文/乐居财经 李奕和

上个月，一个名为“西山观复”的楼盘搅动了北京海淀楼市的一池春水。项目因在低迷市场的统一大户型、高指导价引发关注。

操盘这个项目的，是两家央企——中海和中旅。

两家“中”字头企业的合作，自然是项目的加分项。但也凸显了中旅地产（也称中旅投资）在独自打造项目能力上的欠缺。

这块地原本是中旅地产拿下的，但项目目前却由中海方面持股70%。而双方合作的过程也颇为有趣。

先质押，再转让，在竞争激烈的北京市场，央企地产商之间也不例外地采取了这样的合作方式。

作为以房地产为主业的16家老牌房企之一，中旅投资无论是规模还是名气，相比其他央企地产商，落后不是一点点。

2023年，中旅地产以83.2亿元的全口径销售金额，排名第136位。该排名，甚至远不及中建集团旗下几个局的地产开发规模。

也许深知规模上的掉队，中旅地产奋起直追，2019年开始，频繁出现在各地的土拍市场，存在感逐渐增强。

人事方面也排兵布阵，拉来了原龙湖副总裁胡若翔等多位职业经理加盟。在开发模式上，则开始频繁倾向合作开发，增强低迷市场中的产品竞争力。

但中旅地产也经历业绩压力，不仅出现亏损，负债率也多年保持在较高水平。2023年，中旅投资营业收入106.7亿元，同比下降17.75%；净利润则亏损14.01亿元。资产负债率91.48%。

获多位职业经理人加盟的中旅投资，要改变的不止一点点。

掉队与发力

今年2月22日，北京开年土拍，翠湖0024地块成为众地产商“围猎”的目标，保利、中海、金茂、建发、铁建、金隅、厦门国贸、中建智地、中交、港中旅等13家房企参与争夺。

这场土拍大战，最终以港中旅的胜出结束。经过18轮的激烈角逐，港中旅（港中旅成得（宁波）置业有限公司）以28.865亿的触顶价格+1万平方米的现房销售，拔得头筹。

拿下地块的六天之后，星旅（北京）房地产开发有限公司（简称“星旅房地产”）成立，当时的注册资本1000万元，由港中旅100%持股。不过到了3月7日，港中旅就将星旅房地产700万数额的股权出质给了中海地产。

5月29日，星旅房地产的注册资本由1000万元增加至3600万元，其中，北京中海地产认缴出资2520万元，持股70%；港中旅认缴出资1080万元，持股1080万元。

港中旅由此退出了翠湖0024地块的控制权。

据了解，项目以西山观复命名后，售楼处在6月初对外开放。其规划6栋住宅楼，10-11层，社区容积率1.8，仅有140、145 、165平方米三个户型，指导价8.5万/平方米，总价1200万起步。

港中旅是中国旅游集团投资运营有限公司（简称“中旅投资运营”）旗下100%持股的子公司，而中旅投资运营是中旅集团（中国旅游集团有限公司）旗下的地产开发平台之一。

中旅集团旗下还有另一地产开发平台——港中旅（深圳）投资发展有限公司（简称“港中旅投资”），在中旅集团的债券年报，它与中旅投资运营共同组成了中旅投资（也称中旅地产）。

天眼查信息显示，中旅投资运营是成立于2012年的香港公司，曾用名为成得投资有限公司，共对外投资企业11家，包括浙江港中旅置业、港中旅（鞍山）置业、港中旅（中国）投资、港中旅成得（杭州）置业、港中旅成得（宁波）置业等。而港中旅投资成立于2011年，是境内企业，共对外投资16家企业，包括宁波市星旅置业、中旅（三亚）置业、中旅新川（成都）置业、中旅（厦门）置业等。

中旅投资是中旅集团在中旅旅行、中旅国际、中旅免税、中旅酒店、中旅发展、中旅资产、中旅邮轮之外的八大业务布局之一。

其作为中旅集团重点战略业务，是国务院国资委确认的以“房地产开发和运营”为主业的16家中央企业之一的所属企业。

目前，中旅投资业务布局粤港澳大湾区、长三角区域、长江中下游、成渝城市群，主要城市包括北京、广州、香港、深圳、苏州、杭州、宁波、成都等，员工近三千余人，资产总额近700亿元。

虽然同作为以房地产为主业的16家老牌房企之一，中旅投资的无论是业务规模还是行业名气，都不如中海地产、保利发展、华润置地等。

克而瑞披露的数据显示，2023年，中旅地产以83.2亿元的全口径销售金额，排名第136位。而2020年-2023年，中旅地产的销售排名为129位、109位、144位，均排在行业的一百名以外。

