文/乐居财经 李奕和

在中铁置业的北京总部，有一个会客厅。

这个长方形的空间，被铺上青灰色的地毯，白色的单人沙发椅“回”字形依次排列。客厅的一头，挂着一张巨幅山水画。

这是中铁置业党委书记、董事长杨智艳，用来接待重要访客的地方。

今年4月以来，他在这里先后与多位企业高管、协会及地方领导进行了会谈。

中铁置业成立于2007年，主要业务为房地产开发与经营，是中国中铁的全资子公司，后者为中国建筑业三大央企巨头之一。

2022年9月，为了整合旗下地产和文旅业务，中国中铁将持有的中铁文化旅游投资有限公司（简称“中铁文旅”）100%的股权转让给中铁置业。中铁置业与中铁文旅正式完成合并重组。

整合后的中铁置地，近两年来在土地市场多有露脸。就在今年3月，中铁置业还在上海联合华发，以34.71亿拿下闵行七宝镇古美地块。

其业务范围也在扩展，目前已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈、长江中下游城市群。

特别在大湾区，去年10月，中铁置业旗下“广州市中铁永丰投资发展有限公司”更名为“中铁置业集团华南有限公司”，足见其在华南地产的野心。

据了解，在中铁永丰更名的两个月前，中铁置业就以34.06亿元摇号竞得深圳宝安A001-0212号宅地。地块吸引了20家房企参加摇号，竞争相当激烈，最终由中铁置业以最高限制价格竞得。

忙于在各地扩张的中铁置业，业绩却面临挑战。2023年，该公司营业收入377.43亿元，相比2022年虽有所增长，但归母净利润录得亏损3.55亿元。

期间，中铁置业的净利润实际为1.14亿元，但由于少数股东分走了4.69亿元的净利润，最终导致了归母净利润的亏损。

这已经是中铁置业归母净利连续第二年的亏损。2022年，该公司的归母净利润亏损更达21.05亿元。根据2024年一季报，中铁置业的亏损情况仍在延续，其1-3月营业收入29.75亿元，归母净利润-1.7亿元。

与央企地产商固有的较为稳健的印象不同，中铁置业也面临较大的短债压力。

2023年，其包括短期借款、一年内到期的长期借款以及应付债券在内的短期有息负债55.31亿元，而期内持有的现金及现金等价物42.94亿元，现金短债比仅0.78，存在较大的缺口。

期内，中铁置业的货币资金实际达100.93亿元，但其受限的银行存款及其他货币资金有57.99亿元。

背靠中国中铁，中铁置业大量的资金来自关联方。

年报显示，2023年末，中铁置业有来自中国中铁、中铁十局、中铁财务、中铁建工的拆入资金384.69亿元。而同期，其对北京华兴、北京建邦、四川中鼎中铁置业、太原侨鼎置业等关联方的拆出资金仅27.92亿元。

仅报告期内，中铁置业向中国中铁资金拆入246.69亿元，年内偿还242.96亿元，叠加以往尚未偿还的金额，期末，该公司仅从中国中铁的拆入资金就达327.1亿元。

大额的关联方借款，让中铁置业期内产生了较大额度的利息支出。去年，其对中国中铁、中铁十局、中铁财务、中铁资本的利息支出为15.59亿元，当中仅中国中铁的利息支出就达12.56亿元。

2022年，该公司对上述四家关联方的利息支出也达25.35亿元。

只不过，在中铁置业的合并利润表一项，这些利息支出并未完全体现。2023年，中铁置业的财务费用4.69亿元，下降了46.76%，成为该公司“三费”中唯一下降的一项。其中，利息费用仅4.68亿元，利息收入9277.94万元。

其中重要的一个原因，是中铁置业对期内的大额利息费用做了资本化处理。去年，该公司实际的利息支出为38.95亿元，资本化利息34.32亿元，最终使得表现在合并利润表的财务费用仅为4.69亿。这较大程度地减少了期内财务费用对其利润造成的冲击。