文/乐居财经 李奕和

今年1月，杭州2024年的首场土拍上，滨江集团以36.22亿元的总价，夺下两宗地块，给开年的土地市场，注入了一股暖流。

作为“杭州一哥”，这是滨江集团对杭州大本营土地投资的冰山一角。过去一年，滨江集团新增土地储备项目33个，杭州就达到27个，占比超过八成。

近几年房地产进入下行周期，城市、区域分化持续加剧，深耕让滨江集团得以逆周期而行。

2023年，滨江集团实现营业收入704.43亿元，实现归母净利润25.29亿元，虽然归母净利润受计提存货跌价准备影响有所下滑，营收却逆势增长了69.73%。

截止报告期末，该公司总资产2900.32亿元，归属于上市公司股东的净资产253.02亿元，分别较上年末增长5.01%和7.5%。

而今年一季度，滨江集团实现营业收入137.01亿元，同比增长35.85%，归母净利润6.6亿元，同比增长17.84%。

更重要的是，行业流动性仍然逼仄，而滨江集团保持财务稳健、融资成本持续下降的同时，现金流也实现了较大幅度的增长。

匍匐前进，持续深耕

杭州是滨江集团的大本营，也是滨江发展的根基。滨江集团董事长戚金兴曾在媒体恳谈会上感慨：“过去五年，好在我们在杭州有60%-80%的区域占比；如果没有这个比例，滨江也没了半条命。”

此话所言非虚。多年的深耕，成为了滨江集团业绩逆势增长的保障。行业规模持续下行的周期里，2023年，滨江集团实现销售额1534.7亿元，与上年基本持平，位列克而瑞行业销售排名第11位，较2022年提升2位。

其去年在杭州销售额为606.82亿，位居第一，据此，滨江集团已连续6年荣获杭州市场销售冠军。这也使得该公司保持了全年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。

截止2023年末，滨江集团房地产板块员工1076人。按全年1534.7亿元全口径销售额计算，该公司人均销售额1.43亿元。无论从杭州、全浙江省还是全国的地产商看，滨江集团人员的精干高效都具有领先优势。

房地产的调整仍在持续，以往依靠土地、金融红利狂飙突进的时代已经成为过去式。面对低增长的行业现状，戚金兴去年末在面对媒体谈及发展策略时说了8个字：主动卧倒，匍匐前进。

他谈到，滨江要继续保持在行业前15位，销售额占中国房地产交易总金额的1%；其次，要保证杭州市场占公司总市场的60%，杭州之外浙江省内保持30%，省外不超过10%。

如此的发展策略之下，滨江集团仍加大对杭州大本营的投资。

2023年，该公司新增土地储备项目33个，其中宁波1个，南京1个，湖州2个，金华2个，杭州27个，进一步巩固杭州市场份额。期内，新增项目计容建筑面积合计333万平方米，权益土地款256亿元。

仅项目数量而言，其杭州项目占新增项目总数超过八成。

报告期末，滨江集团总土地储备建筑面积1320万平方米，按货值算，杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

这些优质的土地储备，为滨江集团未来可持续发展提供了良好的保障。

对于2024年的经营计划，滨江集团表示，土地投资金额控制在权益销售回款40%以内，区域布局聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。

债务压降，经营现金流大增

稳行业排名以及保持城市省耕之外，降杠杆和财务成本，是滨江集团过去一年的主要策略之一。年报也显示，其过去一年在债务优化方面取得不错的成绩。

期内，滨江集团保持合理有息负债水平，2023年，滨江集团权益有息负债360亿元，较上一年末下降110亿元，并表有息负债规模415.18亿元，较上一年末下降120.27亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%。

从“三道红线”监测指标看，扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%；债务期限构成上，短期债务为135.07亿元，占比仅为32.53%，低于期末货币资金，现金短债比为2.42倍。“三道红线”持续保持“绿档”。

期内，由于销售商品、提供劳务收到的现金大幅上升，滨江集团经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长了526.24%，达到326.5亿元。推动其现金及现金等价物净增加额较上年同期增加163.17%。

期末，滨江集团现金及现金等价物余额326.49亿元，同比2022年的242.78亿元，增长了34.48%。

近年来，滨江集团的综合融资成本不断下降，2019年是5.6%，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至2023年末的平均融资成本则为4.2%，继续较上年末下降0.4个百分点，达到新低。

就在4月28日，滨江集团官方消息披露，其完成2024年第二期中期票据发行，本次票据发行规模5亿元，利率仅3.8%。

持续的低成本融资，充分反映了市场对资产价值、经营能力和公司信誉的认可。2023年报披露后，国金证券发布研报，维持滨江集团“买入”评级。

2024年，滨江集团还将把一年期的直接融资规模控制在40亿元以内；综合融资成本从2023年底的4.2%确保下降至4%，争取下降至4%以内。