文/乐居财经 严明会

在房地产行业持续下探的这几年，出身厦门的国资房企象屿地产以上海为起点走上了扩张之路。

最近三年，象屿地产新增拿地32块，上海是主要战场。2024年1-3月，象屿地产共花费16亿元在上海拿地，在上海排名第七位。

2020年，象屿地产签约销售额122.7亿元；2021年销售额169.3亿元，业绩增速38%，2022年销售额330.4亿元，业绩增速达95%。据克而瑞销售排行榜，2022年末，象屿地产排在销售百强榜第56位；2023年末，象屿地产的销售规模达到425.1亿元，排名上升至第35位。

这一切离不开象屿地产上海项目的大量入市，上海市场对象屿地产销售额的贡献占比超过了70%。

象屿地产主要以联合拿地、合作开发的方式做大上海市场。例如，在2023年上海首轮集中供地中，象屿地产以总价54亿元竞得普陀桃浦社区H6-5和浦东新区新场镇02-02两宗地块。其中，桃浦地块被象屿地产和浙江交投联合体以37.78亿元获得，新场地块由象屿地产和招商蛇口联合体以16.24亿元拿下。

从项目名也可看到合作方的身影，如招商象屿·星耀翠湾、象屿交控·中环云悦府、国贸象屿龙湖·星璟原。

象屿地产在2023年债券报告中称，发行人在厦门象屿集团内定位为利润中心，对于规模的考量较少，主要考量盈利情况。

随着象屿地产规模的扩大，其营业收入和净利润快速上升。合并利润表显示，2023年度，象屿地产营业总收入80.27亿元，同比增加46.21%；净利润8.92亿元，同比增加95.18%。

就房地产销售业务而言，象屿地产2023年度房地产销售收入为75.66亿元，较上年同期增长47.86%。

因重仓上海及长三角，随着项目开发和销售力度的提高，象屿地产在2023年的营业成本同比增长51.17%，毛利率下降5.34%至28.18%。

期内，象屿地产的销售、管理、财务三项费用分别为4.13亿元、2.75亿元、0.9亿元，占营业收入的比重约为9.7%。除财务费用降低外，管理和销售产生的费用同比均有增加。

将财务费用展开来看，2023年，象屿地产利息资本化的金额为8.57亿元，占利息支出的比重为74.5%。这一比例在2022年为69.2%。同时，由于利息收入的大幅增加，最终导致财务费用同比减少约70%。

2023年内，象屿地产取得借款收到的现金为954.01亿元，相比于2022年的575.02亿元增加65.9%；偿还债务支付的现金970.75亿元，相比于2022年的573.4亿元增加69.3%。筹资活动产生的现金流量净额为-15.44亿元；2022年为21.46亿元。

象屿地产的资金，有相当一部分来自其母公司象屿集团。

2023年，象屿地产向象屿集团拆借了625.47亿元的资金，偿还了633.59亿元；2022年，拆借和偿还的资金分别为431.26亿元、380.64亿元。2023年和2022年的借款利息支出分别为4.34亿元和4.91亿元。

这两年，象屿地产的利息支出总额分别为11.5亿元和13.58亿元，仅支付给象屿集团的就超过三分之一。

2023年初和2023年末，象屿地产合并报表范围内公司有息债务余额分别为234.28亿元和222.05亿元，同比变动-5.22%。其中，短期借款的期末余额为5.92亿元，2022年末的余额为0.28亿元，同比变动2048.48%，主要原因系项目借款规模增加。

期末，象屿地产的现金及现金等价物余额为83.35亿元，相较于2022年的94.24亿元有所下降，尚能覆盖19.4亿元的短期负债（包含6个月内到期部分4.57亿元，6-12个月到期部分14.83亿元）。

截至2023年12月31日，象屿地产资产合计1045.23亿元，负债合计819.42亿元，资产负债率为78.4%，2022年同期为75.1%。