文/乐居财经 魏薇

深圳市地铁集团有限公司（简称“深圳地铁”）对万科的支持再次落地。

5月底，深圳地铁联手南山国资接手万科深圳湾总部基地地块，代价22.35亿元。

深圳地铁是万科的最大股东，持股比例27.18%。

去年以来，万科数次遭遇危机，深圳地铁均出面力挺。深圳地铁董事长辛杰曾表态，深圳地铁会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。

得益于房地产投资，深圳地铁一度被称为“最会搞副业的地铁公司”，常年处于地铁公司营收榜榜首，也是地铁公司中的“盈利之王”。

近年来，深圳地铁更是有超过一半的收入来自“副业”。但房地产市场持续疲软之下，深圳地铁的盈利神话已经被打破。

深圳地铁有两大主要业务板块：地铁、铁路运营及管理设计；站城一体化开发，后者即房地产开发，包括住宅、商业和保障房项目等。

从数据来看，站城一体化开发业务不仅贡献了大部分收入，且拉高了深圳地铁的整体毛利。

2023年，深圳地铁实现营业收入251.5亿元，比2022年增加了11.8亿。

地铁、铁路运营及管理设计板块实现营业收入102.49亿元，同比增长 32.54%，毛利率-23.06%；站城一体化开发板块实现营业收入147.23亿元，同比下降8.26%，毛利率37.4%。

但整体收入增加的同时，深圳地铁的盈利却在下降。

2023年深圳地铁净利润为7.89亿元，相比于2022年的8.66亿元减少约8.9%。归母净利润为5.51亿元，2022年为10.43亿元，下降约一半。

实际上，深圳地铁的净利润水平已经连续5年下降。

2019-2022年，深圳地铁的营业收入分别为209.9亿元、208.28亿元、163.97亿元、239.76亿元，净利润分别为116.67亿元、111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元。

从合并利润表来看，2023年，深圳地铁财务费用相较于2022年增加了6.6亿元，其中增加较多的是利息费用，这部分支出相较于2022年增加了7.36亿元；投资收益减少约20亿元，其中，对联营企业和合营企业的投资收益由2022年的65.82亿元减少至2023年的37.5亿元。

费用的增加和收益的减少，均在一定程度上影响了净利润。

在营业收入之外，万科带来的投资收益曾是深圳地铁另一大收益来源。但万科自去年四季度起也出现了亏损，自然也会影响深圳地铁的收益。

随着净利润的下滑，深圳地铁在公开土地市场明显低调了起来。

据克而瑞2023年1-12月新增货值排行榜中，深圳地铁的排名跌到了第58名，2023年新增土地货值108.7亿元。

城市轨道交通建设投资建设周期长，资金需求量大且回收速度慢。随着深圳地铁开发力度的加大，近几年来，深圳地铁的负债逐渐增加。

2019-2023年，其负债总额分别为1953.08亿元、2883.44亿元、3500.54亿元、3962.13亿元；对应的资产负债率分别为35.23%、39.64%、48.58%、52.91%、55.34%，呈上升趋势。

2023年内，债务压力增大的深圳地铁曾多次“借新还旧”。

例如，2023年2月，深圳地铁发行一笔金额为15亿元的超短期融资券，期限为270天；7月，发行一笔金额为32亿元的超短期融资券，期限为90天。两笔债券的用途均为“偿还到期债务”。

截至期末，深圳地铁合并报表范围内公司有息债务余额为2669.13亿元，相比于期初的2339.43亿元增加14.09%。其中，短期借款部分共455.77亿元，大部分源于公司信用类债券和银行贷款。

同时，深圳地铁的现金及现金等级物余额为190.64亿元，现金短债比约0.42。

深圳地铁合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额400亿元，企业债券余额109.5亿元，非金融企业债务融资工具余额400亿元，且共有188亿元公司信用类债券在2024年5月至12月内到期或回售偿付。

期内，深圳地铁取得借款收到的现金为1032.67亿元，相比于2022年的832.57亿元增加约24%；偿还债务支付的现金722.07亿元，相比于2022年的427.75亿元增加约68.8%。

自身面临债务压力的同时，深圳地铁仍在用真金白银支持万科。

4月30日，万科旗下中金印力消费REIT在深交所上市，发行规模32.6亿元，其中深圳地铁作为初始战略投资人，认购份额近30%，金额约10亿元，是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。