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为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，提高土地利用效率，12月11日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法》的通知（以下简称《管理办法》）。此《管理办法》于今天（12月12日）起正式施行，有效期为5年。

《管理办法》根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对建设用地的开工、竣工期限作了不同的规定。

划重点：

（1）住宅类在供地合同签订之日起4年内竣工；

（2）政府原因延期，不计收违约金；

（3）超过约定开工期限，需按规定处置。

《管理办法》原文如下：

深圳市建设用地开工竣工管理办法

　　第一条 为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本办法。

　　第二条 本办法所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。线性工程、水务工程、环保工程、应急工程、保障性安居工程及其他特殊工程建设相关法律、法规或政策文件对开工另有规定的，从其规定。

　　本办法所称竣工，是指土地使用权人依法取得整宗地的规划条件核实或竣工验收备案相关文件。

　　第三条 本办法适用于已取得国有建设用地使用权划拨决定书或已签订国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、作价出资（入股）合同（以下简称供应合同）的建设用地开工、竣工管理。

　　第四条 根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对建设用地的开工、竣工期限作如下规定。

　　（一）主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。

　　（二）主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。其中，建设项目地下室≥3层的，其开工日期可再延长6个月，竣工期限相应顺延。

　　*表格所称开工期限、竣工期限，均自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起算。

　　建设项目竣工前经批准提高容积率（增加建筑面积，下同）的，以总建筑面积按上表重新核定开工、竣工期限，开工期限自原划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起算；建设项目竣工后经批准提高容积率的，增加部分建筑面积按上表核定开工、竣工期限，开工、竣工期限自划拨决定书补充文件签发之日或补充协议签订之日起算。涉及开工、竣工逾期或闲置土地的，应先按规定处置完毕。

　　（三）线性工程（道路、综合管廊等）用地应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起3年内竣工。相关行业主管部门对建设项目的开工、竣工期限有明确规定的，从其规定。

　　除住房类建设项目外，建设用地存在建设条件特别复杂、特殊工艺或建设要求等情形的，土地使用权人提交专业资质机构出具的关于项目建设周期的报告或行业主管部门认定文件，经土地使用权供应方核实后，可对用地的开工、竣工期限再另行规定、约定。

　　第五条 土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向土地使用权供应方报告项目开工、建设进度、竣工等情况。土地使用权人确实无法按划拨决定书或供应合同的规定、约定按时开工、竣工的，可按照本办法申请延长开工、竣工期限，并对不能按时开工、竣工原因进行说明并举证。

　　第六条 属于政府、政府有关部门行为导致不能按时开工、竣工的情形（非土地使用权人自身原因）包括：

　　（一）因未按划拨决定书或供应合同规定、约定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法按时开工、竣工的；

　　（二）因国土空间规划依法修改，造成土地使用权人不能按划拨决定书或供应合同规定、约定的用途、规划和建设条件按时开工、竣工的；

　　（三）因政府出台相关政策，需要对规定、约定的规划和建设条件进行修订的；

　　（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法按时开工、竣工的；

　　（五）因军事管制、文化保护等无法按时开工、竣工的；

　　（六）政府、政府有关部门对特定区域或特殊类型的建设项目开发建设有其他强制性要求及其他行为，致使项目无法按时开工、竣工的。

　　因疫情、自然灾害等不可抗力导致无法开工、竣工的，按照前款规定办理。

　　第七条 土地使用权人主张无法按时开工、竣工属本办法第六条规定情形的，应当提供原因说明材料和市或区相关行业主管部门出具的书面材料。书面材料应如实说明对地块施工的实际影响及影响的期间。

　　市或区相关行业主管部门按各自职责分工出具影响开工、竣工的书面材料。其中：属市级部门职责权限的，由市级相关行业主管部门出具书面材料；属区级部门职责权限的，由区级相关行业主管部门出具书面材料。如对政府原因认定存在异议或存在职权划分不清等特殊情形的，可报请区政府（新区、合作区管委会，下同）协调或指定有关部门出具书面材料。

