文/乐居财经  李奕和

为了顺应地产行业的轻资产形势，美的置业去重向轻。

6月23日晚，美的置业（03990. HK）的一纸公告，宣布了重组计划。

其拟将房开业务进行内部重组，由私人公司（美的建业）持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派美的建业股份的方式将私人公司集团从美的置业中剥离。

根据该计划，美的置业给了股东们两种选择：一是接收实物分派，即每股美的置业股份可换取1股美的建业股份；二是选择现金分派，每股美的置业股份可获得5.9港元现金。

该现金分派金额，较美的置业公告前一日收盘价溢价57.33%。

建议分派完成后，私人公司集团将不再成为美的置业的附属公司，并将由美的置业控股股东和选择实物分派的股东通过持有美的建业股份而持有。

其重资产的房开业务从上市公司的子公司调整为上市公司的兄弟公司，相应地房开业务也从上市资产变为了非上市资产。

目前，美的置业由控股股东（卢德燕和何享健）持股81.13%，其他股东持股18.87%。

此外，分派完成后，美的置业控股股东将全面收购房开业务的剩余股权至100%持股。系列重组完成后，其控股股东将持有100%的非上市房开业务产权线和81.13%的专注经营性业务的上市公司股权。

美的置业目前经营主要业务包括物业开发与销售，物业管理服务，商业物业投资与运营，及房地产科技。

截至2023年12月31日，其房地产开发及销售业务（不包括持有及运营的商业物业和产业园）涉及319个物业开发项目，土地储备的总建筑面积约2650万平方米。

这些物业开发项目大多为住宅物业，分布于大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区等中国五大区域。

也就是说，重组完成后，这部分房地产开发业务将从美的置业这个上市平台剥离。而美的置业继续于联交所上市，将专注经营性业务，围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务，以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。

保留的业务中，截至2023年12月31日，物业管理服务方面，美的置业在中国66个城市服务385个物业项目，总合约建筑面积约9032万平方米；商业物业和产业园方面，在中国6个城市运营6个自持商业物业、4个第三方持有的商业物业及3个自有产业园。

2023年，美的置业总资产2015.79亿元，收入735.64亿元，净利润（税前）45亿元。具体业务上，物业开发及销售收入716.79亿元，占了总收入的97%以上；物业管理服务收入15.22亿元；商业物业投资及运营收入3.63亿元。

去年，美的置业实现合约销售额658.5亿元。2024年1-5月，实现合同销售金额169.4亿元。

据了解，重组之后，美的置业控股股东所持房开资产的全链条开发管理仍由现有经营团队继续承接。美的置业经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化，不受影响，经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务，并轻装上阵。

这一轮地产调整中，美的置业并非第一家剥离房地产开发重资产的房企。

今年4月26日，华远地产（600743. SH）公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至公司控股股东华远集团。交易完成后，其将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

3月12日，山子股份（000981. SZ，曾用名：银亿股份）发布公告称，拟公开挂牌转让公司房地产业务相关股权和债权资产。此次交易后，公司将全面退出房地产业务。该公司曾为宁波房地产龙头。

美的置业曾经还是一家千亿规模的房企，其2019年销售1012.3亿元，进入千亿规模，2020年销售金额1261.6亿元。对于此次重组，美的置业在公告披露了几点理由：

其一，尽管集团维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，但仍须承担沉重负担及债务以支持其房开业务。把房开业务从集团剥离将可减少负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现在公司部分投资的选择权，减少其与公司股份相关的房开业务投资风险。

其二，建议分派将使公司能够精简其运营并专注于主要为轻资产的保留业务。将重资产的房开业务剥离将不可避免地缩减集团整体业务的规模，但将重心转移到轻资产模式使保留集团能够利用其在房地产行业的专业知识，实现更高的利润率（与房开业务相比），并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。

其三，当前，轻资产保留业务相对较高的利润率被房开业务相对较低的利润率冲减，因此投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值。集团重组及建议分派后，公司股价将更好地反映保留业务的价值。

对于第三点，公告发出后，里昂证券发布的一份研究报告也提到，分拆计划有望为美的置业的房地产开发业务以及保留业务带来价值释放。其对美的置业设定了6.85港元的目标价，并给出了“买入”的评级。

受重组计划影响，美的置业在6月24日迎来较大涨幅，当天收盘报6.37港元/股，大涨69.87%。

美的置业方面表示，此次重组为更强有力地、更可持续地夯实交付力和兑付力构建了坚实后盾，同时也以空间换时间，为美的置业专注“好房子”的全链条服务经营、创造内生性动能提供了更长久的续航动能。