乐居新媒体无锡 任时建

近日，厦门、宁波等新一线城市土拍热度骤起，苏州更是拍出了江苏新“地王”。

3月27日，苏州园区双湖板块压箱底的低密地块九龙仓国宾一号东02号地，经过51轮的激烈竞价，最终被绿城以30.8亿总价拿下，成交楼面地价65022元/㎡。

土地市场一直是楼市的风向标，民营房企敢于入场拿地，意味着市场预期有转暖迹象。

无锡也闻风而动，2024年一批次土拍正式挂地，4宗地起拍总价42.65亿，最高起拍楼面价21000元/㎡，将于4月24日上午9点半开拍。

 本次土拍的亮点在于，三块地都在主城相对核芯的位置，尤其是谈渡桥地块。

根据出让文件显示，地块容积率规划为>1.0且≤1.2，住宅建筑高度≤24m（4-6层），参考占地面积相近、1.3容积率的紫檀南长里，可以规划主城罕见的低密纯叠墅社区。

此外，谈渡桥地块还将打造一级高品质住区，从建筑层高、立面材料品质、户内空间标准等各方面都做了明确要求。

比如建筑外墙主体应使用石材、铝板、一体板或同等品质材料、住宅建筑的层高不低于3.15米，住宅主要阳台进深不小于1.8米等。

产品全面迭代，满足进阶居住需求，无锡新一代改善属性的超级豪宅，或将在此诞生。

实探谈渡桥地块 紧邻市中心“龟背壳”

据了解，谈渡桥地块旧城改建项目于2022年3月启动征收，货币补偿标准高达3.3万/㎡。

图源：锡地云

位于梁溪区清扬路与新民路交叉口东南侧，这块新地的位置，毗邻龟背壳老城区，可以说是主城多年难得一遇，在挂牌前就被给予高度关注。

地块实景图

地块周边，清扬路对面就是无锡体育公园和建设中的安居仁恒夹城里项目。绿地西水东、南洋花园等新老住宅小区林立，居住氛围浓厚。

直线距离两公里内有市中心、南长街、南禅寺、西水东、清扬路茂业等商圈，还有太湖广场、人民医院、第二人民医院等各类配套，日常的购物、休闲需求都能够满足。

交通方面，清扬路、解放南路等多条主干道可以通达全城，周边500米内有多个公交站台，地铁1号线谈渡桥站就在地块东南角。

1站换乘5号线（在建中）、2站换乘2号线、6号线（在建中）与城市各区衔接，出行便利。

地铁1号线谈渡桥站

教育方面，江南中学、南长街小学、锡师附小（学前街校区）等优质教育资源环绕，未来地块周边还规划了一所九年一贯制新学校。

龟背壳实景图

既有纯正的市井烟火，也有高楼林立的现代气质，总体来看，随着这片城市原核区域的开发，将展现出无锡古今交融，老城新貌的一面。

无锡房价“天花板”或将被刷新？

回顾无锡核心区市场，土地、新房供应稀缺，谈渡桥地块周边3公里以内的土地成交，无一不是天花板楼面价。

2022年7月，仁恒安居联合体以楼面价21000元/㎡触顶摇号竞得夹城里AD地块；2023年4月，仁恒以住宅楼面价20113元/㎡竞得惠山古镇三期A地块；2023年8月，无锡文旅以楼面价21000元/㎡竞得惠山古镇三期DE、F地块，携手世纪金源联合开发。

一路之隔的夹城里，目前大平层产品销售均价在38500元/㎡左右；西水东檀宫建面约244-253㎡大平层洋房，总价800万起；世纪金源紫檀南长里的叠墅产品700万/套起，少量在售。

南长里效果图

而此次谈渡桥地块出让，位置更靠近龟背壳，且容积率更低，21000元/㎡的起拍价也是直接达到了无锡首批次挂牌最高楼面价。

占据优渥资源，无锡主城房价天花板是否会被捅破？

具体还是要看开发商实力，以及打造的产品规格。随着楼市分化的加剧，有钱人和有钱的开发商都在涌向核心地段，改善需求将更加聚焦。

买方时代，对房企提出了更精细化的要求，设计创新能力、运营能力、交付能力，都要很强，才能进入安全区。

目前地块周边老新村居多，改善需求旺盛，次新房方面，德商江南玺成交均价突破4万元/㎡，蓝城南门小团月庐、西水东中央生活区等，都是高端改善楼盘，市场认可度较高。

究其原因，无锡主城核心区板块各项配套齐全，生活气息浓厚，自住购房者偏多，因此房价”抗跌性”较强。

整个区域内同质化产品相对较少，谈渡桥地块的入市，对于有着梁溪主城情结又想改善居住环境的人来说，无疑是多了一项优质选择。