文/乐居财经 严明会

作为大连永嘉集团董事长戚士新的独子，戚帅的生活与一般的富二代不同。

在新西兰留学期间，他一直勤工俭学，号称PALYBOY是他当时用过的最奢侈的品牌。回国后到父亲的集团担任总经理后，戚帅依然保持朴素的习惯，双十一购物节也是要参加满减的。

这样一名勤俭的富二代，在2013年却做了一笔大买卖：买航母，1978年服役并已退役多年的苏联“明斯克”号，花了3亿元。

戚帅买航母并不是为了炫富，而是要以此为基础，打造一个全新的航母主题乐园，总投资约160亿元，航母原本位于深圳大鹏湾，戚帅的主题乐园则打算建在南通，附加一个大搬运工程。

不买则已，一买惊人。戚帅的主题乐园计划给老父亲和永嘉集团带来了压力。巨大的投资让永嘉集团流动性吃紧，2016年公司只得把位于北京CBD商圈的博瑞大厦抵给厦门国际银行，换取贷款。博瑞大厦地块是永嘉集团早期北上时拿下的朝阳区黄金资产。

后续永嘉集团流动性问题彻底爆发，主题乐园没建成，还失去了博瑞大厦。永嘉集团贷款违约，被厦门国际银行申请强制执行，2022年博瑞大厦被司法拍卖，29.1亿元的评估价，最后仅拍出20.37亿元，打了七折。

当时北京写字楼处于低谷期，厦门国际银行能成功出手或是已经松了一口气，而凯德，则是这次拍卖中最大的受益者。

拍得博瑞大厦后，凯德将之改造升级，并更名为凯德星贸。去年9月，凯德·星贸焕新亮相启幕，以全新面貌面向北京商务办公楼市场。

让人意想不到的是，仅在凯德星贸改造完成5个月后，凯德又要将其出手。1月31日，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，仅保留5%股权，交易总对价近24亿元。

交易完成后，凯德投资仍持有凯德星贸5%的股权，其表示将继续为凯德星贸提供资产管理服务，获得经常性费用收入。

一买一卖间，凯德赚了约4.6亿元，不计算改造升级成本的情况下。买方友邦人寿是凯德的老伙伴，2022年，友邦人寿曾参投了凯德投资的一支人民币基金。

刚刚装修改造凯德星贸完毕就出售，想必凯德早已有了出手之意，这或与当下写字楼市场的萧条有关。根据CBRE世邦魏理仕的数据报告显示，北京办公楼整体空置率2023年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平。

在出售凯德星贸不久前，凯德旗下凯德中国信托（CLCT）还将北京凯德MALL•双井购物中心的出售，交易价格为8.42亿元。

据了解，该项目98.2%的面积长期租给家乐福和百安居两个主力店，剩余面积租给几个小租户，收益稳定但增长缓慢，自2006年起六年租金复合增长率仅0.96%。

另外，北京凯德MALL•双井购物已运营长达19年，凯德中国信托也即将面临维护或改善该物业的相关支出承诺。将其抛售可避免一笔大额支出。

作为亚洲大型多元化房地产集团，凯德集团团业务已经遍布全球40多个国家的260个城市，新加坡和中国为其核心市场。据悉，凯德集团已经在中国40多座城市运营200多个项目。

近年来，凯德调整在中国的布局是常有之事。如友邦人寿的险资企业多次扮演接盘角色。2021年6月份，凯德集团向平安人寿出售了包括北京、成都、杭州等在内的6个来福士资产组合的部分股权。

而对于险资而言，优质商业地产项目的租金回报相对稳定，与保险公司的资产负债期限相匹配，可以提升险资长期投资的收益稳健性。

凯德的出售与收购是同时进行的。其于2021年4月份斥资36.6亿元收购了上海闵行数据中心园区，一个月后再将大连软件园腾飞发展有限公司的持股提升至100%，10月份又花费16.83亿元收购4个优质物流资产。

去年2月，凯德通过私募基金以28.1亿元投资北京苏宁生活广场，改名为凯德.汇新大厦。同时收购了一个位于广东佛山的物流项目。

在出售北京凯德MALL•双井购物中心及凯德星贸后，凯德仍在北京有还有7个购物中心项目，合计建筑面积59.08万平方米，分别位于北京东北二环、西北二环、东北三环、西三环、南三环、望京商业中心等北京核心地段、天宫院大型居住区。