这些排名，甚至远不及中建集团旗下几个局的地产开发规模。

或深知在规模上的长期掉队，自2019年开始，中旅投资开始发力，首进北京，并继续加大布局全国一二线城市核心区域。

其先后在厦门、宁波、西安、成都、广州等城市拿地，打造北京中旅亦府、广州中旅天宸府、成都中旅千川阅、宁波中旅宁宸院、厦门中旅海玥等项目。

与此同时，近两年里的中旅投资也在大量招兵买马。去年8月，消息称，中旅投资找来原龙湖副总裁胡若翔，担任总经理一职。

但工商信息显示，胡若翔目前为港中旅（中国）投资有限公司（简称“港中旅中国投资”）和港中旅置业（深圳）有限公司（简称“港中旅置业深圳”）的法定代表人、执行董事、总经理。

股权关系上，港中旅置业深圳为港中旅中国投资的全资子公司，而港中旅中国投资则是中旅投资运营（中国旅游集团投资运营有限公司）100%持股的公司。

胡若翔有央企和民企的双重履职经历。

他自1999年进入中海发展，呆了十余年的时间。2013年，胡若翔加入金地担任工程管理部总经理一职，两年后，又加盟龙湖，历任厦门龙湖总经理、龙湖集团副总裁、深圳公司总经理等。

既具备适应央企节奏的能力，又具备民营房企的冲劲与业绩能力，或是中旅投资找来胡若翔总经理的重要原因。

不仅是胡若翔，中旅投资还从外部招揽来了好些职业经理人。

包括中旅投资副总兼华东区域公司总经理李辉，原为碧桂园北京区域总裁、中骏集团助理总裁兼华北区域总经理；中旅投资营销中心总经理任钹文，原为龙湖地产合肥公司、广佛公司营销总监，复地产发策源执行总裁兼任中部战区负责人；中旅投资武汉城市公司总经理史昱，原为阳光城福州区域副总裁、江西公司总经理，华发股份华东大区武汉公司总经理。

合作“抱大腿”与高负债率

相比于以往的旅游地产，这些年来，中旅投资更加重视“城市地产”的路线，以“城系”、“院系”、“府系”为代表的产品线，陆续落地各城市。

值得一提的是，前几年中旅投资所打造的地产项目多为独立操盘，而近段时间以来则热衷于合作开发。除了在北京与中海合作的西山观复，还有与招商蛇口在上海的合作项目招商中旅揽阅以及双方在西安的天青雲麓。

这三个项目中，中旅方面的占比最高的也仅40%，均未超过一半。

开始热衷于合作开发项目并甘于做“小股东”背后，或是中旅投资自知自身在操盘能力上的不足。其近段时间以来独自打造的项目，市场反响与去化似乎并不理想。

如其在广州打造的中旅天宸府，项目是中旅投资2020年8月通过收购了珠江实业旗下广州天晨房地产75%股份拿下的，剩下的25%股权由两位自然人持有。项目于2021年开盘。

乐居财经查询截至今年6月11日的数据显示，项目仅卖去265套，未售280套，去化不足五成。据了解，项目虽地处海珠西，邻近8号线宝岗大道站，交通便利，生活气息浓厚，但仅高达8.38的容积率一项，就让产品舒适度大打折扣。

另外，中旅于广州花都的中旅名门府项目，最早于2022年开盘，至今年6月11日数据，已售659套，未售582套，去化率也仅有53%。该项目的开发主体是中旅（广州）实业发展有限公司，由中旅投资运营100%持有。

近几年来逆势扩张，中旅投资的业绩并不稳定，其负债率对比其他央企地产商，也处在较高水平。中旅集团的债券年报为了解中旅投资开了一扇窗口。

2023年，中旅投资营业收入106.7亿元，同比上年的129.73亿元，下降了17.75%；净利润-14.01亿元，同比上年的2.57亿元，由盈转亏，下降了643.19%。中旅投资亏损的情况不时就有所出现。

乐居财经此前查阅，2018年-2021年，其收入分别为10.76亿元、47.97亿元、76.99亿元、26.51亿元，净利润分别为-4.46亿元、4.11亿元、9.87亿元、-29.42亿元。当中2018、2021年均出现亏损。

之所以录得较大亏损，主要是中旅投资在2023年录得了20.46亿元资产减值损失。这也一定程度说明，中旅投资的产品在低迷的市场中，竞争力并不十分足够。

负债方面，中旅投资也常年处在高位，其2023年的资产负债率91.48%，虽同比2022年的96.83%有所下降，但依然不低。

若把时间线拉长，2018-2021年，中旅投资的资产负债率92.18%、94.51%、89.44%、97.50%，常年处在90%以上水平。