乐居新媒体深圳  黄晓萍

11月16日，深圳挂牌龙华观澜、坪山龙田两宗居住用地，预计将于12月15日成交出让。

就是这两宗平平无奇的地块，蕴含了深圳土拍非常大的信号。

首先，龙华A925-1146宗地采取“单限单竞 摇号”方式出让，即限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。

对商品房不限售价！

这是深圳楼市自2016年执行新房限价政策以来，首次出现“不限售价”的地块。

其次，该地块无保障性住房、自持等配建要求，是纯商品住宅用地，在设计要点上，该地块建成后的户型也不受“70/90政策”影响。

这里包含几层意思，深圳逐步放开了对“套内建筑面积≤90㎡不少于总建面/总户型70%”的政策，最重要的是，定价权也回归给市场。

土拍重回“价高者得”

各地如何靠“地王”救市？

2023年10月17日，消息称自然资源部已下发文件，建议取消地价上限。

随后一个多月内，包括广州等陆续有集中供地城市新挂牌地块取消地价上限。截至目前，集中供地22城中已有18城恢复“价高者得”。这意味着，土拍市场再度向市场化过渡。

重回“价高者得”之后，全国重点城市首场土拍都发生了一些变化：

比如成都楼板价第二名纪录被刷新；合肥土拍刷新了最高成交单价纪录；济南一地块竞拍轮数多达236轮，热点地块房企竞价盛况再现。

地市热了？

实际上，根据克而瑞数据分析，“分化”仍然是各城市地市关键词，在地价上限被取消的情况下，城市及区域之间的分化进一步加剧，只有在优质地块的带动下，土地市场热度才有进一步提升的可能。

自“供地两集中”执行以来，全国流拍率上升、国企成土拍主力。

2021年2月，自然资源部要求全国22个重点城市施行集中公布出让公告、集中组织出让活动政策，明确规定全年将分三批次集中拍地，22个重点城市包括北上广深四个一线，以及南京、苏州、杭州、厦门等18个二线城市。

同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

“供地两集中”出现后，对房企的市场预判能力与试错率是非常大的考验。此后，全国流拍率上升，民企瞻前顾后，国央成拿地主力。

“地王”逐步淡出土拍市场。

2022年8月，深圳市规划与自然资源局挂牌第三批宅地公告中提及，将优化“供地两集中”土拍政策，至11月25日，深圳市2022年共完成四批次居住用地集中进行挂牌交易。

今年2月，网传一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》显示，将取消集中供地制度。自此，执行了两年多的“供地两集中”逐步退出历史舞台。

如今受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位，CRIC统计数据显示：59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。

深圳2022年共成功出让34宗131.1公顷居住用地，实现全年收入约737.27亿元。今年截至目前，年度共完成了两批次12宗约28平方公顷居住用地出让，揽金303.74亿元，还不到去年一半。

第三批次的宅地也是比往年要晚，终于在11月中旬缓缓挂出两宗，龙华观澜街道A925-1146宗地、坪山龙田街道G12302-8051宗地。拟将于12月15日15:00成交。

深圳虽然保留地价上限的规定，但一些列的信号说明，拥有全国历史最悠久的深圳土拍，逐步向市场化靠拢。

7年来首次放开“限售价”

不受“7090政策”限制

全国各城市房地产调控力度上，深圳向来是最严格的。但近期，也逐步放开了。

今年6月底，中海超125亿元总价竞得深超总宅地，该地块不仅是深圳土拍历史上价格最高纯住宅用地，总价也是深圳排名靠前的。

此外，该地块突破深圳限售价天花板，且户型设计不受“7090政策”限制，据内部消息称，深圳接下来会逐步放开对户型“7090”限制。

让决定权回归市场。

12月15日即将开拍龙华观澜街道A925-1146宗地，备受外界关注。该宗地是一块纯商品住宅用地，对商品住宅销售价格并未做限定要求，这是深圳楼市自2016年执行新房限价政策7年来，首次出现“不限售价”的重大变化。

此外，该地块商品房户型也不受“7090政策”限制。

地块现状

龙华A925-1146宗地，位于龙华区观澜街道布新路，紧邻大布巷新村，周边目前除了大布巷新村和观澜阳光花园等小区，汇聚一批工业园区和城中村，如盛世宏基第六工业园、大布巷工业区等。

地块距离最近的地铁线4号线观澜站约3公里左右，出行主要靠公交接驳地铁或者自驾。

地块所在的片区观澜湖，是深圳与东莞交界，拥有深圳观澜湖旅游度假区、深圳民法公园等绿化配套。

同片区新盘供应主要倚靠旧改，即将入市的深物业澜湖时代是桂花社区旧改项目之一，目前已开放销售中心，预计近期开放样板房，首批住宅即将入市，主推建面约73-115㎡户型，可售房源592户，售价未定。（以市住建局备案公示为准）。

“取消限购”

威力到底有多大？

接连着8、9月份放开了“认房不认贷”，下调房贷利率后，11月官宣二套首付下调至4成，于此同时取消了总价750万增值税豪宅线。

如果要彻底挽救颓势，深圳仅有一招：

解除限购！

近期，“深圳放开非核心区域”限购政策的消息，甚嚣尘上。

据乐居新媒体不完全统计，自9月以来，已有12座城市宣布全面取消限购，其中不乏南京、武汉等强二线城市。另外，广州、杭州、西安等城市优化限购政策，取消部分区域购房限制。

“取消限购”的威力到底有多大？

这12个取消限购的城市总，武汉取消限购意义最为重大。从城市层级来看，武汉属于超大城市，目前超大城市有8个，分别是北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都、武汉，武汉解除限购，拉开了超大城市解除限购的序幕。

解除限购后，武汉“国庆双节假期”表现亮眼，新房成交合计1895套，日均成交237套，双节假期适逢“汉十条”出台和第41届房交会，各大楼盘大力促销，同时叠加部分区域保障房集中网签，同比2022年和2021年同期大幅增加251%、113%。

今年深圳1-11月一、二手住宅合计成交58291套，比去同年期多出7065套。今年也仅剩一个月时间，这个数据与2020年全年超14万套相比，直接腰斩。

二套首付、750总价豪宅线取消后，据深圳部分中介门店反映，咨询量、带看量有一定增长，总价800万 以上的房源成交量出现小幅微涨。但效果持续性弱，甚至不如“认房不贷”。

这样的环境下，深圳是否还有优化限购政策的可能性？