　　第八条 因本办法第六条规定情形导致建设项目用地不能按时开工或竣工，土地使用权人申请延长开工、竣工期限的，土地使用权供应方应对未按时开工、竣工的原因进行认定，认定后按程序办理延期手续，签发划拨决定书补充文件或签订补充协议重新约定开工、竣工期限。如土地使用权人对认定结果提出异议或存在其他特殊情形的，可以由土地使用权供应方报区政府审定。

　　按前款规定延长开工、竣工期限的，不计收违约金，每次延期不得超过1年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

　　第九条 除本办法第八条规定情形外，土地使用权人应当在划拨决定书或供应合同的规定、约定期限内按时开工，开工期限不予延期。超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的，按照闲置土地相关规定处置。

　　土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长1个月，按供应合同有偿使用价款（含出让、租赁和作价出资（入股）等有偿使用价款，下同）或土地使用权出让金的0.5%计收；不足1个月的，按1个月计算。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。因企业自身原因造成土地闲置经处置后延长竣工期限的，不能因企业自身原因再次申请竣工延期。土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原供应合同约定的竣工期限顺延。

　　土地使用权人实际竣工逾期的，土地使用权供应方应会同相关部门对竣工逾期的原因进行调查和认定，属于企业自身原因的须按规定收取违约金。逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金，逾期满2年（含2年）的，土地使用权供应方可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物；也可以根据实际情况，按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收。

　　土地使用权人缴清违约金后，由土地使用权供应方办理延长竣工期限的手续，签发划拨决定书补充文件或签订补充协议重新约定竣工期限。

　　第十条 土地供应合同中应明确约定违约金标准。供应合同约定以有偿使用价款为基数计收的，违约基数按供应合同约定的有偿使用价款确定。供应合同约定以土地使用权出让金为基数计收的，供应合同有明确土地使用权出让金的，违约基数按供应合同约定的土地使用权出让金确定；供应合同未明确土地使用权出让金的，土地使用权出让金按供应合同有偿使用价款的15%确定。

　　建设项目竣工前提高容积率的，竣工违约以整宗地的供应合同有偿使用价款作为基数计收违约金；建设项目竣工后提高容积率的，竣工违约以提高容积率补缴的供应合同有偿使用价款作为基数计收违约金。

　　第十一条 划拨决定书或供应合同规定、约定分期开发建设并规定、约定了各分期的竣工期限的，竣工逾期的违约责任按划拨决定书或供应合同规定、约定分别确定逾期竣工的期限和面积。划拨决定书或供应合同未规定、约定分期开发建设的，以整宗地竣工的时间确定逾期竣工的期限。

　　第十二条 政府有关部门在受理土地使用权人申请办理整宗地建设工程规划条件核实手续或分期开发建设的最后一期规划条件核实手续时，应核查申请用地是否在划拨决定书或供应合同规定、约定的竣工期限内竣工。存在逾期竣工情形的，应在规划条件核实相关文件中明确土地使用权人须按规定缴纳违约金并完善竣工逾期用地手续。通过规划条件核实的建筑指标与划拨决定书或供应合同规定、约定不一致的，应按规定申请签发划拨决定书补充文件或签订补充协议。

　　第十三条 为切实加强建设用地供后开发利用监管，土地使用权供应方应进一步做好预警提醒工作，通过现场核查、闲置土地处置、竣工验收、开发建设进度跟踪管理等手段，构建土地利用全过程动态监管机制。

　　第十四条 2018年10月17日《深圳市建设用地开工竣工管理办法》（深规土规〔2018〕11号）施行前已签订供应合同但还未竣工的建设项目，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按供应合同约定执行；供应合同未约定或约定不明的，按照本办法执行。实际逾期竣工满2年（含2年）的，土地使用权供应方可以按供应合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物；也可以根据实际情况，按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的20%计收违约金。

　　第十五条 本办法自2023年12月12日起施行，有效期5年。