文/乐居新媒体东莞 逸思

年终大考落幕，2023年的楼市也已尘埃落定。

回望这一年的东莞楼市，跌宕起伏，我们所听到的大多是悲观的声音。但其实楼市是波动前行的，上涨、横盘、下跌都只是周期中的一环，或许此时还在横盘阶段，下一刻楼市已悄然上涨。

这一年，为了进一步稳房价、稳地价、稳预期，东莞楼市使出了“浑身解数”，降首付、降利率、认房不认贷等手段层出不穷。虽然楼市走向仍较低迷，但却不乏热度和关注度。

下面我们且用十个关键词，从政策、楼市表现、土拍、区域规划等角度来回顾一下2023年的东莞楼市。

楼市复苏

2023年，全球疫情得到控制，经济活动逐步恢复，此前积压的一大波购房需求迅速释放。在一切向好的2023年年初，楼市迎来了复苏的曙光。

2月，东莞新建商品住宅网签2250套、约28.5万㎡，环比1月上涨45%，同比2022年2月大涨185%。

3月，东莞一手住宅网签3152套、约39.7万㎡，环比再增约40%，同比上涨49%。

谁料，这一开场便是巅峰，此后数月的东莞一手住宅网签，都未能超越3月。

虽然9月受“金九银十”旺季影响，新房成交再达一个小高潮，但统一剔除配建房、双限房等特殊房源后，粗略统计网签面积约27.8万㎡，仍不及3月的水平。而且，“金九银十”的规模也远不及往期。

据合富大数据显示，2023年东莞新房供应约2.9万套、约379万㎡，同比2022年微增1%，统一剔除特殊房源后约为294万㎡，同比减少7%，为近7年最低。

2023年全年东莞新房共成交约2.5万套、约303万㎡，同比2022年减少约1成，明显低于历史平均水平（约为578万㎡/年），创历史同期最低规模。

总体来看，2023年东莞楼市有所复苏，但不多。能不能全面复苏，还要看2024年……

政策松绑

东莞楼市的政策松绑一直走在前列，实际上从2022年12月就已经开始了。

在全域解除限购后，东莞又陆续出台了无房无贷最低首付2成起、公积金最高可贷额度提至100万元、二手房“带押过户”落地等利好政策，最大限度刺激购买力。

2023年下半年，楼市重磅消息连连，高层密集发声，从上到下释放积极信号。

先是7月24日，中央政治局召开会议指出，要适时优化房地产政策，紧接着7月27日，住建部发声，进一步落实降首付、降税费、降门槛等。北上广深四大一线城市也接连表态，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。

政策暖风频吹，东莞也在积极响应。从7月-9月，优化调整购房意向登记流程及要求、144㎡以上户型取消积分选房、对部分人群放宽入户条件、放宽港澳居民在莞购房条件、认房不认贷等政策相继出台。

不过，从新房层面上来说，东莞的楼市政策已经是比较宽松的，松绑政策应该说是“应出尽出”了，这些新政对市场的刺激力度不大，只能算是锦上添花。

而“认房不认贷”新政出台后，众望所归的存量房贷利率下调政策也马上跟进。公积金可支付新房首付、共有产权住房申购门槛放宽、取消地价上限、新房备案价变更期限缩短等新政为楼市再添一把火。

政策调整后，市场有所反应，但持续时间不长，因为购房需求疲软和预期转弱的基本面还是没有改变，政策刺激的效应明显削减。

降房贷

相对于高房价，高额的房贷利率才是压垮买房人的“最后一根稻草”。尤其在2021年，东莞的房贷利率呈现阶段性普涨，下半年全市各主流银行首套房贷利率在5.65%-6.15%，二套房贷利率在5.85%-6.25%。

业主们各出奇招，纷纷采取提前还贷、商转公/组合贷、重新按揭，甚至转“经营贷”、借信用贷还房贷等方式，降低还款压力。

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

9月1日，中国人民银行广东省分行公布2019年10月以来广东省（不含深圳）内各城市首套房贷利率下限历史调整情况。东莞2019年10月8日至2022年5月17日，执行的首套房利率下限为LPR，2022年5月18日至今执行的首套房利率下限为LPR-20BP。

对于背负了高额房贷的业主来说，这无疑是个好消息。

豪宅大热

2023年是东莞豪宅的新元年，断供已久的中心城区豪宅开始恢复供应。

年初，位于东莞CBD核心区的新盘华润悦府率先入市，紧随其后的是广发南豪宅——万科瑧湾汇，两盘首次亮相就以最高突破6万元/㎡的备案均价吸引众人眼球，瑧湾汇更是创造了三次开盘加推三次摇号售罄的楼市盛况。

3月10日，瑧湾汇第二批新品备案，共推出126套建面约144-197㎡四房产品，整体备案均价为61000元/㎡。3月16日，华润悦府推出108套建面约222㎡大平层，整体备案均价达约63000元/㎡。

中心城区两大顶豪热盘你追我赶，东莞楼盘的最高备案价不断被刷新。9月15日，华润悦府最后一栋建面约312-384㎡大平层获批预售证，整体备案价约为6.7万元/㎡，其中有接近26%的房源备案价超7万元/㎡，价格最高的一套备案价约为8.2万元/㎡。

此外，万科瑧山境、中海源境、松湖润府、华侨城松湖原岸、万科瑧山汇、保利首铸鹭湾等豪宅项目也如雨后春笋一般涌现出来，成为楼市成交的主力军。

据克而瑞数据显示，2023年前三季度，东莞共成交1007套千万级豪宅，继续稳居全国前十。而且2023年前三季度的豪宅成交套数已赶超2022年，较2022全年增加约42%。

