文/乐居新媒体东莞 逸思

2023年仅剩最后十几天，2024年即将上线。

回顾极不平凡的2023年，一季度的楼市“小阳春”并没能持续多久；二季度楼市供应萎缩，成交下滑；三季度政策端暖风频吹，在“认房不认贷”新政的刺激下，楼市短暂回温，但“金九银十”依旧未达预期；四季度大幅度降价走量的楼盘队伍继续扩大，延续筑底行情。

2024年，预计东莞楼市还是以持销盘为主，但也有不少新盘亮相。

据乐居不完全统计，即将到来的2024年，东莞预计将有53个纯新盘登场，其中有10个楼盘最值得期待。

城区片区

中心城区供应爆发

高品质豪宅扎堆入市

今年是东莞豪宅的新元年，断供许久的中心城区迎来了大批豪宅供应，华润悦府、万科瑧湾汇、瑧山境、万科瑧山汇等项目上演“神仙打架”，豪宅成交量和房价屡创新高。

预计2024年，中心城区仍是东莞楼市的主战场，14个纯新盘项目有望相继入市。其中不乏备受瞩目的热门明星楼盘，包括光大天骄国际、华润·旗峰润玺、保利东莞CBD项目、东莞香港中心、海德立新洋杞坑旧改等。

此外，在今年第三批次拟出让住宅用地清单公示中，还有东城万达旁地块、万江龙湾地块两宗靓地尚未挂牌，预计明年挂牌后，也将引发众房企争抢。

值得期待项目：

黄旗南顶豪涅槃重生——光大天骄国际

停滞了13年后，光大天骄国际终于迎来重启时刻，入市进程加快。

去年7月，光大天骄国际正式启动清拆工作；今年3月1日，项目完成投资备案，总投资达约105亿元，规划建设住宅、商业、地下车库及公共配套等；8月，设备进场施工作业，项目正式动工。

▲光大天骄国际实景图 乐居摄

光大天骄国际地处黄旗山板块，紧邻民盈·国贸城和旗峰公园地铁站，背靠黄旗山，既能坐拥一线山景资源，又可享受市民服务中心、国贸商圈、汇一城商圈、玉兰大剧院等城市核心配套，地理位置优越。

光大天骄国际占地约10.7万㎡，总建面约71万㎡，容积率上限为3.66，计容总建面约39万㎡，限高150米。

▲项目效果图，仅供参考，以实际为准

项目预计明年1月开放光美术空间，4-5月开盘，将推建面约160-350㎡大平层户型，共约1000套房源。首批亮相的房源户型为建面约160-170㎡，预计销售价格会在6-7万元/㎡。

东城超大体量旧改——旗峰润玺

同样进展较快的还有东城火炼树旧改项目，推广名为“华润·旗峰润玺”。

7月14日，华润以总价约22.85亿元成功摘得东城火炼树旧改项目，随后迅速开展清拆行动。

▲项目效果图，仅供参考

火炼树旧改项目地处东莞中心城区核心位置，是中心城区的重点更新项目。项目总占地约32.9万㎡，拆除重建区面积约27.88万㎡，总建筑面积约90.5万㎡，其中住宅约63.75万㎡，商业约26.74万㎡。

据了解，旗峰润玺预计将于明年1月开放展示区，将推建面约90-120-150㎡三至四房，计划分两期建设，首期预计于2027年完成；二期预计于2028年完成开发建设，预计2029年项目整体竣工。

作为城区少有的超级大盘，旗峰润玺配套非常丰富，教育配套配置有1所18个班幼儿园、1所12个班幼儿园，1所60个班小学和1所48个班小学，预计提供超4500个学位。

