文/乐居财经 李奕和

不久前的6月13日，武汉联投置业召开了6月份经营调度会。为了全力冲刺“双过半”。

“双过半”，即营收、利税目标过半。2024上半年即将过去，这是武汉联投置业，甚至整个湖北联投集团在立下目标计划时，经常提到的“时髦”词汇。

会议，是武汉联投置业党委委员、执行总经理石伟携一众经营班子出席的。武汉联投置业董事长王玮并未现身。

而就在此前一天，石伟还出席参加了武汉联投置业召开的“破局求生 向新而变”2024年年中冲刺大会。

行业的形势依旧严峻。石伟在两次会议上的说话有些严肃，在经营调度会上，他说：

“今年形势严峻，营销管理中心需制定和落实有效的营销策略，加强销售回款，力保完成年度签约回款指标；应收清欠及成本压降作为专项重点工作要扎实推进，通过组织专题会督办，落实到位，全力冲刺‘双过半’。”

在冲刺大会，他也提到，要坚定目标，在库存去化、重难点项目销售方面延续上半年的钉子精神，攻坚克难。

近两三年来，民营地产商纷纷涉险倒下，央国企地产商卷了起来。湖北联投集团（湖北联投集团有限公司）旗下的地产平台武汉联投置业（武汉联投置业有限公司），更是凭借在各地土地市场攻城略地而广受关注。

2022年以来，湖北联投集团先后落子北京、广州，打造了北京南城大兴·星光城以及广州联投·文津府项目。去年6月，湖北联投集团再一次外拓，拿下苏州地块，实现了在长三角的首次布局。

2023年8月，湖北联投分别将华南区域总部、华东区域总部落地广州和苏州，以扩大其在各区域的影响力。而据统计数据，2022年、2023年，湖北联投分别排名克而瑞“新增土地TOP100（土地价值）”的25名和32名，稳居前四十。

不仅在土地市场饰演着“过江龙”抢地，武汉联投置业甚至通过收购三湘印象（000863. SZ），扩充自身的版图。

大手笔开疆拓土，常常伴随着负债规模的增加，即便武汉联投置业背靠湖北联投集团，也不例外。

武汉联投置业虽然并未披露相关年报数据，但从直接对其持股的母公司湖北联发投（湖北省联合发展投资集团有限公司）的债券年报，可知该公司债务压力并不小。

湖北联发投直接持股武汉联投置业87.33%股权，是直接控股股东。而联发投则由湖北联投集团持股59.5%。湖北联投集团的实际控制人是湖北国资委。

业务板块上，湖北联发投涵盖工程建设、城市更新、产业园区、产业供应链服务、产业金融等领域。当中，城市更新又主要分为房地产开发及保租房两个业务，武汉联投置业便属于湖北联发投房地产开发旗下公司。

此外，房地产开发板块还有一家公司叫湖北清能投资发展集团有限公司（湖北清能集团），不过这家公司主要是做一级开发的。

2023年债券年报显示，湖北联发投实现营业收入1149.81亿元，同比2022年的944.65亿元，增长了21.72%；但净利润22.71亿元，同比2022年的29.77亿元，下降了23.72%；归母净利润7.49亿元，同比2022年的11.03亿元，降了32.09%。

具体来看，湖北联发投的城市更新板块2023年营业收入162.48亿元，有所增长，但毛利率19.76%，下降了5.02个百分点。

更重要的还在负债层面，2023年报告期末，湖北联发投合并报表范围内公司有息债务余额1657.50亿元，期内有息债务余额同比增长了14.19%。当中，一年内到期的有息负债555.72亿元。

相对比之下，该公司去年末的现金及现金等价物余额284.33亿元。据此计算的现金短债比仅有0.51，存在短期现金缺口271.39亿元。

拉长时间来看，湖北联发投的负债规模呈持续上升趋势。2021年末至2024年3月末，该公司合并报表资产负债率分别为74.56%、79.26%、79.20%和79.84%，持续处于高位。

联投置业方面，数据显示，其2021年的资产负债率86.98%，2022年则升至88.13%，维持在百分之八十以上的较高水平。2022年，该公司总资产463.92亿元，净资产55.09亿元。

对于负债的不断增长，湖北联发投在其《2024年度第四期中期票据募集说明书》上表示，主要由于公司正处于高速发展期，对外投资较大，资金需求量较大。

其坦诚表示，随着在建、拟建项目的陆续开工，发未来几年融资规模还将继续扩大，客观上存在一定的还本付息压力。

根据湖北联发投披露的数据显示，其目前重点在建房地产项目拟投资总额654.63亿元，已投资金额403.79亿元，后续资金需求250.84亿元。这些投资额并未包括其后续拿地及发展项目所需资金。

项目开发的持续投入，对湖北联发投的经营活动现金流产生较大影响。2021-2023年及2024年1-3月，该公司经营活动净现金流量净额分别为-3.62亿元、-30.84亿元、33.43亿元和-58.25亿元，波动较大。今年仅一季度，就产生了较大额度的经营活动现金流出。

如今看来，石伟在两次会议上的讲话确实透露出武汉联投置业的紧迫感。实际上，为了在低迷的市场加速去化和回款，武汉联投置业今年以来尝试了多样的营销模式，包括“以旧换新”“先住后买”“短直双开”等。

今年4月，武汉联投置业响应政策开启“以旧换新”活动，试点项目，包括了武汉联投安屿那、孝感联投望度山月、广州联投文津府。而近段时间以来，武汉联投置业还推出了“先住后买”的购房模式，首发项目包括武汉光谷联投悦西湖、光谷联投花山河及联投濮园。

过去一年，武汉联投置业的多个在建项目去化率并不十分理想。

2023年及2024年一季度，上述“以旧换新”或“先住后买”项目中的安屿那项目销售金额1.89亿元、2755.66万元，去化率39.07%；广州文津府销售金额7.7亿元、6732.76万元，去化率42.86%；花山河销售金额4513.94万元、435.82万元，去化率14.52%。

值得关注的是广州文津府项目，其是武汉联投置业首进大湾区的项目，因此十分重视。

2022年10月，武汉联投置业在广州第三批集中供地上以32.11亿元拿下文津府地块，楼面价为38992元/平方米。项目直到2023年2月才举行开工仪式，当年9月正式开盘入市。从拿地到开盘历时近一年。

此外，武汉联投置地临溪渚37#地一期项目去化率5.36%；联投澜岸5期项目去化率31.02%；云境20#地一期项目去化率25.95%。这些项目均去化率较低。

在月度经营调度会上，石伟说，经营计划的严肃性和落实情况是进度目标达成的关键，项目公司要建立主体经营思维，依照“无预算不开支”的要求，实行分级决策，各项目负责人需全面制定详细的经营计划，确保年度经营计划的完整性和可执行性。

一方面是逐渐走高的偿债压力，一方面是亟需回正的经营性现金流，湖北联发投及武汉联投置业面临的压力并不小。