文/乐居财经 魏薇

一个多月前，北京招商璀璨时代项目公开挂出了40%股权。一个多月后，13.2亿元底价成交了，但没有公开买家。

有消息称，买家有两个股东，各占50%，一个是招商蛇口自己，一个是国资企业。

如果属实，兜兜转转，招商璀璨时代只卖出20%股权。

招商璀璨时代的项目公司是北京招盛房地产开发有限公司（简称“招盛地产”），隶属于招商蛇口北京公司。截至2024年4月30日，招盛地产营收为0，营业利润-1093万元，净利润-812万元，资产总计44.03亿元，负债总计11.26亿元，所有者权益32.76亿元。它40%股权的权益为6.58亿元。

无独有偶。招商蛇口北京还在“卖”另一个项目招商臻园，曾两度释放引入投资方增资的信息，让出最多不超过30.19%股份。

这两个项目都有一个共性，都是2023年拿的地，在操盘的过程中才开始引资。这与房企联合拿地存在本质的区别，如果一旦销售进展不顺，引资将十分困难。

招商蛇口北京正处于这种困境之中。

如：璀璨时代2023年8月开盘，供应834套房源，截至目前网签340套，成交均价为5.68万元/平方米，网签率40.76%；璀璨公元2023年8月开盘，供应套数281套，网签170套，成交均价5.9万元/平方米，网签率60.49%；招商玺2023年9月开盘，供应套数672套，网签92套，成交均价7.8万元/平方米，网签率13.69%；招商臻园2023年11月开盘，供应649套房源，截至目前网签77套，成交均价6.28万元/平方米，网签率11.86%；元玺2023年12月开盘，供应套数818套，网签28套，成交均价7.6万元/平方米，网签率3.4%。

这个成绩单，让吕传来的面子挂不住了。

2023年初，时任招商蛇口总经理的蒋铁峰将他在华东区域时的助理吕传来从华东调入北京，担任招商蛇口北京公司总经理。在北上进京之前，吕传来是招商蛇口南通公司一把手。

同时，王彬被调任为北京公司营销负责人，其在2022年曾助力招商蛇口在上海实现销售额741亿。2022年，吕传来和王彬所在的华东区域业绩突破千亿。

当年9月，许永军退休，蒋铁峰接棒招商蛇口董事长。

上述5个项目都是招商蛇口去年拿下的地块。2023年，招商蛇口对北京市场的重视达到了前所未有的高度。4月份开始，招商蛇口在北京土拍市场频频出手，半年多拿了5块地，斥资约200元亿。

从项目权益比例来看，璀璨公元、臻园、璀璨时代三个项目的权益为100%，招商玺为90%。元玺的权益占比最低，为20%，该项目由招商蛇口与首钢、香港置地三方合作开发。

截至2023年末，招商蛇口在北京区域共有16个项目。

相比于2022年，无论是项目数量还是权益比例，都有提高。2022年，招商蛇口在北京共有13个项目，权益比例最高的是招商都会中心，权益比例70%，除了招商雍和府权益占比52%，招商臻珑府、望京龙樾合玺权益占比50%，其余9个北京项目的权益都在50%以下，最低的17%。

据克而瑞统计，今年1—3月，北京房企全口径销售额排在前五位的企业为华润置地、北京城建、保利发展、首开股份和中海地产，销售金额分别为78.62亿元、66.08亿元、57.58亿元、52.38亿元和50.29亿元。而招商蛇口以25.6亿元的销售金额排在第12位。

3月，蒋铁峰交出其上任以来的首份成绩单。2023年招商蛇口实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；实现归属母公司净利润63.19亿元，同比增长48.2%。其中，华北区域实现营业收入131.89亿元，占总营收的比重为7.54%，相比于2022年的营业收入还下滑了10.14%。

北京区域业绩不佳，吕传来的位置却更稳固了。

今年2月，招商蛇口组织架构调整，原华北区域总经理刘成调至招商建管，原北京公司总经理吕传来晋升华北区域总经理。刘成是招商蛇口老将，有财务背景，先后任职总部审计负责人、深圳区域副总、深圳区域总等职。

今年6月1日，吕传来担任起了招商局北京的法定代表人和董事长。他的前任是刘成，2022年3月，刘成开始担任招商蛇口北京公司法定代表人和董事长。

如此一来，吕传来全面掌控招商蛇口北京了。一方面，吕传来的职权更加稳固；另一方面，吕传来与招商蛇口北京的绑定更深了，若是公司出现问题，吕传来必须得扛。

除了招商蛇口北京公司，今年以来，招商体系下的多家公司均迎来了新一波的组织和人事调整。

5月上旬，聂黎明接连辞去招商积余董事长、招商蛇口副总经理等职务，其将前往招商蛇口实际控制人、控股股东招商局集团任职。

聂黎明在地产行业的资历深厚，也是一位老招商人，他曾担任招商局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营管理中心总经理，招商蛇口运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理。

6月初，招商蛇口把会计师换了，从德勤华永换成了毕马威华振。而之前，招商蛇口是打算聘请普华永道，但恒大财务造假案牵涉普华永道，只能改弦更张了。

最近这几天，招商蛇口的股吧很是热闹，讨论的焦点是招商蛇口持续下跌的股价。

一个月前，5月17日，招商蛇口报收于11.4元。截至2024年6月19日收盘，招商蛇口报收于9.4元，下跌2.39%，换手率0.8%，成交量66.81万手，成交额6.3亿元。当日主力资金净流出1.25亿元，占总成交额19.84%。