文/乐居新媒体东莞 逸思

在楼市低迷的当下，东莞新房去化变得较为艰难。与此同时，二手房挂牌量持续上升，即将突破11万套。

东莞的法拍房却像楼市寒冬里杀出的一匹黑马，频频活跃于大众的视野中，而且低于市场价6折、7折，甚至5折的“笋盘”比比皆是。

今天（12月25日）上午，松山湖锦绣山河一套法拍房以总价827万元成功售出，折合单价仅约3.1万元/㎡。

降价超400万元

一拍流拍、二拍827万成交

据阿里拍卖官网公布的拍卖信息显示，该房源位于松山湖高新区新城路4号山河语岸花园5栋2单元301，建面约265.08㎡，装修状况为毛坯。

山河语岸花园是光大锦绣山河的二期产品，地处松山湖中部核心地带，紧邻新城路主干道，周边还分布有松山湖中心公园、松山湖生态园、松湖烟雨、山河高尔夫练习场等配套，景观资源较优。

▲拍卖房源实拍图，图源：阿里拍卖

此次拍卖的房源位于小区的正中心，背山面湖，南向还可一览中心园景，区位优势较明显。

房源评估总价约为1095万元，折合单价约4.13万元/㎡。一拍的起拍价为800万元，低于评估价近300万元，吸引了超9000人围观，但在出价环节却无人叫价，惨遭流拍。

经历一拍流拍后，该房源进入了二次拍卖环节，起拍价再降120万元，低至680万元，相当于原始评估价降了415万元。

二拍同样吸引了众人的目光，近9500人设置了围观，260人设置提醒，6人报名参与竞拍。

和一拍不同的是，这次拍卖经过了43轮竞价，最终以827万元的总价成交，折合单价约3.1万元/㎡。虽然仍然比评估价低了268万元，不过竟然比一拍的起始价800万元还要高出27万。

据诸葛找房官网显示，锦绣山河二期二手房挂牌均价大多在6万元/㎡左右，部分房源甚至高达约6.8万元/㎡。这套房源的成交价不仅低于同小区二手挂牌价近3万元/㎡，还比此前市场的成交价低了近1万元/㎡。

据了解，今年5月，锦绣山河商住区一套别墅法拍房成功拍卖，1594万元起拍，最终以2518万元的总价成交，溢价率达约57%，折合单价约4万元/㎡。

对比下来，此次拍卖的山河语岸花园这套单位，约3.1万元/㎡的价格成交还是很笋的。

不过需要注意的是，从2020年1月至2023年11月，该房源所有人共欠物业费、违约金等11.2万元，这笔费用需要买受人自行与相关部门核实并协商解决。

东城豪宅新世纪豪园7折“笋盘”

约2.83万元/㎡起拍

无独有偶，位于东城新世纪豪园第一居的一套大平层豪宅将于2024年1月2日拍卖。

该房源原定于10月17日开拍，后因材料未送达延缓拍卖。房源总建面约249.39㎡，户型为四房三厅四卫。

新世纪豪园地处黄旗南板块，是东莞传统富人区的第一批豪宅。小区紧邻民盈国贸商圈，背靠黄旗山，距离鸿福路地铁站仅约200米，还有省一级学校东城小学加持，无论是商业、教育配套，还是交通出行都十分便利。

从实拍图来看，房源内外保养和用料都比较好，内部空间阔绰，装修简洁舒适，虽然楼龄较老，但外墙瓷砖也未见明显脱落。楼层位于七楼，可远眺黄旗山景和湖景。

▲拍卖房源实景图 图源：阿里拍卖

该房源评估价约为1007万元，折合单价约40390元/㎡。起拍总价约为705万元，折合单价约2.83万元/㎡，仅为评估价的7折。

据贝壳找房官网显示，目前新世纪豪园第一居共有7套房源正在挂牌，整体挂牌均价约5.3万元/㎡。其中一套建面约244㎡五房两卫的二手房挂牌价达1350万元，折合单价约55328元/㎡。

如此巨大的价差，再加上自带“豪宅”的标签属性，但凡是有点资金的购房客，很难不心动。

“抄底价”法拍房频现

这些风险需警惕

受经济下行、就业形势不稳定、资金链断裂等因素影响，法拍房的挂拍数量持续攀升。

据了解，2023年前三季度，全国整体挂拍量为58.4万套，同比增长32.3%，其中广东法拍房挂拍量较高，达约5万套。

法拍房以天然的价格优势吸引了较多关注，但近期也出现了折价率下探的趋势，不少法拍房的评估价和成交价都大打折扣，一些价格甚至低到无法想象。

同时，由于经济环境变化、购房需求萎缩等原因，法拍房的成交率在下降。即便围观人数还是居高不下，但实际报名竞价的人数减少了，高溢价率成交的房源数量也在变少。

虽然“抄底价”法拍房频现，但法拍房交易可能存在无法入住、真实费用高于预期、房屋瑕疵等风险。建议购房者入手前到房屋实地查看，了解清楚房源登记信息及详细费用，做好房源的“健康评估”，避免额外费用和较高的修复成本。