6月，受中心城区、松山湖豪宅盘集中网签影响，东莞录得全市新房均价39108元/㎡，逼近4万元/㎡，创历史房价新高。

城区扩容

区划调整、重大规划落地等也是影响部分区域楼市的重要因素之一。

2023年1月9日，东莞市自然资源局发布《东莞市国土空间总体规划（2020—2035年）》（草案）公示，对东莞六大片区划分进行调整。

石龙划入城区片区，东坑、黄江划入松山湖片区。此外，寮步、道滘、厚街部分区域也划入中心城区。

城市战略上，东莞着力打造“一主两副六片区”的城镇体系。

“一主”是指中心城区，是全市唯一的行政文化、金融商贸、公共服务中心；“两副”是指滨海湾和松山湖副中心，以科技创新为主要职能；“六片区”则分为“中心协同”片和“特色均衡”片，其中“中心协同”片包括城区片区、松山湖片区和滨海片区，“特色均衡”片包括临深片区、水乡片区、东部产业园片区。

“降价潮”蔓延

尽管2023年的新房整体网签均价接近3.2万元/㎡，同比2022年上涨了约15%，但主要原因在于改善豪宅集中入市支撑，结构性拉升了房价。

撇开豪宅项目，东莞新房房价回调明显，各持销楼盘“以价换量”力度普遍加大已是不争的事实，全市房价回调幅度约2-3成。

当前东莞楼市分化明显，大部分刚需、刚改楼盘都面临走货艰难的困境，不得不通过降价促销等手段来打开出路。

这种现象从“金九银十”开始变得尤为明显，各个楼盘纷纷推出85折优惠、低首付、超长免息分期、送物管费、送装修包等“花式”促销手段吸客。

到了11月，“0首付”购房重现江湖，万江、凤岗、大岭山均有楼盘在推0首付房源。多重优惠促销包装下，不少楼盘的价格重回“1字头”。

二手挂牌激增

2023年，二手房越卖越多，价格却越跌越惨。

据诸葛找房官网显示，11月中旬，东莞二手房挂牌量高达约10.4万套，较7月增加了近1.6万套，是旁边深圳二手挂牌数量的近2倍之多。

如果按照近一年的月均去化速度计算，东莞二手房月均成交约2797套。即便是在没有新增的情况下，10.4万套二手房源都要去化约3.1年之久，更何况挂牌数量还在以每天几十套的速度增加。

二手房挂牌量激增背后，反映出的是业主置换改善需求倍增、“炒房客”加速离场、市场预期弱的购房者抛售房产降低负债等东莞买房人的众生相。

新地王诞生

9月底，自然资源部发文建议取消土地拍卖中的最高地价限制、取消远郊区容积率1.0限制等，引发热议。

在第三批次拟出让住宅用地清单公示不久后，11月14日，东莞正式取消最高地价限制，并推出地段和素质都较为优越的东莞CBD宅地，作为首宗“试水”地块。

该地块位于东莞CBD核心范围内，紧邻华润润府，与华润悦府、华润万象城仅一路之隔，周边双轨交汇，同时临近城市主干道东莞大道，交通通达性较好。

地块占地17193.24㎡，容积率为3.6，总计容建面61895.66㎡，起拍总价约13.9亿元，起拍楼面价约22575元/㎡。

市场的反应果然不负期待。12月14日，保利历经140轮激烈竞价，以总价18.099亿元夺得了该地块，折合可售楼面价约29333元/㎡，成为了东莞的“新地王”。

在核心板块取消地价限制，意味着土地定价权重新回归市场。当市场掌握了定价权，开发商能够把控市场走势，交易价格也更加公开透明，不失为楼市的积极信号。

多渠道保障刚需

回顾2023年，东莞豪宅在楼市中大放异彩，市场成交量价在其长期影响下，整体走势平稳。但在豪宅的光芒掩盖下，反映出来的是刚需市场的低迷。

为了更好满足刚需购房者的需求，东莞一方面通过多渠道供应充足的房源，另一方面则是大大降低购房者的上车门槛。

11月10日，东莞市住建局官网发布新的公租房管理办法，从优化保障对象类别、调整新就业职工和外来务工人员的准入要求、整合优化保障方式、简化审批程序等6大方面调整政策内容。

11月20日，共有产权住房新政出台，包含三限房、配建安居房在内的共有产权住房申购门槛大幅放宽，单身群体可申请，第二阶段申请人群范围扩大到全市、社保年限大幅缩短。

12月20日，深圳都市圈发展规划正式引发，东莞全域纳入深圳都市圈范围。根据规划，深圳都市圈将共建共享跨市域安居住房，支持在东莞、惠州临深片区、深汕特别合作区等区域沿轨道交通建设大型安居社区，推动跨市保障性住房建设与市政配套设施协同发展。

曙光已现

总体来看，2023年楼市行情低迷，不仅是东莞市场的独有现象，也是全国楼市的基本面。

然而，全国楼市已从上至下开启了“救市”模式，虽然目前成效一般，但近期一场全国住房城乡建设工作会议透露了不少信息，会议强调要坚持因城施策、一城一策、精准施策，优化房地产政策等，力度更大的政策或许正在酝酿中。

值得一提的是，2024年1月1日，东莞楼市迎来开年重磅利好。东莞市住建局通过官方平台“莞e认购”宣布，即日起取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。

目前建设银行、工商银行、中国银行等多家大行已开始执行，首套利率最低可做到3.8%（LPR-40BP）。

另外，有媒体从东莞市有关部门获悉，从今日（1月2日）起东莞正式启动“双（多）证合一”工作，万众期待的“双（多）证”房问题即将得以解决。

可以说，2024年，东莞楼市曙光已现。