内，该板块业务实现营业收入377.49亿元，同比增加14.36%，营业成本同比增加30.19%至306.81亿元，毛利率比2022年减少34.54%至18.72%。

保利置业（上海）在2023年债券报告中称，毛利率的大幅下滑主要是因为2020年拓展、2021年及以后进行销售，收入端受市场疲软影响均价较低，成本端因2020年集中供地土地获取均价较高。

2024年一季度，保利置业（上海）业绩大幅下滑，期内实现营业收入21.31亿元，上年同期营业收入为81.45亿元，同比减少73.84%；归属于母公司所有者净亏损2.08亿元，上年同期净利润5.46亿元。

这是保利置业（上海）四年来第一次在第一季度出现亏损。2022年一季度实现营收23.11亿元，归母净利润0.99亿元；2021年一季度实现营收16.77亿元，归母净利润3.99亿元。

无论是营收还是利润，保利置业（上海）都是保利置业集团业绩数据的主要来源。保利置业（上海）陷入亏损，保利置业集团或许也难避免。