文/乐居财经 严明会

前两天，因炫富走红的百万网红“王红权星”被多平台封禁，他曾称身上没有8位数不出门，自曝在北京星河湾小区拥有7套豪宅，都在300平以上，最大的一套991平方，但他嫌弃房子位置遮阳光就空置了。

北京星河湾号称“半个娱乐圈都在住”的明星小区，众多明星和知名人士都在这里居住。有交易平台显示，2024年4月，星河湾的二手房均价99980元/m²。王红权星本人表示，自己在购置房产时都是经过深思熟虑的，自己花钱的地方都是能够再升值的。

星河湾的房子，自带“豪宅”标签。

2001年，黄文仔在广州番禺珠江江畔推出了星河湾这一豪华小区，对外打出的口号是“房产中的劳斯莱斯”。当时广州商品房的整体房价大约3000元每平方，而星河湾的均价高达14000元。短短一个多月的时间房子就售空，创造了广州“价格最高、卖得最快”的记录。

从此，星河湾就成为了高端豪宅项目的代名词。黄文仔就此确立了“只为富人建房”的企业战略，也有了“豪宅教父”的称号。

4月中旬，西安曲江星河湾二批次房源开始登记。在套均千万的情况之下，曲江星河湾1天时间登记量超过房源量的2倍。

星河湾集团的权力和资本始终在家族内部流转。

一个月前，黄文仔的大女儿黄健慧辞去了星河湾地产法人和总经理的职位，仍保留总裁一职，接替者是黄文仔的第二任妻子吴慧珍。

目前，黄健慧间接持有星河湾地产3.13%股权，吴惠珍持股3.75%，其余94.72%由黄文仔持有。黄健慧的淡出，意味着吴惠珍的权力更进一步。

黄文仔曾称，星河湾地产“没有发美元债、没有商票、没有集资，负债较低。”

4月中旬，星河湾地产公告称拟提前偿还“21海怡01”债券全部未偿还本息。这是星河湾地产仅存的一笔债券，于2021年6月30日发行，发行金额11亿元，当前存续规模2.35亿元，票面利率8.50%，到期日为2026年6月30日。

星河湾地产合并资产负债表显示，截至2023年末，其短期借款余额500万元；一年内到期的非流动负债中，一年内到期的长期借款9.28亿元，加上一年内到期的长期借款利息和应付债券利息约0.4亿元，其短期有息负债共约9.73亿元，期末现金及现金等价物余额51.48亿元；现金短债比达5.29。

2023年末，星河湾地产的应付债券余额为2.34亿元；而截至2022年底，星河湾地产还手握10.95亿元应付债券。在2023年6月，星河湾地产子公司广州番禺海怡地产回售并注销了“21海怡01”债券的8.65亿元。

一方面减少公开债务，另一方面借助抵押、质押、保证借款的方式，星河湾建立了自身的融资路径。2023年末，其长期借款相比于2022年增加38.98%至141.84亿元。

相比于2022年，星河湾地产在2023年的资产负债率有所上升。其期末总资产717.37亿元，总负债542.97亿元，资产负债率75.69%。这也是星河湾地产近五年来资产负债率最高的一年，2019-2022年，其资产负债率分别为74.13%、74.53%、72.57%、73.77%。

截至期末，星河湾地产发行人合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例为25.83%。形成原因是：公司内部资金调拨形成的往来款。

星河湾地产与关联方的资金拆借，绝大部分不产生利息。2023年，星河湾地产从关联方拆入资金合计46.19亿元，拆入偿还金额25.76亿元。向关联发拆出资金合计39.64亿元，拆出回收金额26.81亿元，其中仅对青岛星河湾地产一家关联方收取利息。该公司的大股东为北京星河湾地产，后者的持股比例为51%。

在关联方的应收款中，前五名分别是北京星河湾地产、广州宏富地产、广州开发区城市更新局、广东煜丰建设、广东丽弘企管。5家公司一共产生了46.92亿元的应收款，其中坏账计提7.74亿元。

而2023年，星河湾的净利润为1.75亿元。计提的坏账已经远超利润。

另外，星河湾在2023年增收不增利。2022年，星河湾地产的净利润为9.57亿元。星河湾在2023年实现营业收入98.29亿元，同比增长23%。

除了广州开发区城市更新局款项性质为押金及保证金，其余四家与星河湾地产都有千丝万缕的关系。

北京星河湾地产成立于2008年9月，法定代表人在2023年12月由吴惠珍变成了廖兆刚。最初股东为广州市宏星投资有限公司，由黄文仔、吴惠珍和麦志强分别持股87%、5%和5%。在2010年6月，宏星投资把持有北京星河湾地产的100%股权，转让给了吴惠珍个人。现在，北京星河湾地产由吴惠珍个人100%持股。

广州宏富地产成立于2000年1月，法定代表人刘创，由广州星河湾实业发展有限公司和星河湾地产分别持股50.99%和49.01%，前者由宏宇企业集团（香港）持股98.31%。黄文仔为受益所有人。

广东煜丰建设成立于2019年4月，法定代表人为徐海晶，由广东煜丰实业100%持有，后者由香港煜丰建设集团全资持有，公司负责人为吴惠珍。

广东丽弘企管成立于2021年2月，法定代表人为吴惠珍，持股比例99%，另外1%由谢丽颜持有。

北京星河湾地产是星河湾资金拆出最多的一家，也是坏账最多的。在北京星河湾地产与星河地产的13.4亿元关联交易里，就产生了约4.88亿元坏账，超过坏账计提总额的一半。

广州宏富地产其次，星河湾地产与之产生了约13亿元的关联交易，坏账准备约2亿元。