文/乐居财经 李奕和

“我们预计今年的市场可能会前低后高，随着政策持续的发力，下半年比上半年会有更好的机会，所以也不要过多的担忧。”面对今年1-2月，行业同比上年有所下滑的销售额，招商蛇口管理层在年度业绩会上表示。

3月20日下午，招商蛇口召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会。招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰，招商蛇口董事、总经理朱文凯，招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆，副总经理聂黎明、刘晔、伍斌等公司管理层出席。

2023年，招商蛇口营业收入1,750.08亿元；归母净利润63.19亿元，同比提升48.2%；全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，实现签约销售金额2,936.35亿元，销售规模跻身行业前五。

作为央企地产商，稳健的财务是招商蛇口的一大业绩亮点。其各项财务指标保持在安全边际，负债结构持续优化。2023年，剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”始终处于绿档。

而在流动性极为短缺的行业环境下，该公司去年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

无疑，过去的一年，是房地产市场仍旧低迷的一年。

行业规模经历了2021年的18万亿顶峰后，继续下探至11.6万亿，行业信心跌至了史无前例的低谷。但仍然有像招商蛇口这样一批房企，以长期主义和对城市的深耕，在充满变局的市场走出了不一样的行情，成为行业一股坚挺的力量。

深耕聚焦释放动能

2023年，招商蛇口坚定执行“四个聚焦”和“三个转变”的策略，区域聚焦、业务聚焦、管理聚焦，风控聚焦，以及从开发为主转向开发和经营并重，从重资产为主转向轻重资产结合，从同质化竞争转向差异化的发展。“四个聚焦”和“三个转变”成为招商蛇口实现逆势增长的有力武器。

特别是，招商蛇口坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，让其很好地对冲了持续下行的市场。

数据显示，2023年招商蛇口在全国13个城市均进入了当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通位居榜首；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆处于前五。

该公司“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，城市深耕成效进一步凸显。

这种强力聚焦的策略之下，招商蛇口在土储上的动作也表现得别无二致。

去年1-12月，招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元。其中“强心30城”和核心“6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，资源投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、西安等重点城市。

这些在各大高能级核心城市所拿的地块，将为其未来销售业绩持续增长和高质量发展奠定坚实基础。

在业绩会上，招商蛇口管理层表示，未来的市场和企业还将继续分化，核心城市、核心地段、优质产品依然存在着较好的机会。“去年我们还强调‘核心6+10城’，今年我们更聚焦主要集中在10个城市，10个城市基本会占到9成以上的投资额。”

今年以来，为应对不断变化的市场而进行内部调整，招商蛇口已经有所行动。

2月初，招商蛇口将七大区域合并为五大区域。调整前，其七大区域公司包括华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域、深圳区域。调整后，深圳区域和华南区域被合并成新区，华中区域、西南区域则被撤销并入其他区域，最终形成了华东区域、华南区域、华北区域、江南区域以及华西区域五大区域。

“现在我们的城市公司就剩下22个，还有5个事业部，原来我们进入70多个城市，现在进一步聚焦，我们会进一步做强总部，拿地、产品都集中到总部，做专区域，做实城市公司。”招商蛇口管理层介绍。

保持谨慎乐观

实际上，不仅是招商蛇口，随着行业市场的不断分化，不少企业在投资端都锚定核心一二线城市及核心区域。这导致在过去一段时间的土地市场，热门的城市非常的热，冷门的城市非常的冷。

对此，招商蛇口也表现出克制。其管理层表示，“面粉”价格的控制是非常重要的，招商蛇口不会盲目追高，更多会根据稳健的价格测算做到合适的“面粉”价格，宁可错过不能错拿。

“其实现在市场投资机会还是非常多的，只要拿到合适价格的土地，加上优质的产品力，就能保证项目的盈利水平。”

面对持续下探的地产市场，管理层在业绩会上也给出了自己回答。其认为，经过两年多的调整，短期内市场继续下行的空间有限。随着房地产发展新模式的逐步构建，双轨制住房体系的完善，行业将进入一个新的发展阶段，房地产市场依然是一个年销售在10万亿级的大市场。

2023年，地产行业格局加速洗牌，而招商蛇口无论是在经营业绩、市值还是土储、产品品质等方面均已稳居行业前五。对于未来，管理层在业绩会上也仍强调，除了规模以外，公司在2024年甚至相当长一个时期，会进一步关注利润、质量、效益、品质。

值得一提的是，在归母净利润大幅提升的背景下，招商蛇口宣布，拟每10股派发现金红利3.2元(含税)，现金分红比率进一步提升至45.88%。据了解，其自2015年底重组上市以来，每年现金分红比例超过40%，至今累计分红达372.47亿元。

管理层还介绍，招商蛇口已制定了未来三年、也就是2023~2025年股东回报规划，明确每年现金分红比例不低于40%。