文/乐居财经 严明会

政策层面的发力，又让地产股迎来一次久违的集体走强。

1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（下称“通知”），细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

通知明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

偏向房企融资端方向的助力，又一次在资本市场泛起了波澜。1月25日开盘后，房地产板块迅速爬升，一度涨超5%。

个股方面，A股中华企业、光大嘉宝、京能置业、新黄浦、中交地产、浦东金桥涨停，外高桥、信达地产、苏州高新、天保基建、上实发展、京投发展等纷纷大幅冲高。

港股远洋集团涨15.49%，富力地产涨近12%，华南城、上坤地产涨超9%，万科海外、珠光控股、宝龙地产等跟涨。

回到通知本身，该文件属于经营性物业贷款业务的首个专项监管文件，旨在放宽经营性物业贷款用途，对于房企而言，无疑是有利于增强企业的抗风能力，改善流动性。

此前，经营性物业贷款仅限于归还用于建造该经营性物业的贷款或升级改造，用途监管较为严格，而随着《通知》的发布，经营性物业贷款允许在2024年底前用于偿还企业存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

通知还指出，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％，而以往金融机构在开展经营性物业贷款时要求贷款额度原则上不超过承贷物业评估价值的50%，最高不超过60%。这意味着新政之下，不动产的贷款额度有提升空间。

同时，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。相比于房企开发贷和公开债，经营性物业贷期限长、贷款金额大、资金用途限制较少。

然而，并非所有房企均能受益于新政，《通知》将目标企业确定为规范经营、发展前景良好的房企。

商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

而《通知》的所指的经营贷，是商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的。这意味着拥有大量优质商业资产的房企更能受益。

放眼整个行业，华润置地、龙湖、新城、金茂等均是在商业不动产领域深度布局的房企。如去年上半年，华润置地经营性不动产业务录得营业额107.2亿元，毛利率为71.3%；龙湖的经营性业务收入为122亿元，利润占比已经过半。

同时，部分房企也早已利用商业物业进行融资。于本月的投资者会上，龙湖管理层表示预计今年可以新下贷经营性物业贷100亿元，2023年新增了150亿元以上的经营性物业贷。

去年10月份，证监会发文将公募REITs试点资产类型从公共基础设施拓展至消费基础设施，物美、金茂、万科、华润置地4家房企立即采取行动。

其中华润置地、中国金茂和万科分别官宣其发起的华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT及中金印力消费REIT已于去年11月末正式获批。三支消费REITs底层基础设施分别为青岛万象城、长沙金茂览秀城和杭州西溪印象城。

商业地产方面的助力政策频出，或也为房企的转型指出方向。

1月14日下午，万科内部发文宣布成立商业事业部，万科七个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长并兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

这次组织架构和人事调整，意味着万科商业板块的整合向前推了一大步，在商业地产领域有望开启更大动作。