文/乐居财经 严明会

国内地产商中，张松桥和李思廉，都是英国投资市场的常客。

张松桥控制着两家港股上市房企：中渝置地与渝太地产，前者2014年变现了几乎国内所有资产，转向投资海外与香港。

李思廉执掌的富力地产则是在2017年首进伦敦，之后投资动作也不少，买下包括南伦敦雀巢总部大楼、伦敦一区的Vauxhall Square地块等。

同为中国的地产商，二人在英国投资时也多有合作。2018年，万达放弃收购Nine Elms Square（九榆广场）地块，张松桥与富力联手以4.7亿英镑接盘。

在决定收购Nine Elms Square前，万达在伦敦已有一个大型项目，万达伦敦One（One Nine Elms），同样位于九榆树区。2013年，万达以8880万英镑从爱尔兰开发商Green Property手中买下这一地块，打算建设Citytower 和 River tower两座塔楼。

One Nine Elms的命运与Nine Elms Square类似。万达后续出现流行性压力，富力再次成为接盘方，2018年以35亿元人民币接手。而富力出现流动性压力时，One Nine Elms又被转至张松桥手中。

2月6日晚间，富力地产宣布，将One Nine Elms100%股权转让予张松桥实际控制的企业，转让代价为象征性的1港元，同时张松桥将承接One Nine Elms的贷款，至2024年3月末为95.01亿港元。

针对巨额贷款的偿还，公告中做出了说明：由张松桥根据交换邀要约接手富力地产旗下三笔展期美元票据，最低本金额为8亿美元（62.47亿港元）。

具体来看，交换要约需要张松桥邀请合资格票据持有人交出其现有票据，以换取其发行的新永续票据，包括B1批及B2批永续债，各为4亿美元，并支付现金代价认购A批永续债券。另外还需邀请合资格票据持有人换取张松桥发行的C批永续债券，发行金额至多2亿美元。

张松桥目前承诺参与A批及B批交换要约，并在交换要约不足时包销A批及B批交换要约的任何短缺金额。

换言之，通过这笔交易，富力至少将8亿美元的债务转嫁给了张松桥。除了债权人之外，三笔票据由富力地产执行董事李思廉及配偶持有1.55亿美元的权益，非执行董事李海伦持有463.9万美元的权益。

富力地产表示，假若张松桥通过交换要约收取最低8亿美元的票据，预期公司将通过交易录得净收益30.84亿港元。

帮富力偿债，张松桥得到的项目成色如何呢？

财务数据显示，目前One Nine Elms的项目公司已处于资不抵债，截至2023年9月30日的的净负债为48.13亿元，同时项目公司2021年及2022年分别录得税后净亏损11.19亿元及20.54亿元。

不过根据评估，截至2023年末，项目公司持有的物业永久业权权益于其现况下的市值为10.09亿英镑，相当于100.5亿港元。若从评估值来看，张松桥这笔交易赚了不少。

另据公告，One Nine Elms将于2024年4月完工，包括River Tower及City Tower两座大楼，共提供437个私人住宅单位，City Tower提供57套经济型住宅，River Tower内设一家酒店。

项目距完工仅剩2个月时间，张松桥此时入手或算是捡了现成。

One Nine Elms曾是富力地产进行美元债展期的筹码，以出售的现金流作为增信条件的保证，可惜项目的工程进度仍出现滞后。

最新公告中，富力地产也坦诚称，近年其已加快在中国及海外出售发展及投资物业的计划，重新分配资金以解决金融负债及项目竣工问题。然而，与目标集团贷款有关的协议中规定的若干销售里程碑越来越难以实现，如无法实现，则可能导致目标集团贷款违约，并可能导致变现目标集团且该变现价值可能远低于可能出售事项的代价。

由于可能出售事项的代价将透过结算及注销现有票据最低本金额8亿美元（相当于约62.47亿港元）偿付，且于完成后，目标集团贷款将以买方提供或安排的资金悉数及最终清偿，董事会认为可能出售事项将有助于减轻集团的负债及利息负担，从而改善整体财务状况。

事实上，张松桥并非第一次捡漏富力的伦敦资产。2022年4月，富力地产宣布出售Nine Elms Square（九榆广场）50%的权益，接盘方同样是张松桥。

该项目是富力地产与张松桥在2017年万达放弃后接手，位于英国伦敦Nine Elms Lane（原New Covent Garden Market）南部，总占地面积约为44.9万平方尺（约4.99万平方米），总可售楼面面积约170万平方尺（约18.89万平方米）。

截止2022年3月31日，Nine Elms Square项目公司净值约为5.773亿英镑（相当于约56.9亿港元）。按此计算，50%权益应占28.45亿港元。

而张松桥花了26.6亿港元就将其收入囊中，且已包括项目公司尚欠富力方销售贷款约16.5亿港元（约13.85亿人民币）。据此，该次交易目标公司50%的权益价仅10.1亿港元。富力地产相当于给张松桥打了3.55折。

根据过往的交易，张松桥似乎在伦敦也有退意。2021年，中渝置地将英国伦敦的商业大厦卖给了壳王孙粗洪；同年渝太地产则是将Chapel Place卖出。

不过价格合适又是老友求助的情况下，再入手一些优质资产对于张松桥或许也是一个不错的选择。