文/乐居财经 严明会

这两个月，中铁置业党委书记、董事长杨智艳马不停蹄，见了青岛市、长春市、济南市等一众党政领导。

但凡他会见重要人物后，中铁置业官微在发文时会统一格式：蓝底白字，干净。

如果杨智艳在北京总部，与来宾的合影与会谈，一定是在会客厅，那里铺上了青灰色的地毯，白色的单人沙发椅“回”字形依次排列，正前方挂着一张巨幅山水画，很上档次。

中铁置业贵为16家央企地产商之一，这是应有的派头。

一些民营地产商暴雷，央企地产商们也开始卷了起来，抢地盘。从2023年至今，中铁置业在上海已经花了50亿元买地。

进取中的中铁置业，业绩却面临挑战。

乐居财经获悉，中铁置业2023年实现营业收入为377.43亿元，同比增长12.76%，净利润为1.14亿元，而上一年亏损17.49亿元，扭亏为盈。但是，它的归母净利润录得亏损3.55亿元——2022年亏损达到21.05亿元。2024年一季报，这种亏损情况仍在延续，营收29.75亿元，归母净利润-1.7亿元。

中铁置业的利润，被少数股东给吞噬了。

它的秘密在于，中铁置业的若干子公司发行了永续债，共计60亿元，占整个少数股权权益的60%。由于永续债是子公司发行的，其利息将增加少数股东损益，进而影响归母净利润。

永续债看似很美，在财务报表里被计入权益——实际是负债，虽然没有偿还本期的期限，但要支付较为高额的利息。简而言之，永续债就是一只吞金兽。

截至2023年底，中铁置业的总资产1716亿元，所有者权益434亿元——归母权益333亿元，少数股权权益101亿元，约占30%权益的少数股东，将归母净利润拉入亏损的深渊。

子公司发永续债，母公司靠关联公司输血。这是中铁置业融资的一大特点。

2023年末，中铁置业有来自中国中铁、中铁十局、中铁财务、中铁建工的拆入资金384.69亿元。而同期，其对北京华兴、北京建邦、四川中鼎中铁置业、太原侨鼎置业等关联方的拆出资金仅27.92亿元。

仅报告期内，中铁置业向中国中铁资金拆入246.69亿元，年内偿还242.96亿元，叠加以往尚未偿还的金额，期末，该公司仅从中国中铁的拆入资金就达327.1亿元。

大额的关联方借款，让中铁置业期内产生了较大额度的利息支出。去年，它对中国中铁、中铁十局、中铁财务、中铁资本的利息支出为15.59亿元，当中仅中国中铁的利息支出就达12.56亿元。2022年给上述四家关联方的利息支出也达25.35亿元。

背靠大树好乘凉。

在2023年，中铁置业将31.34亿元的款项存于中铁财务有限责任公司，年利率 1.265%计息——基准利率的3.6倍，且可随时用于支取。中国人民银行规定的活期存款利率只有0.35%，六个月定期存款利率为1.30%。仅2023年，中铁置业向中铁财务有限责任公司收取利息就达到4944万元。在2022年，中铁置业存在那里的钱是19.64亿元。

十分蹊跷的是，中铁置业参与母公司中国中铁所属集团的资金集中管理集中账户的资金余额30亿元中，竟然有1500万元的坏账。

中铁置业其实不宽裕，2023年包括短期借款、一年内到期的长期借款以及应付债券在内的短期有息负债55.31亿元，而期内持有的现金及现金等价物42.94亿元，现金短债比仅0.78。期内，中铁置业的货币资金实际达100.93亿元，但其受限的银行存款及其他货币资金有57.99亿元。

在应收账款方面，中铁置业2023年的数值为31.3亿元，比2022年少了9亿元，但是2023年坏账准备为6亿元，比2022年多了2.4亿元。

尤为奇怪的是，在2023年应收账龄里，中铁置业四到五年的应收账款高达2,207,862,463.47元，而2022年为0元。其中单项计提坏账准备的数额，正好是2,207,862,463.47元——坏账5.76亿元。2022年这个数值9.17亿元，当时已经欠了三到四年了。

这表明，单项计提坏账准备2023年新增了近13亿元四到五年期欠款——怎么穿越时空冒出来的呢？是之前隐瞒了欠款年限，还是部分客户主动提出要延后还款时间？而且，这共计22亿元的欠款客户，到底是哪些？

在2023年，杨智艳调整了中铁置业的领导班子：任命孙玉国兼任中铁置业安全总监；任命吴杨为中铁置业总经济师，原任其他职务不变；任命曹少卫兼任中铁置业总法律顾问、首席合规官；任命吴华松为中铁置业集团有限公司监事会主席。

调整的这些岗位，都是关键岗位。