东莞新地王——保利东莞CBD项目

12月14日，东莞今年最后一宗商住地块出让。作为东莞首宗取消地价上限的地块，东莞CBD地块吸引了多家房企参与竞拍。

最终，历经6家房企140轮激烈竞价，保利成功突围，以18.099亿元的总价斩获该地块，折合可售楼面价约29333元/㎡。

这一楼面价也打破了中海云麓公馆保持了6年的楼面价记录，一举跃升为东莞的“新地王”。

该项目位于东莞CBD核心范围内，紧邻华润润府，直线距离西平地铁站、西平西城轨站约400米，交通通达性较优。

▲地块位置图

项目周边分布有华润万象城（建设中）、城市风景街商圈、东莞中心公园等商业、市政配套，能够满足基本生活需求。

项目占地面积为17193.24㎡，容积率为3.6，总计容建面61895.66㎡。按照央企保利的开发进度，该项目有望在明年入市。参考东莞CBD内在售/待售的楼盘，项目产品大概率为建面约143㎡以上的大平层豪宅。

中心城区巨无霸旧改——谷涌西围花园

万江谷涌西围旧改总占地面积约37.7万㎡，由鹏瑞和世纪城联手开发，总投资金额超107亿元。项目改造后的拟总建面达约96.99万㎡，其中居住建面约62.7万㎡，商业建面约10.87万㎡，新型产业建面约23.42万㎡。

▲项目效果图，仅供参考

项目内部须无偿配建36班幼儿园、约3.7万㎡九年一贯制学校（规划办学规模为48班小学和15班初中）、约1.48万㎡中学、约5000㎡派出所、约4057㎡消防站等。

可以预见，未来谷涌社区将改造成集居住、商务办公、休闲商业、新型产业、生活配套等功能于一体的现代化综合社区，并形成万江北部综合服务中心。

据了解，谷涌西围旧改计划分四期开发，其中一期预计最快今年年底可动工，2024年入市。

松山湖片区

真松湖三限房即将面市

环湖片区多个优质新盘亮相

今年的松山湖片区表现亮眼，尤其是真松湖区域，松湖润府、华侨城松湖原岸、金地青雲境三大纯新盘接连入市，引爆楼市；万科松樾最后一批洋房加推，最高备案价达约7万元/㎡，将松山湖房价推上了另一个高度。

2024年，受限于较为紧缺的宅地供应，真松湖的纯新盘不多，不过三限房松山湖科学城国际人才社区将会入市。环湖片区，大朗、大岭山、寮步、东坑等也将有多个优质新盘亮相。

值得期待项目：

松山湖首个三限房项目——松山湖科学城国际人才社区

松山湖科学城国际人才社区地处松山湖中部，紧邻松湖润府，距离松山湖国际创新创业社区仅约500米，是松山湖首个共有人才公寓。

项目占地约6万㎡，总建面约27.18万㎡，计划分两期开发。率先启动建设的是南区，总建面约15万㎡，于7月正式启动工程建设招标，8月动工。

小区规划建设13栋高层住宅，户型涵盖建面约70-80㎡2-3房，住宅总户数约为2262套，实际售价约为24900元/㎡。

按照目前三限房的政策，销售第二阶段申请人群范围将放宽到全市，社保年限大幅缩短，单身群体可申请。这对于刚需来说，又是一大利好。

大朗西站TID项目——东莞交投·昱湖花园

东莞交投·昱湖花园位于大朗镇畅园路和松佛路交汇处北侧，与松山湖仅一路之隔，是大朗西站TID项目。

该项目地块于2022年由东莞交投以21亿元总价竞得，折合可售楼面价约13674元/㎡，须无偿配建计容建面约13801㎡的物业，包括商业用房12594㎡，公共设施1206.88㎡。

▲地块位置图

今年4月，东莞交投·昱湖花园完成投资备案，总占地面积约4.2万㎡，总建面约24万㎡，建筑内容包括住宅、商业等，总投资约36亿元。

项目起止年限为2023年6月1日至2027年6月1日，目前正在建设中，预计2024年入市。

滨海片区

东莞置业热点区域

2024年预计12盘入市

滨海片区地处滨海湾新区和中心城区两大都市中心之间，凭借较为优越的地理位置，成为近年来东莞置业的热点区域之一。

2024年，滨海片区预计有12个新盘入市，其中虎门新盘最多，多为旧改项目。新房断供已久的长安也将有新盘供应。

值得期待项目：

长安镇中心新盘——保利和锦府

保利和锦府位于长安镇中心区，紧邻长安万科广场和锦厦新村，周边分布有长安医院、长安汽车站、长安中学等，生活配套较完善。项目直线距离京港澳高速入口仅约600米，区位条件良好。

