文/乐居财经 严明会

“主动卧倒、匍匐前进。”

戚金兴用两句话，概括了滨江集团未来的发展战略。其中，主动卧倒的战略是“稳”，即稳规模、稳名次。因此，滨江集团把2024年的售额目标定在1000亿元以上，名次在全国15位以内。

要知道，当下还敢于定下销售目标的房企已是少之又少，由此可见戚金兴对滨江集团的经营仍然充满信心，而滨江集团也在为实现这一目标做出行动。

1月26日，杭州2024年首场土拍拉开帷幕，共出让6宗宅地，总出让面积370亩，总建筑面积44.5万方，总起价56亿元。

当下楼市销售分化严重。在土拍场上，房企也大多注重优质城市的优质地块。杭州向来是房企的必争之地，最终6宗地块成功出让，总揽金66.67亿元，其中5宗地块溢价成交，1宗地块底价成交，平均溢价率19%，成交楼面均价14974元/㎡。

据了解，6宗地块分别位于西湖区（3宗）、临安区（1宗）、钱塘区（1宗）、萧山区（1宗）。

滨江集团是这场土拍的最大赢家，成功斩获西湖区三墩板块和萧山区北干板块两幅热门地块，前者成交价7.19亿，溢价率20%，后者成交价29.032亿元，溢价率为30.59%，为本轮土拍价格最高地块。

另外4家有所收获的房企分别为：

绿城，以8.29亿元竞得云谷板块双桥单元XH020203-02地块，溢价率13.73%；

驭远控股，以3.78亿元摘得金沙湖板块下沙单元QT0102-20地块，溢价率26.89%；

建杭置业，以10.8亿元摘得西湖区双浦单元XH120302-14地块，溢价率8.54%；

浙江华雪文旅，以底价7.59亿元摘得临安区滨湖新城重点地段LA0611-02地块。

从本场杭州土拍也可看出，地块溢价率都处于较高位。

去年11月，杭州时隔近7年半后又一次取消了地价上限，明确土地出让将按照价高者得的原则确定竞得人。对于房企来说，取消地价上限意味着能给房企更多的自主权和利润空间，尤其是一些资金实力雄厚的大型头部房企拿地机会上升。

长期深耕杭州的滨江集团，是当下经营较为稳健的民营房企，2023年，滨江集团销售达到1534.7亿元，位居行业第11位，较2022年提升2位，成功实现逆势突围。

强劲的销售给予了滨江在土地市场大展拳脚的空间。去年滨江集团总共获取土地32宗，总投资金额560亿元，其中杭州累计拿地数量26宗。

取消地价限价后杭州刷出不少高价地，去年12月，杭州本地房企兴耀拿下拱墅区铁路北地块，成交总价约13.35亿元，刷新了板块地价记录，溢价率达到38.32%。

然而，杭州取消地价上限的同时，并未放开所有区域的房价限价。去年11月，杭州仅取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区域的新房限价，但较为核心的上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。

从本场土拍来看，新房仍限价的板块更受房企青睐，如萧山区北干板块就吸引了20家房企报名，经过51轮竞价，才由滨江集团竞得。这一现象同样出现在杭州去年12月12日和12月28日两场土拍中。

不限地价限房价，意味着房企的利润空间将会被压缩，进而对房企的成本控制能力是一种挑战。滨江集团此次土拍拿下的另一宗地块同样处于房价限制区域。

对于杭州市场的盈利空间，滨江集团心中有数。公司董事长戚金兴在两年前就说过，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%—2%的净利润水平。

从去年上半年的财报来看，滨江集团控制成本的能力是比较出众的，期内公司的财务、销售和管理费用率仅为3.71%，处于行业低位。2023全年，滨江集团平均融资成本进一步下降至4.2%。

杭州是滨江集团的大本营，也是公司发展的根基。戚金兴曾在媒体恳谈会上感慨：“过去五年，好在我们在杭州有60%-80%的区域占比；如果没有这个比例，滨江也没了半条命。”

正因如此，滨江集团目前仍在巩固于杭州市场的地位。不过，面对杭州严格的限价，滨江集团也在做新的打算，戚金兴表示，滨江明年计划“开发比例上保证杭州要占到60%，杭州外浙江省内30%，省外不超过10%，省外主要目标在上海”。

不过近些年来，滨江集团并未在上海落子，最后一次在上海的拿地还是在2016年。按照戚金兴规划，未来上海土拍中或许能重新看到滨江集团的身影。