文/乐居财经 严明会

公开违约后不到一个月，宝龙地产迅速掏出了一份债务重组方案。

在11月29日宣布无法按时支付1591.625万美元债利息时，宝龙地产就称要立即探讨整体的解决方案。而在12月21日，境外债务重组方案就已经出炉。

宝龙地产在方案的最后附上了拟进行重组所有的境外债务，一共15笔，其中有6笔的金额尚未公布确定数额，5笔为银团贷款，1笔为2024年8月到期年息6.5%的纽约法律监管优先票据。

所以直至目前，还未能确认宝龙地产境外债务的全貌，已经公开的9笔美元债未偿还总金额约为21.17亿美元，其中3笔已经到期，合计金额为4327.2万美元。

如何重组境外债务，宝龙地产给出了4种供债权人选择的方案，除了少量现金支付外，还包括与宝龙商业挂钩的债转股、与宝龙地产挂钩的强制可转换债券；新的中、长期票据以及新贷款。

发行新的中、长期票据以及新贷款，无非是新债换旧债，从而延长还款的期限。

对于新中期票据，宝龙地产打算在54个月内完成赎回，也就是4年半的时间。新长期票据的赎回时间则最多到84个月，也就是7年时间。新的贷款的期限则更长，分期偿还最多至90个月时间，合7年半。

债务展期是多数房企进行债务重组的普遍方法，但对于债权人而言，债转股可能会更实际一些。

对于债转股、强制可转换债券、新长期票据及新贷款，宝龙地产对债权人选择的金额有一定的限制，其中现金、债转股、强制可转换债券的金额至多约为7.16亿美元，新长期票据的金额至多约为2.39亿美元，新贷款的金额至多约为5.88亿美元。

若超过方案的最高限制金额，超过部分将转换为新中期票据。另外，任何计划债权人如未能在指定限期前提交所选选项，将被视为已选择新中期票据。新中期票据的选择金额没有限制，宝龙似乎更偏向让债权人选择这个方案。

再说回债转股，宝龙地产将旗下商管平台股权祭出，但数量并不多。在7.16亿美元的最高上限下，宝龙地产再将之分割为两部分：

第一部分为总金额的11/60，这一部分的4.5%由现金支付，95.5%转化为宝龙商业的股份。

第二部分为总金额的49/60，这一部分的4.5%同样由现金支付，95.5%是与宝龙地产挂钩的强制可转换债券。

在方案中，宝龙地产给出了债转股及可强制转换债券的转换价格，宝龙地产为3.35港元/股

宝龙商业为12港元/股，汇率标准为1美元=7.81港元。

按方案至高选择金额7.16亿美元并简单计算可知，将约有1.25亿美元的债务转换为宝龙商业的股份，折合股数约8133.3万股。

目前宝龙商业总股本为6.43亿股，总股本不变的情况下，8133.3万股约占12.6%。截至6月30日，宝龙商业由宝龙地产直接持有63%，债转股后并不会影响宝龙商业的控制权。

显然，更多的美元债将与宝龙地产股份挂钩。同样的计算方式，将约有5.58亿美元的债务转换为强制可转换债券，最多可转换宝龙地产13亿股股份。

宝龙地产的总股份则为41.40亿股，同理，总股本不变的情况下，债转股股数占比总股本的31.4%。而截至6月30日，宝龙地产由许氏家族成员合计持有65.36%，债转股后债权人与许氏家族的持股较为接近。

地产开发市场低迷，商管平台成为房企盈利的重要来源。中报显示，2023上半年，宝龙地产总收入122.99亿元，其整体毛利率28.8%，较截至2022年同期下降2.2个百分点。

反观宝龙商业这块，上半年，其收入12.75亿元，毛利率34.4%，较2022年同期的34.0%增加了0.4个百分点。毛利率不降反升，成为宝龙地产盈利能力最强的业务板块。

宝龙地产重组方案的截止时间为2024年6月30日。

为了让债权人更快的同意重组方案，宝龙地产设置了两种同意费，即提早同意费，为本金总额的0.3%；以及基本同意费，本金总额的0.15%。

截至公方案布日期，已有35.6%美元债的票据持有人加入了债务重组计划。

市场阴霾仍未散去，宝龙地产的销售额仍然低迷。11月，宝龙地产实现销售额11.32亿元，同比下降65.12%；合约销售面积为13.41万平方米，同比下降38.96%。前11个月，宝龙地产合约销售总额264.15亿元，同比下降30.36%。

美元债重组是宝龙地产自救的第一步，而后续的提振销售才是经营回归正规的关键。