▲地块位置图

该项目地块是今年“认房不认贷”新政落地后挂牌的首宗地块，由保利以约4.9亿元总价竞得，折合楼面价约20700元/㎡，成为长安楼面价第三高的地块。

拿地半个月后，保利和锦府就完成投资备案。项目占地约9212.19㎡，容积率为2.59，总建面约3.4万㎡，主要建设住宅、商业、地下室及配套设施等。

项目总投资约7亿元，目前正在建设中，预计2024年入市。

水乡片区

1字头项目扎堆

8个纯新盘即将入市

水乡片区依靠临近城区的地理优势以及较低的价格，吸引了众多刚需置业者，激烈的楼市竞争也使得房价一度突破“2字头”。不过，随着楼市下行压力加大，降价促销楼盘增多，水乡片区整体房价也逐渐回归1字头。

2024年，水乡片区预计有8盘上新，麻涌、望牛墩、洪梅、中堂、道滘均有纯新盘入市。

值得期待项目：

东莞西站TOD项目——信鸿广场

信鸿广场地处望牛墩和洪梅交界处，由东莞本土知名开发商信鸿地产主导开发，是东莞西站TOD合利工业园“三旧”改造项目。

▲信鸿广场工程概况 乐居摄

东莞西站位于水乡新城的核心地带，穗莞深城际、莞惠城际、佛莞城际、东莞地铁1号线四条轨道在此交汇，是水乡片区的重要交通枢纽。

信鸿广场与东莞西站仅一路之隔，总占地约4.9万㎡，总建面约18万㎡，规划建设5栋超高层建筑，其中1号楼为约180米高的商业楼，另外4栋为42-43层高的住宅楼。

东南临深片区

区域楼市内卷严重

地王、旧改齐入市

临深片区持销盘众多，楼市竞争激烈。因此前旧改和高价项目扎堆入市，新房市场供过于求，走货较慢，不少楼盘都采取“以价换量”的手段。

预计2024年，临深片区还有前湾府、桂湾府、鼎峰翰林雅境、金穗润华府、星玥华府等新盘入市。

值得期待项目：

塘厦地王项目——前湾府、桂湾府

前湾府、桂湾府是深圳前海入莞的首个项目，为两个相邻的项目。2020年6月，深圳前海控股公司首入东莞，夺得塘厦大坪社区双胞胎地块，可售楼面价约2.45万元/㎡，刷新了塘厦的地价记录。

▲项目效果图

两宗地块总占地面积约9万㎡，总计容建面约27.1万㎡。其中率先开售的是大湾区·桂湾府，总建面约21万㎡，规划建设10栋住宅楼，主力户型为约95-143㎡三四房。

项目楼栋已基本竣工，营销中心已开放，目前正在蓄客阶段，预计2024年拿证入市。

东部产业园片区

区域内以持销盘为主

纯新盘较少

东部产业园片区楼市向来比较“低调”，价格也保持在1字头，片区房价较稳定。

区域内以在售楼盘为主，待售的纯新盘较少。2024年，东部产业园片区预计3盘入市，常平、横沥、石排均有新盘推出。

值得期待项目：

常平南城轨站TOD项目——翔龙天地三期

翔龙天地三期位于常平南城轨站上盖，搭乘莞惠城轨可快速直达东莞中心城区、东莞西站、惠州小金口等地，交通较便利。

周边分布有常平天虹商场、常平第一小学、板石小学、常平玛莱妇产医院等配套，生活氛围较浓厚。

▲项目实景图 乐居摄

翔龙天地总建面约46万㎡，自带约10.5万㎡商业综合体，一二期已开发完毕，三期建面约10万㎡，规划建设3栋住宅楼和2栋写字楼，将推建面约119-170㎡四房。

目前三期楼栋已接近封顶，预计2024年入市。