文/乐居新媒体东莞 逸思

日前，东莞市住房和城乡建设局官网发布了《2023年12月东莞市商品住宅网上签约销售情况》和《2023年12月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》。至此，2023年东莞楼市成绩单已全数出炉。

东莞新房库存超4万套

临深片区库存积压严重

据官方统计数据显示，截止至2023年12月31日，东莞新建商品住宅库存共计43812套，住宅库存总建面为508.57万㎡，库存套数和库存建面同比2022年均增加约16.5%。

在不增加供应的理论前提下，按照2023年月均成交面积的去化速度，东莞消化目前的住宅库存量需要约21.8个月，较2022年增加了约6.6个月。

从片区分布来看，截至2023年12月底，新建商品住宅库存量最大的是临深片区，库存套数为9981套，总建面111.94万㎡，库存量最少的是水乡片区，库存套数为5595套，总建面为58.79万㎡。

消化周期最长的是临深片区，约为38.5个月。紧随其后的是水乡片区，虽然其库存量在六大片区中排名末位，但由于走货速度较慢，消化周期需要约37.7个月。

在全市34个镇街（园区）中，每个镇街的平均库存面积约为14.96万㎡，平均库存套数约为1289套。其中，凤岗住宅库存套数最多，为4217套，塘厦次之，为3732套；石排的库存套数最少，仅为155套。

新房成交量环涨约14%

22镇街房价下跌

据官宣数据显示，2023年12月东莞全市新建商品住宅网签共1652套，环比11月小幅上涨约14%，同比2022年12月下滑约18.6%，网签面积19.26万㎡。

分镇街来看，受年终冲刺影响，各镇街成交有起色。四个镇街新房成交突破100套，成交量最高的是寮步镇，为243套。但仍有近4成镇街成交不足30套，即日均去化不足1套，石排镇0成交。

新房销售套数排名前5位的镇街依次是：寮步镇（243套）、虎门镇（113套）、凤岗镇（108套）、松山湖（100套）、谢岗镇（96套）。

2023年全年，东莞全市新建商品住宅网签共计24440套，同比2022年减少17%，网签面积279.49万㎡，同比减少18.7%。（未剔除安居房、回迁房、人才房等非市场化商品房成交数据）

六大片区中，2023年网签面积最多的是松山湖片区，为83.55万㎡；网签面积最少的是水乡片区，仅为18.72万㎡。

2023年松山湖片区楼市表现亮眼，月均成交达约649套，9月、10月去化甚至突破1500套。虽然这个数据未剔除华为人才房集中签约的影响，但在松湖润府、华侨城松湖原岸、万科松樾、金地青雲境等一众热盘的加持下，真松湖板块乃至松山湖片区的表现还是可圈可点的。

12月东莞全市新房成交均价为28306元/㎡，环比11月下跌约7.4%，同比2022年12月上涨约8%。

有7个镇街新房均价超3万元/㎡，分别是莞城、东城、万江、南城、松山湖、长安、滨海湾新区，其中东城、南城、松山湖3个镇街房价超4万元/㎡。

松山湖房价依旧较为坚挺，以51026元/㎡领跑价格榜，也是12月唯一一个房价破5万的镇街。

由于年底开发商业绩冲刺和回款压力加大，让利幅度加大，以价换量现象普遍，东莞大部分镇街房价有不同程度的下跌。

22个镇街房价环比下跌，跌幅最大的是道滘镇，下滑约17.77%；11个镇街房价环比上涨，涨幅最大的是大朗镇，上涨约25.8%。

二手房价连续6个月下滑

跌破2万元/㎡

12月二手房共网签2110套、23.35万㎡，虽然环比11月下滑约6%，但仍保持在2000套以上水平，市场走势较为稳定，成交优于新房。

7个镇街成交过百套，南城街道和常平镇均成交177套，并列第一。二手房销售套数排名前5位的镇街依次是：南城（177套）、常平（177套）、樟木头（155套）、东城（143套）、塘厦（125套）。

2023年全年，东莞共成交29040套二手房，成交面积315.09万㎡。

房价方面，自2023年7月以来，二手房网签均价一直呈下跌态势。12月二手房成交均价更是跌破2万元/㎡，为19713元/㎡，再创2023年新低。

14个镇街均价超2万元/㎡，松山湖以30535元/㎡领先其它镇街，紧随其后的是南城，均价为30204元/㎡。

20个镇街二手房价下跌，跌幅最高的是谢岗镇，环比下滑约67.93%，房价跌至5902元/㎡；13个镇街二手房价上涨，涨幅最大的是清溪镇，环比上涨约22.01%。