郁亮“瘦身”,万科背水一战

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 15.7w阅读 2024-05-01 09:22

文/乐居财经 李奕和

“股价目前表现肯定达不到股东要求,完全接受股东批评。”

在4月30日万科举行的2023年度股东大会上,郁亮如是说。

受万科阶段性流动压力影响,这位一向以说大实话被外界熟知的房企领导人,不得不四处奔忙。

半个月前,他与万科总裁祝九胜、董事会秘书朱旭等,接待了多家券商代表。财务近况以及管理层被边控等传闻,让这家行业头部倍感烦扰。

作为企业的掌舵者,郁亮不得不出面说明,以减少这些负面消息对万科造成的影响。

当时的万科坦诚,当前的确遇到了阶段性经营性困难,流动性短期承压。一直被视为优等生的它,最终没能逃过这一波风浪的冲击。

万科的应对态度一向坚决。在2023年业绩披露时,郁亮作为董事会主席,带头降薪,只领取每月税前薪酬1万。体现了万科坚决不躺平的决心。

此次面对一众股东,万科还披露了更多的应对方案。对于股价波动的问题,郁亮透露,目前正制定增持管理团队股票计划方案。

他坦言,管理团队的命运和公司命运绑在一起,自1994年成为万科董事后,30年间只买入,从未卖出。

但长期而言,提振股价的关键还要把公司做好,降风险、改善基本面,谋求长期健康发展。

郁亮为此带来了万科瘦身健体的“一揽子方案”:

首先,是“降负债”,未来两年削减付息债务1000亿元以上,未来五年付息负债总规模要降一半以上。

第二,完成“融资模式转型”,从统借统还、主体信用为主的模式,逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

第三,是完成“聚焦主业”,腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

据郁亮介绍,“一揽子方案”主要包括两个阶段。

第一阶段是坚定瘦身,调整融资模式,降解风险。具体而言,除三项主业外,将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。同时,主动完成融资模式转型。

第二阶段,万科将聚焦主业,做精业务,成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案并非只是收缩、压降方案,也是发展进取的方案。

在郁亮看来,第一阶段的瘦身,是为第二阶段聚集资源、打基础。他认为,住宅和物业服务是万科发展的起点,已建立全面的竞争力,租赁住房的规模和运营效率上也都做到了行业第一。这是都是万科的优势。

2023年全年,万科实现营业总收入4,657.4亿元,归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。经营服务业务方面,万科实现全口径收入 558.1亿元,同比增长8.9%。

物业服务方面,万科旗下万物云2023年实现营业收入334.2亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长了10.2%。

对于万科阶段性流动性挑战的问题,祝九胜也作了相关回应,他强调了万科的三项工作重点:

一是不折不扣落实房地产融资协调机制(白名单),能报尽报,能上尽上,目前集团已有59个项目申请纳入白名单。

二是大力推进经营性物业贷,作为“双利手”,既可以解决历史上的存量问题,也可以阶段性地获取新的流动性。

三是银团贷款,目前取得了众多银行的支持,可以提升银企合作的效率,目前正在积极推进中。

据了解,今年以来,万科已新增融资提款168亿,境内新增融资平均成本3.33%,公司银行端的融资渠道保持通畅。

在股东会上,作为大股东的深铁集团,依然表达了对万科支持。

深铁集团董事长辛杰表示,企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免,从来就没有一帆风顺的企业。关键是面对困难的态度和解决问题的决心。

在他看来,万科管理层对当前形势的认识是充分的,下决心聚焦主业,瘦身健体,降低负债、加快融资模式转型,这一揽子举措,体现了管理层坚决的态度,只要齐心协力,相信没有克服不了的困难。

辛杰进一步强调,作为万科公司的长期股东,深铁集团的态度和立场一直没有变,会一如既往地支持万科公司良性发展。

最新的动作是,4月30日上午,中金印力公募基金在深交所成功上市。该基金发行规模32.6亿,深铁集团认购占比29.7%,金额约10亿元,是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

辛杰介绍,REITs作为重要的战略性平台,将为万科带来新的流动性支持,也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。

“目前,扩募方案正在筹划,有望注入新的资产,深铁对该平台的发展具有长足信心。他同时表示,与万科的其他合作项目,都在以市场化、法治化的方式,积极谋划和推进之中,一旦落地,万科将予以公告。”辛杰表示。

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