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南山首个新政调解介入的项目——南苑新村，艰辛13载旧改之路，终究要靠官方破局，也开创了南山历史先河！（实踩回顾传送门）

12月15日，南苑新村城市更新单元房屋征收公示，该项目将是南山区内首例行政征收项目。

今年3月，南山区政府发布关于南苑新村城市更新单元行政调解事项的公告，如今行政征收已提上日程。

2010年4月，南苑新村等8个老旧住宅小区被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，作为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。

2022年11月14日，深圳市规划和自然资源局发布《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划》的公告。

资料显示，该小区始建于1983年，共49栋楼，1310户居民，总面积13万㎡。项目位置非常优越，位于南头街道，桃园路与南山大道交汇处东南侧，紧临深圳大学，邻近地铁1号/12号线线桃园站。

南山医院、南山文体中心、南山图书馆、荔香公园、欢乐颂商圈等，皆环绕在项目周边。

曾经因无法满足“双95%”的拆迁“老大难”，将迎来涅槃重生。 

而几乎在同一时间，南山区后海村城市更新单元规划通过，这个始建于明代，有着“深圳版福建土楼”历史悠久的村落，也即将踏上蜕变更新之路。

实探深圳后海村

建筑老化，充满斑驳年代感

深圳的后海村位于南山区粤海街道，西临天后西路，东至后海大道，南近东滨路，北近创业路。时常被网友与海南的冲浪后海村混淆。

有消息称，申报主体后海股份早在2009年启动村旧改的民意征集，直到2016年被列入第五批城市更新计划中，于2018年底确定由远洋集团操刀；2021年3月规划草案通过。

如今规划已审批通过，前后也耗时十余年，差点成了南山旧改的“老大难”。

资料显示，本单元规划容积426060平方米，其中住宅284440平方米（含保障性住房35510平方米），商业、办公及旅馆业建筑125220平方米（含商业文化设施不低于6260平方米）。

更新方向为商住项目，将配套1所小学，2所幼儿园，是粤海街道近来年较大的旧改单元。

该村最早有的记录，始建于明代。

靠海为生的村落，必然信奉妈祖神明。村内还有一座天后古庙（妈祖庙），始建于明代，于清光绪四年（1878年）重建，1996年再次重修。

据天后庙中留存的《立断卖沙湾荒海滩契》碑文记载，后海村原本仅是一片荒野滩涂。司理黄文进以100两白银从梁姓人手中买下此片海滩。其后沿海渔民在此落脚，形成村落，村民们以渔业为生。

据悉，项目现状为共182栋，208346.55㎡，现状容积率2.94,建筑类型主要为私宅。(全部或50%基底面积位于项目范围统计：共180栋，206291.48㎡，现状容积率2.91)

从建筑可以看出后海村的年代感，经过多年的风水日晒，房屋外墙脱落褪色，窗台铁门锈迹斑斑，坑坑洼洼的水泥地，楼下堆放电瓶车单车，还有缠绕杂乱的电线……

后海村里面大部分的建筑，都超过30年楼龄，基本都是楼梯楼，包括被年轻人频繁打卡的网红建筑——后海村6栋“八角楼”，共7层，因其形状呈围合独特的八边形，也被网友称为“深圳版土楼”

里面设备十分简陋，楼梯扶手、防盗窗等都已经生锈，楼梯是原始的水泥灌注，走廊尽头的电箱、晾晒的衣服，还有墙上的“牛皮癣”，充满了年代气息。

后海村6栋，网红打卡点“八角楼”。乐居摄

虽然拆迁的消息传了很久，但里面住户生活作息如旧。据街边商户、岗哨宝安介绍，现在在里面居住的多为外来务工人员，“一个月就3000多，可以住6-8人的宿舍，很多同乡打工人都一起租房住……”

后海村所在片区，是后海与南油交汇处，尤其是后海，南山寸土寸金的豪宅区，交通配套等方面都非常齐全的。

交通较为便利，临近地铁2号线良登站、9号线南油站，周边也有多个公交站台，超过20条路线，从后海村出来是后海大道和滨海大道等城市主干道，不管自驾出行还是公共交通出行，都非常便捷。

深圳湾万象城、海岸城、深圳人才公园等环绕。此外，这里是深圳上市公司最密集区域，阿里云、腾讯、海信、中海油还有百度等大楼都在这里。

住在后海村，四面八方都是学校。北京师范大学南山附属学校、南油小学、南山二外等，在家门口步行的距离。

当然，得益于这样的区位优势，周边的二手房价自然不低，附近较好的小区房租金也十分高。

后海村附近二手房，如高楼龄老旧小区单价在7-10万/㎡，招商名仕花园、育德佳园、后海名苑等，较新的二手电梯房15-25万之间，蔚蓝海岸三期等，村的南边那一代，海月站附近房价就更贵了。

身处“深圳最牛”的粤海街道，后海村更新也将走高端豪宅路线。

早期资料效果图，最终以实际为准

2018年底确定由远洋集团操刀，是其继荔山工业区、龙船塘项目后在南山区的第三个旧改。据早期资料，后海村改造后，将涵盖交通、住宅、办公、商业、酒店等业态于一体的综合社区。

旷日持久旧改路

老人在漫长等待中离世

上文提及的南苑新村，与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划。这8个小区，开启了深圳城市更新旧住宅的篇章。

其中比较出名的要数罗湖木头龙旧改（今益田御龙华府项目），另一个便是盐田海涛花园，皆是拆迁过程十分艰辛的项目。

前者扰攘搁置10余年，曾一度传出停工消息，最终被安居建业接盘；而海涛花园，则是深圳市首个行政征收的旧住宅项目。

2020年12月30日深圳发布《深圳经济特区城市更新条例》，次年3月1日起正式施行。其中最引人注目的条款即“双100%”变“双95%”，签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的5%可以采取征收的方式推动项目进程。

这对于旷日持久的拆迁拉锯战，有效解决政府、开发商和业主等多方僵持的困局。2021年9月1日，海涛花园成了第一个“吃螃蟹”的旧改。

海涛花园，摄于2021.09

海涛花园建设于上世纪80年代，以海砂建造，经过30多年的日晒雨淋，成为了危房。2016年曾发生过住户在卧室睡觉天花板掉落的事故。

海涛花园作为深圳首批外销社区，不少业主是港、澳以及外籍人士，房屋的确权也成为问题。整个海涛花园仍在苦苦等待中的70岁以上高龄业主有近百位，在长达十余年的拉锯中，熬走了不少的老业主。

从“双100%”到“双95%”再到如今南山区“旧改签约率85%可申请政府干预”，深圳旧改进程逐渐加快。

未来，像海涛花园、南苑新村此类“卡脖子”的“老大难”旧改，也能迅速启动了！