文/乐居财经 严明会

几天前，深圳控股（00604. HK）宣布完成了一笔转让。中标人中信证券以最终标价18.09亿元拿下深圳农科租赁全部股权及股东贷款。

其中，出售的股份价格为6.29亿元，股东贷款为11.8亿元，中标人须一次性支付代价。

这不是一起简单的出售。2023年11月24日，卖方、中标人及目标公司就已成立类REITs计划（中信证券－深业－农科商业1号资产支持专项计划）订立基础资产转让协议。

中标人中信证券，同时作为类REITs计划的管理人，于2023年12月13日设立类REITs计划，旨在对上述目标公司股份及股东贷款进行收购以作为类REITs计划的基础资产。

据了解，这还是深圳控股发行的首单类REITs项目。该类REITs计划发行金额18亿元，利率3.60%。

作为深圳国资房企，深圳控股今年以来的销售成绩依然较为亮眼，但其盈利能力无疑也备受下行市场的影响。

今年前11月，该集团未经审计总合同销售额238.26亿元，较去年同期上升117.2%，总合同销售面积约602,372平方米，较去年同期上升51.8%。

距离2023年结束还有一个月的时间，深圳控股已提前完成了230亿的年度销售目标。只是，规模的表象之下，也藏着对市场下行的无奈。

根据2023年中报，行业整体环境低迷，加上项目结转节奏影响，期内结转面积减少叠加联营公司亏损因素，深圳控股 2023年上半年业绩出现亏损。

具体而言，2023年上半年实现营业额约60.6亿港元，较去年同期下降61%；毛利约20.8亿港元，整体毛利率为34.4%。该公司权益股东应占亏损约1.17亿港元，每股基本亏损1.31港仙。

期内，深圳控股的房地产开发销售毛利率42%，较去年同期下降8个百分点。当中，广深项目平均毛利率约为53%，其他城市平均毛利率约为33%。其他城市的扩张，拉低了其整体的毛利率水平。

上半年，深圳控股大湾区项目占合同销售金额的92%，另外7%和1%分别来自二线省会城市和其他城市。

此前，深圳控股刚从恒大计提减值的阴影中走出。2017年，恒大引入三批战略投资者共1300亿资金，准备借壳深深房回归A股。深圳控股是参与者之一，投资了55亿元，是第二批投资者中最多的。

随着恒大的爆雷、股价下跌，2020~2022三年间，深圳控股分别对该投资计提了4.63亿、63.75亿和3.55亿港元的损失。这直接导致了深圳控股在2021年，出现了27.22亿的亏损。

如今刚缓过劲来，深圳控股又一次陷入亏损的境地。

在年中业绩会上，深圳控股董事会主席吕华曾在谈到公司“十四五”规划时表示，在市场没有整体复苏的情况下，“十四五”的规划的下半程确实存在一定的不确定性。目前公司已启动“十四五”规划的中期评估工作，对于目标达成还是充满信心的。

吕华拥有南开大学政治经济学博士学位及英国雷丁大学金融学硕士学位。曾任沙河实业股份有限公司董事长，深圳市沙河集团有限公司董事长、党委书记及深圳市物业工程开发公司代理总经理。

2011年6月，其接替徐汝心成为深圳控股执行董事及总裁；两年后的2013年1月，吕华由该公司的代董事会主席、总裁及执行董事，调职为深圳控股董事会主席及执行董事，并辞任总裁。

长时间在国资企业任职的吕华是谨慎的，面对低迷的市场，深圳控股对土储保持着克制。

上半年，该公司仅在深圳龙华北站商务区、中山翠亨新区马鞍岛拓展2宗地块，新增项目总占地面积11万平方米，新增计容建筑面积27万平方米，预计新增货值76亿元。

而截至2023年6月30日，深圳控股土地储备计容建筑面积659万平方米，其中未开工项目计容建筑面积71万平方米，在建项目计容建筑面积520万平方米，已竣工未结算项目计容建筑面积68万平方米。